不良资产的处置流程(上)

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2021-07-19 19:07 1804 0 0
本文从购买者的角度分享前期收购以及后期处置中的一些流程化内容,至于出售者如何组包、挂牌等等以后有时间可以和大家交流讨论。

作者:不良掘金蛙

来源:不良掘金蛙(ID:buliangjuejinwa002)

本文从购买者的角度分享前期收购以及后期处置中的一些流程化内容,至于出售者如何组包、挂牌等等以后有时间可以和大家交流讨论。没有办法把每一步都写的非常详细,后续会陆陆续续把每一步都细节化。

01 获取资产包材料清单

不良资产出包方最多的还是银行和国有四大AMC,一般他们会根据不同情况组成资产包,邀约各类投资者(当然还是要区分一级市场和二级市场,前面文章有说可以去翻看一下)。签署保密协议,如果出现违约是要承担相应法律责任和赔偿责任。之后获取资产包相应的材料清单,各机构也可以根据自己需求索要相应的材料。

02 初步判断

其实每个投资机构或者个人不可能对所有的资产包都有处置方法,实践中一般拿到清单之后会初步判断,此资产包是否适合自己,一般是从铆钉价格、处置资源和利润率等方面去判断。当不是合适自己的时候,可以放弃也可以为了其他目的参加前期的摸底,根据自身情况自行决断就好。

03 尽职调查

尽职调查从形式上分为两种,一种是出包方会带领所有的投资者,逐户走访资产包内的“物和人”(实践中多数以抵押物为主)。这类走访好处是可以准确找到位置,见到相应的当事人。劣势是一般时间都比较短,没有充分的时间去了解周边及详细的情况。所以另一种尽职调查就是基于准确了解基础信息后,自行前往现场、委托律师或者会计师产调(很多地区房产产调存在一些实践问题)。

03 阅卷估值

所谓的阅卷是在获取资料之后就开始进行,主要的目的是了解资产包中各债权的基础信息、法律瑕疵、担保关系、司法进度等等吧,还是挺多内容的以后再分别和大家分享。那同步完成的就是估值了,估值也是分为两个阶段,第一阶段是获取资料后的初步估值,一般是通过卷宗信息和网络查询的信息进行。第二阶段就是尽职调查后进行调值,尽最大可能恢复其真实的市场价值。也有通过第三方评估机构评估的时候。

04 制定方案

经过前面的一系列工作,当然要比我写的细致很多。反正大家可以理解为已经对整个资产包进行了“画像”。接下来就是制定方案。方案分为两部分,第一部分是收购方案,一般包括价格、其他成本和费用、预计收益。第二部分为处置预案,一般包括项目分类、回现周期、各项目处置预案等。

05 投资及推介报告

一般上会或者推介给投资人,需要撰写投资报告、推介报告。投资报告主要是针对项目信息的介绍、处置预案的介绍以及测算数据(如年化收益率、IRR、NPV、MOC等),为了投资委员会或投资人作出是否参与投资决策。推介报告分为投资推介和处置推介,投资推介主要目的是为了根据不同的投资模式寻找合适的投资合作伙伴。处置推介一般是为了营销资产,找到合适的物权使用者。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 不良资产的处置流程(上)

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