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2025年公募REITs二级市场走势复盘|宏观与政策周报

中证鹏元评级

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2025年我国公募REITs市场走势呈现倒V型，先涨后跌，指数年内最高涨幅达16%，临近12月底，累计跌幅回调至2%左右。

作者：吴进辉赵云蛟赵瑞

来源：中证鹏元评级

"主要内容

本周看点

2025年我国公募REITs市场走势呈现倒V型，先涨后跌，指数年内最高涨幅达16%，临近12月底，累计跌幅回调至2%左右。截至12月23日，2025年中证REITs全收益指数报收983.81点，年内涨幅回调到1.65%，下半年市场的持续下跌拖累REITs在大类资产涨跌幅排名中表现靠后。全年共新发行REITs产品22只，其中首发20只，发行规模为407.81亿元，同时2单扩募项目成功落地。市场活跃度显著增强，2025年全市场日均成交额达5.9亿元，较2024年同期的4.21 亿元大幅提升40%。

2025年我国公募REITs走势可以分为六个阶段：第一阶段是从一月初到二月末，市场强势开局，无风险利率中枢持续下行，REITs的高分红优势凸显。第二阶段是从二月末到四月末，REITs市场呈现高位盘整格局。第三阶段是从四月末到六月下旬，市场进入供需错配主导的强势上涨阶段。这一阶段的行情主要由资金驱动，与股债市场表现相关性差，形成独立分化走势，机构投资者普遍处于欠配状态，仓位回补需求与持续涌入的前期踏空资金共同推动市场上行。第四阶段是六月下旬到八月中旬，市场开启下半年下跌行情，呈现高位回调态势。监管窗口指导询价区间上下限提高，推高新发REITs的定价水平，对市场情绪形成压制，叠加估值偏高和止盈，市场普遍回调。第五阶段是八月下旬到十月下旬，市场经历短暂回调后进一步突破下行。这一阶段，REITs市场与债券相关性有所钝化，随着权益市场进入震荡阶段，市场风险偏好降温，REITs市场吸引部分资金回流，后续权益市场再度大涨，利率回调，REITs被持续压制和资金出逃，再次进入阴跌模式。第六阶段是十月下旬至十二月下旬，市场在盘整后进入持续下行通道，指数一度跌破1000点整数关口。12月之后，经营权本息拆分预期升温，叠加年底机构止盈需求，双重压力下市场进入快速下跌阶段，12月10日起，市场经历10连跌，指数一度跌破1000点。

12月24日，市场出现显著反弹，迎来关键转机。指数收盘成功收复1000点关口，单日回升22.9点，涨幅达2.33%。当日REITs产品实现普涨，单只REITs涨幅最高超5%，市场情绪明显回温。短期内市场有望扭转前期弱势行情，指数底部确认，进入震荡盘整阶段。

宏观经济

12月EPMI回落至荣枯线以下；

重要资讯、政策监管回顾

习近平对中央企业工作做出重要指示；

李强主持召开国务院“十五五”规划《纲要草案》编制工作领导小组会议；

发改委等三部门制定印发《互联网平台价格行为规则》；

央行：关于实施一次性信用修复政策有关安排的通知；

华泰三峡清洁能源REIT正式申报；

货币市场

上周流动性相对平稳，回购利率涨跌互现；

上周利率全线下行；

一、本周看点

【2025年公募REITs二级市场走势复盘】

2025年我国公募REITs市场走势呈现倒V型，先涨后跌，指数年内最高涨幅达16%，临近12月底，累计跌幅回调至2%左右。截至12月23日，2025年中证REITs全收益指数报收983.81点，年内涨幅回调到1.65%，下半年市场的持续下跌拖累REITs在大类资产涨跌幅排名中表现靠后。从板块来看，消费基础设施REITs领涨市场，除了个别项目与年初持平，其余年内涨幅达18%-40%。市场持续扩容，全年共新发行REITs产品22只，其中首发20只，发行规模为407.81亿元，同时2单扩募项目，华夏北京保障房REIT扩募规模为9.46亿，国泰海通临港创新产业园REIT扩募规模为17.23亿。流动性方面，市场活跃度显著增强，2025年全市场日均成交额达5.9亿元，较2024年同期的4.21亿元大幅提升40%。2025年以来我国公募REITs二级市场走势可以分为六个阶段：

第一阶段是从一月初到二月末，市场强势开局。REITs市场延续了2024年末的上涨行情，开年首个交易周即实现“三连阳”，中证REITs全收益指数重返1000点。无风险利率中枢持续下行，REITs的高分红优势凸显。在资产荒背景下，REITs基础资产的优质性以及产品的稀缺性吸引了大量利率敏感的固收类资金配置，推动REITs市场持续走强。此外，节假日效应叠加“两新”、全面提振消费行动等促消费政策出台，推动消费板块领涨市场。在此期间，市场每次短暂调整后都伴随着指数再创今年新高，REITs指数累计上涨96.2点，涨幅达9.9%。

第二阶段是从二月末到四月末，REITs市场进入高位盘整阶段。这一阶段，市场结束前期单边上涨行情，进行震荡整理，单日最大涨跌幅绝对值在1%以内。在理财资金赎回与债市流动性收紧的影响下，市场开始进行估值回调。随后年度报和季度报公布，产业园及物流板块业绩不及预期，触发集中抛售。同时，全球关税冲突升级引发市场避险情绪，进一步增加了市场回调压力。尽管面临调整压力，由于机构仍处于欠配状态，市场展现出较强韧性，维持高位震荡。

第三阶段是从四月末到六月下旬，市场进入供需错配主导的强势上涨阶段。这一阶段的行情主要由资金驱动，与股债市场的表现相关性差，形成独立分化走势。阶段前期，在机构投资者普遍处于欠配状态的背景下，季报披露后涌现的仓位回补需求与持续涌入的前期踏空资金共同推动市场上行。阶段后期，在“资产荒”环境下，REITs产品的高收益特性吸引大量新投资者进入，新增资金的支撑下赚钱效应与正向反馈循环进一步打开上行空间。同时低利率环境下，REITs配置价值凸显，叠加保障房板块在扩募行情带动下显著走强，进一步带动市场情绪高涨。在此期间，REITs指数累计上涨72.77点，涨幅达6.9%。

第四阶段是六月下旬到八月中旬，市场开启下半年下跌行情，呈现高位回调态势。6月下旬，监管部门通过窗口指导提高了REITs询价区间的上下限，直接推高了新发REITs的定价水平，对市场情绪形成明显压制。除政策风险外，年中节点机构止盈情绪升温，叠加股市持续走强吸引部分资金分流，进一步加剧市场调整压力。从大类资产定价逻辑来看，“反内卷”推动股市和商品走强，风险偏好压制下，REITs市场与股票市场走势的相关性显著增强。7月底是二季报集中披露节点，指数在短暂修复回调后，受自身估值偏高、上行空间不足等多因素影响，继续维持下行态势。截至8月19日，这一阶段REITs指数累计下行70.5点，跌幅达6.3%。

第五阶段是八月下旬到十月下旬，市场经历短暂回调后进一步突破下行。进入9月之后，REITs市场与债券走势的相关性有所钝化，指数迎来一波反弹。同期股票市场经历持续上涨后进入震荡阶段，市场整体风险偏好有所降温，而REITs市场中的保障房、消费基础设施等板块经营数据表现向好，吸引了部分资金回流。但从9月中旬开始，权益市场再度大涨，利率回调，REITs被持续压制和资金出逃，再次进入阴跌模式。截至10月21日，REITs指数跌至1031.66点，这一阶段指数累计下行22.4点，跌幅为2.1%。

第六阶段是十月下旬至十二月下旬，市场在盘整后进入持续下行通道，指数一度跌破1000点整数关口。10月底是三季报集中披露节点，10月底前市场经历小幅回调，之后进入震荡区间；12月之后，市场负面因素集中释放，经营权本息拆分预期升温，叠加年底机构止盈需求，双重压力下市场进入快速下跌阶段，12月10日起，市场经历10连跌，指数一度跌破1000点。这一阶段，指数累计下行47.8点，跌幅达4.6%。

12月24日，市场出现显著反弹，迎来关键转机。指数早盘虽以984.28低开，但全天震荡走强，收盘成功收复1000点关口，指数单日回升22.9点，涨幅2.3%。当日REITs产品实现普涨，单只REITs涨幅最高超5%，市场情绪明显回温。短期内市场有望扭转前期弱势行情，本轮指数底部确认，逐步进入震荡盘整阶段。

二、宏观经济

【12月EPMI回落至荣枯线以下】

中采咨询、科技部中国科学技术发展战略研究院联合发布，12月中国EPMI为49.1%，环比回落3.6个百分点至荣枯线以下，弱于季节性（51.0%），景气度有所下降。其中生产端，淡季持续影响下，生产量环比下降3.5个百分点；需求端下降幅度大于生产端，延续11月需求景气度走弱趋势，出口订货指标环比下降3个百分比，产品订货环比下降5.4个百分点；价格端，12月销售价格环比上涨0.2个百分点，“反内卷”效果持续显现，新兴行业价格企稳回升；融资端，贷款难度指标环比上升2.9个百分点，新兴产业融资约束较11月有所收紧；企业研发活动、新产品投产指标环比分别回落1.1个百分点和2.8个百分点，企业对未来预期愈偏保守。

12月EPMI回落至荣枯线以下，低于历史整体同期水平，制造业PMI与EPMI走势呈现较大的同步性，预计12月制造业PMI将小幅回落。

三、重要资讯、政策监管回顾

1.习近平对中央企业工作做出重要指示

中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平近日对中央企业工作作出重要指示指出，党的十八大以来，中央企业认真贯彻党中央决策部署，积极服务国家战略，在国民经济中发挥了骨干和支柱作用。

习近平强调，新征程上，中央企业要充分认识肩负的职责使命，更好服务党和国家工作大局，服务经济社会高质量发展，服务保障和改善民生，勇担社会责任，为中国式现代化建设贡献更大力量。要聚焦主责主业，持续优化国有经济布局，切实增强核心功能、提升核心竞争力。要立足实体经济，强化关键核心技术攻关，推动科技创新和产业创新深度融合。要进一步深化改革，完善中国特色现代企业制度，健全公司治理结构，着力解决制约企业发展的深层次问题，努力建设世界一流企业。要统筹发展和安全，有效防范化解风险，不断夯实企业安全发展的基础。

习近平强调，要坚持和加强党的全面领导，加强企业领导班子建设，压实管党治党责任，推动党的领导融入公司治理各环节，促进党建工作与生产经营深度融合。要完善制度、强化监督，坚决惩治腐败，锲而不舍纠治“四风”，着力营造风清气正的政治生态。

2.李强主持召开国务院“十五五”规划《纲要草案》编制工作领导小组会议

12月22日，中共中央政治局常委、国务院总理李强主持召开国务院“十五五”规划《纲要草案》编制工作领导小组会议，深入研究《纲要草案》编制工作。

会上，国家发展改革委就《纲要草案》编制进展情况作了汇报，与会同志进行了讨论。李强说，编制“十五五”规划纲要是当前一项重要任务，习近平总书记在中央经济工作会议上对做好规划纲要编制工作提出明确要求，我们要深入学习领会、认真贯彻落实，进一步做好《纲要草案》编制工作。

李强指出，目前《纲要草案》的编制已经有了较好基础，下一步要集中力量、精益求精做好修改完善工作。要着眼于更好发挥规划引领作用，紧紧围绕推动高质量发展这个主题来设定指标、安排政策、谋划项目，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。致力于发展新质生产力，在推动科技创新、加快培育新动能、促进经济结构优化升级上取得突破性进展。要进一步明确任务举措，围绕“十五五”规划建议明确的战略任务做好细化实化工作，使规划内容更加贴近发展需要。谋划一批能够带动全局的重大工程、重大项目、重大载体，既为未来发展积聚新动能、培育竞争力，又为当前扩大内需、稳定经济运行提供支撑。要深入贯彻改革创新的要求，准确把握当前发展的阶段性特征，克服路径依赖，善于运用改革创新的办法破解难题。坚持政策支持和改革创新并举，聚焦打通体制机制上的堵点卡点，深入谋划新政策新举措，形成组合放大效应。要充分体现民生温度，回应社会关切，推出一批惠民生暖民心的重大政策和项目，切实解决群众急难愁盼问题。找准改善民生和扩大内需的结合点，在增进民生福祉中培育新的经济增长点。

李强强调，《纲要草案》编制要充分发扬民主，广泛凝聚共识，认真听取并吸纳各方面意见建议，汇集各方智慧，形成发展合力。

3.发改委等三部门制定印发《互联网平台价格行为规则》

12月20日，为健全互联网平台常态化价格监管机制，规范相关价格行为，保护消费者和经营者合法权益，推动平台经济创新和健康发展，国家发展改革委、市场监管总局、国家网信办制定了《互联网平台价格行为规则》（以下称《规则》）。

《规则》在行业竞争方面提出要求，要求平台经营者不得违反《中华人民共和国电子商务法》第三十五条规定，采取提高收费标准、增加收费项目、扣除保证金、削减补贴或者优惠、限制流量、搜索降序、算法降权、屏蔽店铺、下架商品或者服务等措施，平台经营者、平台内经营者不得违反《中华人民共和国价格法》第十四条第二项规定，以排挤竞争对手或者独占市场为目的，以低于成本的价格销售商品或者提供服务，扰乱正常的生产经营秩序，损害国家利益或者其他经营者合法权益。平台经营者不得强制或者变相强制平台内经营者按照其定价规则，以低于成本的价格销售商品或者提供服务，扰乱市场竞争秩序。

《规则》对保护消费者价格权益提出要求，平台经营者、平台内经营者提供以下商品或者服务，应当以显著方式向消费者展示相关选项，并提供便捷的取消途径：（一）提供免密支付服务；（二）搭售保险、交通服务、其他合作平台服务、退票服务、延误补偿等额外服务或者商品；（三）设置自动续期、自动扣款。平台经营者、平台内经营者销售商品或者提供服务，不得违反《中华人民共和国价格法》第十四条第六项规定，采取抬高等级或者压低等级、虚假提高数量或者时长等手段，变相提高或者压低价格。

4.央行：关于实施一次性信用修复政策有关安排的通知

为积极应对新冠疫情后续影响，支持信用受损但积极还款的个人高效便捷重塑信用，助力经济持续回升向好，中国人民银行决定实施一次性信用修复政策。现就有关安排通知如下：

一、政策内容

对于2020年1月1日至2025年12月31日期间，单笔金额不超过10000元人民币的个人逾期信息，个人于2026年3月31日（含）前足额偿还逾期债务的，金融信用信息基础数据库将不予展示。其中：

（一）个人于2025年11月30日（含）前足额偿还逾期债务的，金融信用信息基础数据库自2026年1月1日起不予展示相关逾期信息；

（二）个人于2025年12月1日至2026年3月31日之间足额偿还逾期债务的，金融信用信息基础数据库于次月月底前不予展示相关逾期信息。

5. 华泰三峡清洁能源REIT正式申报

12月19日，据上海证券交易所官网显示，华泰三峡清洁能源REIT正式申报。

华泰三峡清洁能源REIT原始权益人为中国三峡新能源（集团）股份有限公司，管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司，专项计划为华泰资管-三峡清洁能源1号资产支持专项计划，专项计划管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司。底层资产为三峡新能源大连发电有限公司所属大连庄河Ⅲ海上风电项目，该项目总装机规模298.8MW，已于2020年11月全容量并网发电。

据《中国三峡新能源（集团）股份有限公司关于发行基础设施公募REITs暨关联交易的公告》显示，REIT原始权益人，即中国三峡新能源（集团）股份有限公司拟认购34%基金份额，公司关联人三峡资本控股有限责任公司拟认购10%基金份额。

四、货币市场

1.上周流动性相对平稳，回购利率涨跌互现

上周(2025/12/15-2025/12/19)流动性相对平稳，回购利率涨跌互现。具体来看，隔夜利率较前一周上行0.44BP至1.35%，7天回购利率上行0.73BP至1.51%。中等期限方面，14天回购利率上行6.91BP至1.62%，21天回购利率上行16.06BP至1.72%，1个月回购利率下行0.62BP至1.69%。

2. 上周利率全线下行

上周(2025/12/15-2025/12/19)央行7天逆回购投放4,575亿元，14天逆回购投放2,000亿元，7天逆回购到期6,685亿元，合计实现净回笼110亿元，央行持续呵护流动性。上周债市全线下行，长端和超长端大幅调整后快速下行，波动较大，短端则延续走强，其中1Y国债收益率下行3.3bp至1.35%，30Y国债收益率下行2.4bp至2.23%，期限利差进一步走阔。上周央行重启14天逆回购呵护跨年资金面，同时，市场对LPR调降以及央行加大国债买卖宽松预期升温，推动利率下行。本周央行公布LPR利率，市场下调预期落空，后续临近年末，市场情绪更易承压，债市修复支撑因素较弱，预计市场仍偏震荡，重点关注基金费率新规政策落地。