陌爷地产圈 作者：陌爷
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土拍规则，决定着开发商在地块参拍和获取上的策略，同时也是政府-开发商之间的博弈。
而无论哪种方式都有其利弊，要么是动了政府土地出让金的奶酪，要么是挤压了开发商的利润空间。
进而最直接的影响是房子品质下降，后期维权事件频发！
而为了控制溢价率，起到市场维稳的作用，传统的土拍规则包括溢价封顶后竞配建、溢价封顶后竞自持、溢价封顶后现房销售、溢价熔断后摇号等形式。
图片来源：南京楼市话事人
NO. 1｜壹
总结下，南京土拍的竞品质模式规则主要包括以下几个方面
一、进一步提高竞买要求
除了对竞买保证金提高到50%、竞买主体资格满足二级以上开发资质等硬性要求外，还与开发商的财务状况、三道红线、风险评估等方挂钩，具体如下：
剔除预收款后的资产负债率上限为70%；
净负债与股本之比的上限为100%；
现金与短期债务比的上限为1；
此外，开发建设阶段更是要求1个月内付清土地款。
二、什么时候竞品质？
根据细则，南京的竞品质环节大概率是在限时竞价结束之后，对于单幅超过20家以上摇号的，根据企业提交的材料按照“竞品质”要求打分，选定出前5名参与摇号。
三、“竞品质”的标准有哪些？
南京的“竞品质”评价的维度主要包括公共空间、建筑单体、建筑立面、阳台设计、停车设施、BIM技术等6大维度。其中：
1、公共空间：居住区内应打造优良的公共空间与景观绿地。物业管理用房、垃圾房、变配电间、开闭所等公共设施与配套建筑统筹布置。
2、 建筑单体：整体要求规整平齐，并且规定了18层以下不得采用外廊内天井户型；18层以上不得采用两梯四户的户型结构等设计要点。
3、建筑立面：建筑里面宜采用耐脏、耐老化、易清洗的高品质板材，鼓励使用石材、铝板、一体化板材等板材幕墙体系，鼓励使用经绿色认证的绿色建材，不得使用低品质涂料和面砖等材料。
4、阳台设计：统一要求结合立面设置封闭阳台。
5、BIM技术：方案报审需运用南京市工程建设项目智能审查系统进行BIM规划报建、施工图报审和竣工验收管理等
NO. 2｜贰
参照北京和南京，杭州将会在第二批集中供地中试点“竞品质”。据坊间消息，主要调整可能集中在以下几点：
一、第二批集中供地并不全面铺开，而采取试点形式，各行政区上报一宗，说白了就是摸索排雷。
二、 “竞品质”宅地要求更加苛刻，据悉现房+限售可能是标配，堵死了开发商快周转的主意。
三、先报品质方案打分（建筑技术占30分，公共配套占44分，工程保修占6分，装修标准占20分），暂定取前6名（具体还未定）进入竞价环节，封顶后竞配建保障房。
以上几点非官方说法，仅供参考！期待杭州的政策细则也尽快出炉
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