小产权房、违建如何执行

刘韬 刘韬
2023-11-05 19:07 1440 1 0
遇到小产权房、违建是否不能执行,还是如何执行呢?

所有的诉讼都是围绕执行工作,为了在民事诉讼被告、被执行人未来不履行生效法律文书,甚至需要在诉讼前采取财产保全措施查封、扣押、冻结被告财产。但执行案件中往往被执行人已经没有有价值的财产可供执行,比如足额银行存款、理财产品、有价证券、车辆(需要申请人提供位置扣留移送法院)、有产权证的不动产、对外投资等。很多被执行人,特别是非城镇户口,只有农村集体经济组织分配的宅基地自建房,城市城中村集体所有土地或划拨土地建设的无证小产权房,甚至是未取得拟建工程规划许可证(原址、选址建房意见书),在规划区以外建设,违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施,统称违建。

遇到小产权房、违建是否不能执行,还是如何执行呢?

近期,笔者办理的一个执行案件,作为被执行人的开发商因资金链断链,开发的商业综合体项目被迫停工,公司早已人去楼空,成为了烂尾项目。从申请人2013年起诉并申请诉前财产保全,2014年申请强制执行至今的近10年中,因买房人、承租人聚众上访,地方政府也成立了专门的工作组登记债权,但始终没有出台可行的解决方案,查封的土地和房产迟迟无法拍卖。虽然行政机关没有处置权,依法不得干预司法,但实务中各级人民政府对群体事件出于维护社会稳定考虑而不得不出手干预。

笔者认为小产权房、违建依法可以执行。虽然被执行人名下的房屋目前没有办理不动产权登记,但依据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知》(法〔2012〕151号)第二项“对不具备初始登记条件的房屋,原则上进行“现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”的规定,依法可以处置。

在(2016)最高法执监161号《中建海峡建设发展有限公司(原中国建筑第七工程局第三建筑公司)与福建金龙地产有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书》执行案件中,被执行人金龙公司坐落于福州市的世界金龙大厦第32、33层建筑物未依法取得规划、用地、建设审批,至执行完毕也未对加盖的32、33层建筑到政府相关部门取得补办相关规划手续、补交土地价款、补办消防等相应审批手续,无法办理房屋所有权证和相应的国有土地使用权证。南平中院依法查封后,多次与福州市政府相关部门协调处置未果。后南平中院依申请作出(2015)南执恢字第9-1号执行裁定,被执行人将世界金龙大厦第32、33层,按现状作价26475034元交付给申请执行人,抵偿所欠债务本息27609050.6元。对世界金龙大厦违建等历史遗留问题,由申请执行人稳妥处理。被执行人对此提出执行异议。南平中院经审查,作出(2015)南执异字第4-6号执行裁定,驳回了被执行人的异议请求。被执行人不服,向福建高院申请复议被驳回后向最高人民法院申诉,最高法院认为南平中院(2015)南执恢字第9-1号执行裁定只对违法建筑占有的事实状态进行了变更,未涉及建筑物所有权的归属,不存在将违法建筑通过协助执行行为合法化的情形,不影响行政机关今后对违法建筑作出处理决定,依法驳回被执行人的申诉。

房屋或土地只有一个证,俗称大证,上面还有其他产权人如何拍卖呢,如开发商开发的地产项目动工时只有一个土地使用权证,在该土地上面建了很多幢房屋,又如一块土地只有一个证,但其中一部分出售给了他人尚未办证。此时可以分割不动产进行拍卖。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定,土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。

笔者查询到一个典型的使用“巧劲”分割土地拍卖化解执行难的案例。

2017年8月3日,浙江省德清县某小额贷款公司与廖某、胡某因贷款合同纠纷,将廖某、胡某等人起诉至了德清县人民法院,德清法院经审理后于2017年8月7日判决廖某、胡某立即归还贷款。判决生效之后,廖某和胡某并没有按时履行法律确定的义务,2017年9月15日,德清县某小额贷款公司向德清法院申请强制执行。 

德清法院执行局许法官接手案件之后,立即启动了“财产协查”机制,发现廖某和胡某有一块位于德清县开发区的地块及房产可供执行。依照法律程序,许法官传唤了廖某和胡某,两人也表示会配合法院的执行工作,接下来许法官就开始了对该财产的评估拍卖程序。 

但评估程序刚启动,案外人蒋某找到许法官说这地块不能卖,原因是该地块中有一部分是他所有的。原来廖某在购买这块地之前,原先的所有人已经将该地块的部分卖给了案外人蒋某,蒋某还在上面建造了简易的厂房,而由于原先的所有人因欠债去向不明,造成土地无法分割,蒋某就一直没有办理土地证。而廖某在买下该地块之后,直接将整块土地过户到了自己名下,而对蒋某的情况他也是清楚的。 

现在蒋某一听法院要司法处置该地块,立即就来法院提交了证据,包括和原先所有人的合同,以及支付凭证,以此来证明他有该地块的部分所有权,许法官再一次来到了待处置的地块上,进行详细了解。 

面对这个严重的瑕疵问题,许法官知道该地块评估拍卖程序只能暂缓了,如果不顾这个问题继续强制执行,势必会让多方利益受损。况且这样一块“不干净”的土地,也不会有人敢来“吃螃蟹”,还是那句老话“有钱不买懊恼财”,一味地执意拍卖的话,到时候将面临更大的问题。 

在德清法院执行局工作了二十余年的许法官,有着丰富的办案经验,深知执行工作不光是要维护当事人的合法权益,在执行中也需要考虑社会效果,廖某的这块地如果处理不好,极易引起次生事件。 

经过一番考虑之后,许法官将本案的双方当事人传唤到执行局,将地块上的情况告知双方当事人,并且说出自己解决思路,就是将案外人蒋某所有的这一部分从土地证上剥离出去,至于办证的手续由许法官牵头和相关部门协调解决。 

这一解决方案,对于当事人来说是有些冒险的,原本廖某所有的地块有七亩左右,如果再划去两亩的话就只剩下了五亩,毕竟土地面积小了就意味着价值也小了,而廖某的欠债则在1200万元左右,按照廖某的估算,原先七亩左右的土地都无法清偿他的债务,现在变成了五亩不是更加无法清偿他的债务了?但许法官经过前期的调查心里已然有数,只要把这个瑕疵问题处理好,那这块地的价值肯定能够解决廖某的一系列债务,后面的事情发展也证实了许法官的判断。在做完了双方当事人的工作后,许法官又联系了相关部门,在政府部门的支持下对廖某的土地重新进行了勘测,案外人蒋某所有的部分从红线图上剥离了出去,至此,廖某土地上一个大问题解决了。 

解决了这个问题之后,评估拍卖程序得以继续进行,评估公司给出的评估价格为954万,德清法院于2018年6月15日将该地块拍卖信息放在了德清法院的司法拍卖页面上。很快,许法官这边接到了很多咨询的电话,不出所料咨询最多的就是案外人蒋某所持有部分的土地如何解决的问题,许法官耐心地向他们解释相关情况,在得到没有后顾之忧的答复之后,意向竞买人都放心了。 

2018年7月16日,该地块的拍卖正式开始,起拍价从850万元一路飙升到了1612万元,溢价率达到了89.6%,这一价格远远超出了事先所有人的预料,对于被执行人廖某来说这是一个无法想象的“天价”,他目前在德清法院已被申请执行的所有债务都可以清偿,而且还多出了部分东山再起的资金。 

执行工作是人民法院工作的重要组成部分,是公平正义最后一道防线的最后一个环节,责任重大,对于申请执行人和法官来说执行工作必须全力以赴,但有时候执行中也需要使用“巧劲”,法院这种主动让执行财产“瘦身”的做法,就属于执行中的“巧劲”,这样不光清偿了被执行人的所有债务,还替案外人蒋某解决了土地证的问题,可谓是一举两得,收到了良好的执行及社会效果。

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刘韬

刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所专职律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合

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