存量增量并存，如何提升商业地产收益和物业价值？

后疫情阶段，消费者的需求呈现出正吸纳现象。就2021年前三季度而言，商业地产市场需求持续释放，预计四季度新增供应量依旧较大，未来一段时间全国写字楼、购物中心、商业社区等仍将面临比较大的去化压力。

业内一直担心的“租金降低、空置率随之升高”的现象并未一直持续。如今的大趋势愈加明显，商业地产逐步迈进存量竞争和新项目开发齐头并进的新时代，如何打造自身的品牌价值以及满足消费者日益多样的消费需求，成为运营商们正在面临的重要课题。

商业地产具有极高的产业融合性，2010年至今，P2P平台、联合办公和教育机构是三个典型起伏的风口行业，对租赁需求造成极大的影响。此外，过去传统租户对应的品牌选取模式“核心-次核心-新兴”的层级结构正在悄然发生变化。区位、商圈特性、政策导向、项目软硬件水平、业务发展方向、行业集聚效应、成本核算等越来越多的因素纳入到企业选址的考量决策当中，这对商业地产商的运营能力、风向把控以及品牌效应是个极大的考验。

市场数据显示，2021年三季度，北京写字楼市场的活跃度持续旺盛，企业新租、扩租、搬迁等市场活动频繁。三季度，北京甲级写字楼市场迎来三座新项目入市，供应量约为41万平方米，平均租金为每月每平方米341.7元人民币，平均租金指数环比上升0.5%；而本季度净吸纳量与二季度基本持平、仍处于高位，约为22.4万平方米，较去年同期增长5.4倍；全市空置率为16.7%，环比下降0.6个百分点，近11个季度以来首次实现“租金涨、空置跌”的走势。

同期，上海市的商业地产也迎来了增长点，全市办公楼市场净吸纳量录得38.6万平方米，其中中央商务区净吸纳量上升至17.4万平方米。内资金融服务业与专业服务业公司的需求在陆家嘴区域依然活跃，而浦西中央商务区的需求则由一系列行业（包括金融服务业、专业服务业、零售和科技新媒体等行业）共同推动。非中央商务区净吸纳量录得21.2万平方米，需求主要来自内资企业。

同样萌生出的现象是商业地产正在步入存量时代，资产的保值与增值成为亟待解决的核心问题。商业地产的商业价值主要来源于品牌价值的维系，即后期运营。投资初期就应当考虑后期的持续运营问题，特别是在项目开业之后的运营期，运营效果的好坏直接决定了整个商业项目的客流量，进而影响开发商可收取的租金收入以及商业地产的整体价值和变现能力。品牌价值是整个商业产业链中的关键一环，未来应如何提升商业地产收益和物业价值？

观点指数通过品牌熟知度、租户认可度、城市推动力、社会贡献等多维度盘点今年以来品牌价值优秀的商业地产运营商，并发布 “表现力指数·2021年度商业地产品牌价值表现”研究成果。以个体的发展成果给行业的可持续探索提供样本，为同行树立榜样并提供借鉴经验。