新世界半价房屋供应计划与全球最贵居住破局

作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID:guandianweixin)

“安得广厦千万间”，在寸土寸金的香港，新世界发展决定以半价+5%首付出售旗下的300套住宅单位，这掀起的讨论不比其前年宣布捐出农地时少。

12月7日，新世界发展成立的非营利房社企“新世界建好生活（New World Build for Good）”宣布了一项全新的住房供应建议。

新世界发展首阶段将捐出一块位于新界西的地块作为试点，并提供资金给“新世界建好生活”发展有关资助房屋项目，可建300套实用面积在约28 至51平米（300至550平方呎）的一室至三室单位。

据观点地产新媒体了解，该计划具有很强的创新性，除了以“成本价”出售外，新世界发展还提出了“渐进式贷款”来缓解年轻人的早期负担，并表示是一个品质堪比商业楼盘的新单位。

交银国际董事总经理、研究部主管洪灏认为，这是一个非常有创新意义的拐点。

这比空喊口号要来得更让人信服，希望有越来越多的发展商可以跟随这个态度的转变。

“香港房价是名不虚传的全球最贵，普遍的'上车盘'需要约800万港元的车票，这个价格对普通工薪阶层的老百姓或是刚入社会计划组成家庭的年轻人来说，基本上是一个遥不可及的梦想。”

据莱坊最新发布的Q2全球房价指数变化，在量化宽松和原材料人工成本压力面前，全球房价正面临不断上涨的压力，中国香港作为全球房价最高的城市，近半年上涨了约3.3%。

洪灏表示，这个通过政府背书，来实现“居者有其屋”的计划，并不是为了打压房价。整个项目以成本plus的方式出售并摊长还贷期限，让年轻人“有自己的房子”这个梦想更容易实现。

具体来看，新世界发展提出了“渐进式供款”模式，让买家以低至5%房价首付置业，起始只需就50%房价（即约市价25%）进行按揭，余下50%的房贷可于成交后十年内，一次性或分阶段供款。

以实用面积约28平米的单位为例，每个单位成本价约为270万港元，若以该价格出售，售价可约等同于市场价格的五折至六折。

其次，买家可以用低至5%的房价来首付置业，并采用“渐进式供款”模式，买家可先就购买单位的50%房价（相当于市场价的25%）来计算第一阶段贷款，余下的50%可于成交后10 年内，一次性或分阶段按揭供款。上述按揭的还款期限，亦跟从现行按揭的设定，一般最长时限为30 年。

与普遍上车盘的800万港元商业楼盘比较，则新世界发展新界西项目计算价值仅为400万港元（50%），同时仅需按照单位的50%也就是200万港元进行按揭贷款，而首付仅需其中的10%也就是20万港元。

如同国内的共有产权房一样，该项目房屋的退出（出售）模式受到了很大的关注。

新世界发展建议买家在成交后首3至5年内不得出售有关单位，而买家须在进行所有按揭后，方可把单位出售。同时，买家亦可在买入单位第十年起，向政府补回地价差额后，将单位在市场上自由出售。

过去，在直接解决住房问题上，港府最为出名的就是“八万五计划”。但从2000年起香港楼市便进入下行通道，房价在极短时间内跌逾50%，多方进行了激烈的讨论，该计划最终在2003年末被放弃，又回到了“老路”上。

另一方面，一直在进行的“公屋”计划对申请者有严格的要求。公屋虽然保障了部分人群的住房需求，但对于香港楼市价格实际并未有影响，依然保持平稳向上的局面。

一位香港年轻人对观点地产新媒体表示，之前的公屋计划其实对于很多处在中间阶层的年轻人很不利，个人家庭的入息审查月收入为12800港元，二人家庭为19430港元，其实计划受惠人数并没普及到大多数打工人。

他认为，新世界发展的计划，对于有置业压力的他们来说是一个很好的尝试，但是供应房屋数量很少，相信未来有机会扩大规模。

11月份，香港房委会公布截至9月底最新公屋轮候时间，一般申请者的平均轮候时间为5.9年，较6月底公布的5.8年再恶化，刷新22年新高。至于长者一人申请的平均轮候时间，亦由之前的3.7年，增至最新的3.8年。

在新世界发展项目的申请者资格审查中，除了参照现行居屋的申请人安排外，新世界发展建议可让 25至45岁的年轻人或家庭优先申请。以一人申请者为例，每月入息上限为3.3万港元，资产上限为85万港元；二人或以上家庭，月入上限则为6.6 万港元，资产上限为170万港元。

同时，现时居屋申请者均须为中国香港永久性居民兼首次置业人士。

新世界发展行政总裁郑志刚表示：“我们希望透过房社企，兴建非牟利私人资助房屋，为社会找到新出路，更希望其他企业或机构能够作出类似的尝试。”

按香港政府最新估算显示，香港由2019至2048年的土地短缺约为3000万平方米。

香港最重要的两个明日大峪填海计划和北部都会新区的规划，均是围绕“居者有其屋”计划实行的新增土地和住房供应，一个长久有效的土地问题解决方案。

值得注意的是，新世界发展提出的项目计划位于新界西，十分契合香港政府的施政方针也就是北部都会区的规划和建设。

此次，新世界发展率先提出的解决方案有别于过去直接向政府捐农地，而是一个从地到房的完整计划。

2019年，新世界发展宣布向特区政府、社会企业或慈善团体，捐出300万平方呎（约27.87万平方米）的土地，用于兴建公共房屋及相关设施，以回馈社会、缓解香港住房压力。随后，恒基、新鸿基纷纷跟进相关的支持计划。

值得注意的是，恒基是全港拥有最多农地的发展商，拥有约4440万平方呎农地，遍布新界各区。

洪灏指出，香港发展商手上存有很多农地。他们原本希望与政府商谈重新调整规划，从农转住或商，但是地块在改规划之前是不值钱的。

“如果新世界发展做房屋供应计划尝试，且政府同意改规划，发展商的地升值了，政府有收入，年轻人可以安家立业，这是一个多赢的局面。”

香港运房局局长陈帆表示，港府对任何可以帮助市民置业的措施表示欢迎，其会与私人发展商紧密沟通。

目前为止仅新世界发展有接触政府，他欢迎其他在解决房屋问题上有兴趣的发展商与其联络。

在新一轮博弈中，新世界发展再一次率先给出了自己的回应，而其他发展商依旧处于观望状态，已经完成更新换代的恒基、新鸿基会如同两年前的捐地那般跟上新世界的步伐吗？

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原标题： 香港传真丨新世界半价房屋供应计划与全球最贵居住破局