投拓狗日记 
最及时的信用债违约讯息，最犀利的债务危机剖析
作者：阳新芽
来源：投拓狗日记（ID：ziguanshidai）
今天早上有朋友咨询“芽哥，年度IRR、季度IRR、月度IRR之间的量化关系是怎么样的？”
其实，这个问题我想大家投拓在工作中也会经常遇到！一般来说，我们都会采用公式：
年度IRR =（1+ 季度IRR）^4-1
=（1+ 月度IRR）^12-1
但是使用这个通式一般都有一个前提假设，即计算年度IRR时若使用该公式，则必须每年度的12个月或4个季度的现金流必须是相等的。
举个栗子????：
登山哥公司某地产项目现金流如下，请分别计算季度IRR、年度IRR。
大家可以算一下：
年度IRR=(1+12.468%)^4-1=60%
其实：大家完全可以通过IRR的计算公式，即NPV=CF1/(1+i)+CF2/(1+i)²+...+CFn/(1+）^n=0
去做一个推导。
如果，假设前提中的：每一年四个季度的现金流不相同，怎么办？
举个栗子????，假设登山哥公司地产项目现金流如下：
显然，（1+季度IRR）^4=51%≠60%，这个时候就不能再使用上述公式。
为什么每季度现金流不一致的时候，年度IRR≠（1+ 季度IRR）^4-1？由于IRR的EXCEL公式中根本不需要填写现金流发生时间，所以它自动默认资金的投入和回收时间点都是每一期的正中间！
这个话有点拗口，比如在年度IRR中，其默认是2020年6月30日投入20亿，2021年6月30日收回32亿。但例2中，明显项目投入时间偏早，回收时间偏晚，导致这个默认不成立！
IRR是一个比较粗糙的公式，现在越来越多TOP房企通过引入XIRR来更加精准的计算。XIRR能精确到现金流投入和收回具体发生在哪一天！
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