物业抄底的窗口敞开了,也趁机藏进了几个雷

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2021-11-01 11:58 630 0 0
重要的事,一个是筹钱买货,一个是防止买到的货里“夹沙

作者:陈文莉

来源:风财讯(ID:fengcaixun)

物业这个回春的行业,这两年日新月异。

如果说行业主题词,2019年是上市、2020年是收购、2021年则是被收购。

今年很多物业公司在卖,但也是从下半年开始的。

某TOP10物企总裁说,今年上半年去谈收并购,讨价还价要好几轮还不一定谈得下来,那时候大多地产公司还不太缺钱。

“但下半年‘形势一转’,地产公司接连暴雷,物业第一个被拿来‘挡枪口’,8月份开始陆续有物业公司低价叫卖。”

也是在这时候,很多母公司还健康的物企巨头敏锐地嗅到——窗口敞开了,抄底开始!

因为它们很清楚,这个窗口不会一直敞开,可能会在2022年内结束。

所以重要的事,一个是筹钱买货,一个是防止买到的货里“夹沙藏雷”。

 地产危机、物业挡枪

今年前9个月,物业收并购已经发生超60宗,明确披露金额的交易总额超250亿元,远超2020年全年的总额(嘉和家业数据)。

其中,很多是“大鱼吃大鱼”:

9月底,碧桂园服务收购富力物业和彩生活的邻里乐业务;

龙湖智慧服务收购九龙仓业务;

传闻金科服务与新力服务接触;

万物云与阳光智博、伯恩物业等中小房企牵手;

华润万象生活、万科、碧桂园与仲量联行传绯闻...

可以发现,蓝光嘉宝、富力物业、恒大物业、邻里乐、新力物业...几乎每一家流动性危机的地产公司,自救第一步就是卖物业。

为什么?因为留得青山在不怕没柴烧。

就像克尔瑞物管研究总监汤晓晨所言,地产流动性涉及面太广,是生死问题,物业只是新业务发展问题。遇到生死问题,新业务肯定要收缩。

“说到底,物业的估值高,但是利润盘子很小,还不足以成为支撑,所以地位并没想象那么高。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也直言。

相反,对于大型物业公司,现在就是一个收并购的窗口期。

就像世茂服务在近期投资者会上说的——有些中小型的地产公司经营比较困难,舍得把一些比较难得的、优质标的挂出来。

而且是低价。

有物业公司高管透露,以前物业收并购,估值大多是18倍-20倍,现在的估值比原来低很多,15倍以内可以拿到。

大物企边抄底、边刹车

据风财讯了解,现在碧桂园服务、世茂服务、万物云等几家主要的头部物企,都准备了100亿以上的现金在手,为抄底做准备。

但不同以往的是,与此同时它们都给自己“设了红线”。

比如万物云的要求是:

1、万科物业,增速控制在30%以内;

2、万物梁行,增速保持在30%-60%;

3、万物云城,增速大于60%。

世茂服务的要求是:
1、今年内,收购面积控制在30%-35%;
2、主要做学校、医院、商管、餐饮这种细分领域,做赛道卡位,重复的领域不会重复投入;
3、来自地产的关联交易、和来自业主收入,分开定价。
4、收购来自地产公司部分资产,定价后押款,分阶段付款、不一次性付款。
碧桂园服务的要求是:
1、设置了分期付款、以债圈物等多道防火墙;
2、落地多少面积,给多少钱;在途的面积,有担保也不认,落地了,再给钱。

大物企在抄底收购时,其实都很谨慎,因为很怕被拖下水。

警惕物业收并购“四大雷”

风财讯盘点了现在物业收并购,主要有四大风险——
  • 风险点一:规模陷阱

万物云CEO朱保全告诉风财讯,今年第一季度,中国的平均物业费收缴率在60%-70%。

“如果按65%算,也就是说,一个季度就有35%的物业费没收到。假如说一个季度应该收的物业费是100亿,利润率是10%,那么一个季度下来,有35%的物业费收不到,就会产生25亿的负净现金流。”

如果物业公司,客户关系和服务做得不够好,收费率无法提高,那么规模越大,意味着回收资金的缺口越大。

这就是一个“规模陷阱”。

尤其是,现在大家都认为,物业是现金流很好的行业,那么更应该警惕其中的“现金缺口陷阱”。
  • 风险点二:资产贬值

朱保全认为,和资本对赌,收购方一定会谈未来几年的经营利润率,因为赚钱是第一位。

这个时候,就很难把钱投向物业服务的细节,因为这些是“看不见的地方”,无法直接产生收益,所以能省则省。

这恰恰是对整个资产最严重的践踏。
  • 风险点三:无法整合

嘉和家业研究院院长唐卓认为,收购时不够重视对业务、团队的整合,整合好的赋能不到位,则可能无法产生协同效应,严重的还可能商誉减值、业绩暴雷。

汤晓晨表示,如何进行“投后管理”至关重要。归根到底,在短期的规模导向之外,企业需要结合明确的公司战略对并购标的进行有效整合,产生协同效益。

  • 风险点四:物企与地产的牵连

碧桂园服务在近期的投资者电话会议上就表示,大型收并购交易最大的风险,是开发商的不确定风险。

例如,地产公司在途项目的无法交付,已计入物业公司的项目服务,也会出现估值大跌、资产减值等各种风险。

例如这一次合生创展与恒大物业的交易,按照按照合生方面的说法,问题便是出在了物业与地产的关联往来上。

所以地产母公司和物业的“关联交易”,是买家在收购时很关心的问题。

物业行业的春天还在,但即使春天,也要小心风寒。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 物业抄底的窗口敞开了,也趁机藏进了几个雷

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