扒财经 作者：王婷婷
来源：风财讯（ID：fengcaixun）
6月3日，蓝光发展（证券代码：600466）就上交所对公司2020年年度报告信息披露监管工作函进行了回复。
兑付压力或被夸大
融资不求化冰求化险
今年以来，蓝光发展的各类消息不断，但目前蓝光发展在资本市场，并没有实质性违约。
明确这一点，则能看出蓝光发展和一些高风险企业“质的区别”。
具体分析可见，债券方面，虽然最近蓝光发展旗下的境内债和境外债，均有较大波动，但蓝光提前兑付了5月29日到期的“18蓝光07”，至此债券最短存续期也在200天以上，短期兑付危机大幅缓解。
实际上，企业债券在实质性违约之前，还有不短的一程可走。比如债券到期日后，以防是“管理或技术错误导致”，有一段时间的宽限期，此外，企业多会以谈判“展期”的方式，缓解债务违约。
信托产品方面，除了消息层面透露的，蓝光已经对临期的信托产品本息资金，分别做了提前兑付、信托方垫付、延期支付、申请人执行等处理。
蓝光在最新回复的问询函中，就中期票据和集合信托计划的情况，给出了一个重要信息。
在取得这些融资时，蓝光约定了可以递延支付本金及利息，相关强制还本付息的情形都属于公司可以控制其实施的，而不是受市场变化或其他因素影响而不能控制的变量条件。
此外，一些中期票据的兑付，还不受任何递延支付利息次数的限制。
这些都说明，蓝光的相关融资兑付，至少时间上，并没有想象中那么紧张。
当然，在风评下降的情况下，投资者想提前收回债权，也是情理之中。
但目前的整个操作中，蓝光从未表现出拒付，而是积极沟通，也没找借口。
相反，据投资人透露，蓝光发展在跟评级和投资人沟通时，永续债都是纳入负债指标计算的。要知道，房企普遍将永续债作为资产而非债务，以降低外界对其的债务预期。如此行径，蓝光是表现出了足够诚意的。
客观上，蓝光的债券和信托形势，影响了其在资本市场的借新，并且可能短期依然面临空间被挤压。
但蓝光反应较快，已经启用自有资金兑付，积极变现回款、处置资产，同时引入战投来提升整体抵御风险能力。蓝光更需要的，是更多时间。
父子交接及时
稳住“第一波偿债高峰”
实际上，蓝光最近还有一项操作，也有诚意的一面，即杨铿将直接持有的蓝光发展的股份，分多次全部转让给蓝光集团。
这一方面，是蓝光集团的股票质押被强平，应对股票质押风险（股价继续下行导致再次被动减持），需要做出安排。
一方面，多次股权调整虽未涉及公司实际控制人变动，但股权更集中在控股集团，有利于谈判股权划分与重组，以引入战略投资人。
并且一定程度上，由于实控人在此前融资中产生了不少信誉担保，此举有利于与蓝光发展进行风险隔离。
创始人积极主动承担责任，对蓝光发展的各类投资者而言，是好事。
以继任董事长职位的杨武正、总裁迟峰为核心的蓝光管理团队，虽然表达不多，但在积极开展纾困时，表现出很强行动力。
据知情人透露，目前蓝光整体的销售、回款都是杨武正和迟峰亲自在抓，细化到了各区域。
推动销售回款放在第一位，效果比较明显。
截止4月底，蓝光预估完成的回款额，约在223亿左右。
与此同时，蓝光通过处置资产变现。例如蓝光嘉宝物业的股权交割完成后，资金已经到位，用于蓝光发展的境内外到期债务的兑付，其中4.25日的境外美元债兑付本息使用资金20亿元。
截止投资者会时间，蓝光以自有资金已经偿还了债券共计35亿元。
多番疏解下，蓝光平稳完成Q2这个“第一波偿债高峰”（到期债券81.1亿元），没有难度。
风财讯从蓝光发展“2021年境内债、境外债的到期结构”看到，今年公司的第二波偿债高峰在Q3，境内外直融和银行借款供104.9亿元，但第三季度开始，就没有今年内需偿的境外债了。
蓝光管理层表示，一二季度销售释放的现金流都会是三季度还款的有力支撑。
公司底仓无BUG
蓝光全力保业绩做修复
（图源蓝光发展监管工作函回复）
据投资者会的信息，蓝光2021年全年回款约700亿（其中上半年300，下半年400亿），回款率85%左右。
其中，华东回款占比30%挑大梁，西南占25%，华中、华北、华南占比共45%左右。在2021年全年预计的全口径销售规模（1150亿）中，华东区域也预计占约35%。
“华东”依然是蓝光最重要的解药。这个城市群的确在全国，也是目前安全边际最优的区域。
据内部人士透露，今年1-4月蓝光的赚钱项目，不少都在华东区域。例如嘉兴秀洲项目首开去化100%、回款95%；温州28亩项目以高出30%价格去化95%；合肥半岛公馆的月均流速，已经比去年增长了2倍。
蓝光在回复函中表示，2020年的公司营收增速放缓的主要原因是疫情，对项目进度产生了不同程度的影响。
的确，2020年蓝光营收增速放缓最多的是华中区域，增速为-68%。
其实，蓝光在2021年度第一季度实现结转收入约48亿元，按照计划该部分收入应在2020年实现结转，如考虑该部分收入影响，蓝光能够在2020年实现22%的同比收入增速，基本保持了2019年的增长水平。
疫情对大多数房企，都是“黑天鹅事件”，2020年百强房企的平均增幅仅14.72%（同比下滑18.16个百分点），蓝光的业务和业绩波动，处在正常范围。
（图源蓝光发展监管工作函回复）
也正是因为公司没有本质性的BUG，如今的事件，对蓝光而言，或许更像是一起意外。
而目前蓝光管理层给市场传递的信号和态度，都比较积极正面。
例如，资金层面务实，不对资本市场和金融政策做预设，毫不犹豫紧抓存货周转，加快去化，提升现金流。
经营层面，一切以保业绩为准。
据透露，蓝光会在中短期，抓经营、抓回款，会继续加大三四线打折促销力度，滞重资源去化（存量库龄逾十个月以上的项目）。
投资层面，下狠功量入为出。
蓝光在投资者会上表示，公司一季度减少了土地投资，主要的回款用来保障公司现金流；未来愿意在投资中降低权益，并且集中拿规模≤15万㎡的地块，中高周转项目占比不低于80%。
公司治理上，则对组织架构扁平处理，缩减管理半径，进一步强区域、精总部。
在暴雷声不断的近两年，蓝光的处理，算是有责任感的，这样的企业或值得市场在审视中给予信任。
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原标题： 监管12问解码真实蓝光一次“意外”的低估
