“烂尾楼”购房者免除剩余贷款还款义务? 难说

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2022-03-01 15:26 2088 0 0
近期, 嘉兴市中级人民法院于官网公布的一篇题为《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗?

作者:猫眼三姐妹

来源:大队长金融(ID:captain_financial)

近期, 嘉兴市中级人民法院于官网公布的一篇题为《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗?法院: 剩余贷款由开发商还》的案例报道, 引起了市场的广泛关注。根据该报道, 在楼盘“烂尾”后, 对于银行要求购买者继续归还剩余银行贷款的诉讼请求, 嘉兴中院不予支持, 并认为应由房地产开发商继续承担剩余贷款的还款责任。

该判决结果几乎可以说是颠覆了所有人的第一反应: 哪怕房屋烂尾了, 这是购房者向银行借的钱, 当然应当由购房者自己还。


嘉兴中院的判决与我们的第一反应发生冲突的原因在于对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“商品房买卖司法解释”)第二十一条规定的理解不同以及所处总体经济环境不同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年)
第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的, 出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

[需要特别说明的是, 商品房买卖司法解释第二十一条的规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年)第二十五条的规定一致, 故该条款并非新出台的条款]

01/ 嘉兴中院的裁判逻辑

结合该报告以及商品房买卖司法解释的相关规定, 我们推测嘉兴中院裁判逻辑如下, 在《房屋买卖合同》解除后, 《个人购房贷款及担保合同》因购房者贷款购买房屋的合同的目的无法实现, 进而一并解除。根据商品房买卖司法解释第二十一条第二款的规定, 应当由出卖人即房地产开发企业将其收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人即贷款银行和买受人, 换言之, 由房地产开发企业承担还款责任。

事实上, 此前司法实践中也不乏其他法院作出类似判决, 例如辽宁省沈阳市中级人民法院在中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行、陈洪跃等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书[案号:(2021)辽01民终19779号]中判决, 房地产公司偿还贷款银行《个人购房借款/担保合同》项下的剩余借款本息(具体金额以银行系统数据为准)。

上述裁判方式在“三条红线”之前的房地产时代并不会产生实际问题, 因为那时候的房地产企业“财大气粗”, 有能力把贷款合同项下贷款人尚未偿还的借款本息, 把购房人自己支付的购房款一并给还了, 贷款银行不用去向个人追债, 自然也乐得轻松。

02/ 谁才是《贷款合同》的债务人?

可到了房地产企业纷纷“暴雷倒下”的2022年, 找房地产要钱几乎成为了Mission Impossible, 那么谁才是贷款银行真正的债务人, 这个问题便尖锐地凸显出来了。

我们理解是购房人而非房地产企业。

回到《个人购房贷款合同》本身, 购房者向贷款银行借钱用于购买房屋, 购房者和贷款银行之间成立借贷合同关系, 通常情况下, 贷款银行会依据合同约定直接将贷款打入房地产企业的账户, 该一划款行为构成“向第三人履行”。需要强调的是, 作为接受银行履行“放款义务”的第三人, 房地产企业并非合同当事人, 无需承担《贷款合同》项下权利义务。在《贷款合同》正常履约的情况下, 由购房者“背”贷款, 在《贷款合同》解除的情况下, 自然也由购房者承担“恢复原状”, 返还银行发放的尚未偿还的贷款, 这是合同相对性所决定的。

03/ 如何理解商品房买卖司法解释第21条?

其实早在2017年, 最高人民法院在《中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审民事判决书》中即对该条款的理解进行了专门解释, “就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款(即2020年商品房买卖司法解释第21条)的本义来说,并没有免除购房者(同时又是借款合同的借款人)的还款义务。这是因为,商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行,从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息,其所还款项就是购房者的还款,但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人,因为根据合同相对性原理,购房者才是借款合同的借款人,商品房出卖人不是借款合同的借款人,就借款合同而言,其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定,是考虑到按揭合同的特殊性,因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款,在商品房买卖合同和贷款合同都解除后,就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者,然后再由购房者归还给银行,而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。”

由此可见, 房屋买卖合同司法解释第21条与其说是界定房地产企业与购房者之间的还款责任, 不如说是基于还款便利性和避免讼累的目的而设的规定。

04/ 将房地产企业的风险转嫁给银行并非可取的做法

嘉兴中院案例一出, 我们也的确看到一些文章认为这是一个符合法理和情理的判决, 但我们观点确实恰恰相反, 该判法亦不符合法理也不符合情理。的确相较于个人而言, 银行等金融机构就是庞然大物, 理应承担更多的社会责任, 但这并不意味着“劫富济贫”。

购房者向银行申请贷款时, 银行决定是否放款, 审查的是个人资信和还款能力而非房地产开发企业是否有雄厚的“背景”、良好的现金流; 银行给到购房者的房贷利率也只是在LPR的基准上上调一定BP甚至没有上调, 而非给到房地产企业动辄年化七八甚至更高的利率; 银行给到购房者的还款期限是二十年甚至三十年, 而非开发贷短短三年, 所有的贷款条件都远远优于银行直接向房地产企业放贷。如果裁判机构将《贷款合同》解除后的还款责任直接推给房地产企业, 无异于直接将原来应由购房者承担的房地产企业的商业风险直接转嫁给了银行, 致使银行承担了远高于其预期的风险, 导致了风险和收益的不匹配, 违背了基本的商业逻辑。

如果该判决之后成为“通行判法”, 这可能导致银行为控制风险, 在审批个人购房贷款时, 不但审查个人资信, 还会进一步审查房地产企业的资信, 甚至可能对房地产企业进行分级, 并据此向购房者区别提供贷款条件, 甚至因为房地产企业资信问题而拒绝放款。而吞下这一“苦果”的最终还是购房者自己。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: “烂尾楼”购房者免除剩余贷款还款义务? 难说 !

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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