杠杆地产 作者：杆姐
来源：杠杆地产（ID:Property-Market)
寒冬难熬。继2021年末的楼盘“骨折价”风波后，至少从公开报道来看，正荣地产的2022年开局似乎并不顺利。
正荣地产到底还好吗？
从最近的事儿开始说起。
据大众证券报，2月16日，正荣地产公司债“20正荣03”上午交易再次出现异常波动。根据上交所发布公告，“20正荣03”再次遭遇临时停牌。Wind显示，“20正荣03”16日开盘后最大跌幅为25.48%。
前两天的2月14日，穆迪将正荣地产的公司家族评级由“B1”下调至“B3”，将其高级无抵押评级由“B2”下调至“Caa1”，评级展望由“稳定”调整为“负面”。
“对于此前有媒体报告其证券的成交价下跌及成交量增加，其或许归因于互联网上刊发的关于本公司、其控股股东欧宗荣先生及/或其离岸债务证券的若干报章。董事会谨此澄清该等报章属不实且虚假”。同时声明“在就本公司作出在有关情况下一切属合理的相关查询后，董事会确认本集团的营运仍属正常，且本集团继续照常开展其业务。”
从正荣地产最近一周的股价走势来看（如上图），市场似乎对这份公告并不领情。杠杆地产看到，截至2月18日收盘，正荣地产每股价格0.87港元，自2月11日起就持续呈走跌态势。
对于正荣地产而言，2月11日是值得铭记的一天。这一天发生了两件大事，杆友们估计都有所耳闻。
一是股债双杀。股价跌去三分之二，债券价格普遍跌去四成以上；关联的正荣服务股价也出现暴跌。正荣地产公告说是受传言影响，也有回应说或有机构恶意做空再买入。“或有”二字充分体现了我国汉语的博大精深，整齐划一的“做空”报道，也不得不让人浮想联翩背后正荣地产的动作。
情人节这天，正荣地产的第二件大事就是公布了2022年1月的销售额，情况不容乐观。1月份，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为78.97亿元，销售建筑面积约为491034平方米，平均售价约为每平米人民币16100元。
上述三项数据在2021年分别为111.97亿元、646213平米、17300元，2022年分别同比下滑了29.5%、24%、6.9%。当然行业巨头多数如此。
02 正荣地产欠了多少钱？
一系列风波背后，不禁让人好奇：正荣地产到底欠了多少钱？财务情况还好吗？2021年的年报还没出，从2021半年报来看，正荣地产总负债2033.05亿元，比2020年的1837.8亿元增加了接近200亿，同比增幅为10.62%。
以2021年6月末为参照，正荣地产需一年内偿还的债务为203.43亿元，比2020年末的195.49增加了不到10个亿。
此外杠杆地产注意到，正荣地产2021上半年净利润同比增长17.98%，主要原因是其他收入及收益的同比猛增。报告期内，正荣地产这部分收益为12.76亿元，2020年同期为4.02亿元，增加了8个多亿。
这8多亿的来源主要是“出售附属公司的收益”。这是卖资产保利润的节奏还是？
“明股实债”重灾区非控股权益上，正荣地产也颇为微妙。如2021上半年，今年上半年，正荣地产的15亿元净利润里，非控股股东所占净利润3.38亿元，占比大概在22.53%。但正荣地产的非控股权益，却占到了当期净资产的53.93%。这又是什么节奏？
另有9笔境内信用债，合计存量规模为57.9亿元，其中2022年有3笔到期。还有一笔10亿元的公司债于9月14日进入回售期。
如穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai所言:
“评级下调反映出正荣地产的再融资和违约风险加剧，原因是该公司业务疲软、融资渠道恶化以及未来12个月的大量债务到期。负面展望反映出正荣地产在未来6-12个月内解决债务到期问题的能力存在不确定性。”
03 抄底还是逃跑？
正荣地产还有恢复动力吗？2022年房企偿债大年，黑铁时代大家都不好过。股价方面，大概率也不会高到哪去。
就如开年来，房地产利好消息不少，今天更是传来了有城市下调首套套房利率至20%的消息。但地产股还是没蹦跶起来，这说明无论坐庄的还是小散，基本都知道房地产短期没啥搞头了。
但别忘了，作为我国经济增长的一大引擎，房地产这个发动机决不能熄火，这也是常识。从价值投资角度来看，对优质地产股低位买入，长期持有的逻辑应该不会被撼动。前提是公司好。
希望春天不会太远。
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原标题： 正荣地产苦熬寒冬，春天还远吗？
