浙系四小龙的黄粱一梦

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2022-06-07 18:59 1266 0 0
近期的地产圈依旧天雷滚滚。

作者:陌爷

近期的地产圈依旧天雷滚滚。

翻看下百强房企名单,闽系房企中除了旭辉还算争气,年初在帝都拿了地,而且还拿到了发债绿卡,算是挽回一些颜面外。

最近融侨又被爆出资金链问题。

西南房企中,金科最终还是没能挺过去,引国资入场和保交付成为了现阶段最重要的目标,又给自己带了一冠不躺平的帽子。

苏系房企自不必多说,苏宁是最新倒下的,新城要不是老爷子那档事,提前卖资产降了些杠杆,恐怕跟中南就是难兄难弟。

而中南这边呢,陈锦石、陈昱含父女俩即便是在业绩发布会上同台道歉,承认交出最差答卷,也难以挽回投资者的信心和信任。

……

去年的房企在政策的组合拳重击下已经很艰难了,没想到最为艰难的时刻还远没有到来,甚至在加速筑底。

上半年的地产圈,最出风头的两家房企非绿城和滨江莫属。

前者是风头正盛、逆势扩张,无论是销售还是土储增长速度均排名第一,先是年初北京投资百亿,再是杭州。

绿城想得很清晰,要快更要安全。

而滨江则被地产圈奉为了区域深耕房企的教科书级代表。戚老板很高兴,因为今年的地平均利润都能到八个点

去年杭州一批次还只能努力得赚到1%-2%,当初同台竞争的房企大多都躺在了手术台上。

除了两位大哥风生水起外,浙系外围的小弟们显得尤为艰难。

并称浙系四小龙的中梁、祥生、德信、佳源,全都开始紧衣缩食,甚至进入了至暗时刻。

这么来看,杭州不仅有独立行情,还真是块福地。

F1.

起初是在温州偏安一隅的中梁,在后来受到碧桂园的启发,独创了阿米巴模式。

创始人杨剑,自创业之初就深刻明白一个道理:

走出去发展才是硬道理,就像温州七山二水一分田的地理格局,不走出去,没法养活800万温州人。

而中梁也确实抓住了上一轮周期中三四线棚改的机遇。陈剑想坐的是浙系的头把交椅。

一路狂奔6年,中梁闯入了TOP20,除了“三张表”不好看外,杨剑还是很满意的。

欢喜没能持续多久,5月初,中梁地产便公告寻求2022年5月2.61亿美元债、2022年7月3.96亿美元债交换要约及征求同意债务展期。

这也宣告中梁地产目前财务状况,很难应对即将到来的30-40亿人民币债务,基本上宣告暴雷。

现金流枯竭以外,中梁的销售也难以为继,三四五线的城市布局,在当下市场行情中已经很难卖得动了。

再回首,黄粱一梦。

F2.

与杨剑这位纯商人不同,佳源的沈老板并不一味得加杠杆,而是更会谋篇布局。

初中毕业后,沈天晴做了村会计,期间创办乡镇企业足佳皮鞋厂。因企业业绩好,随后他升任嘉兴市乡镇企业局副局长,三年后调任嘉兴市驻深办主任。

1995年,在嘉兴的一栋小楼房里,沈天晴创办了佳源房地产公司,开始进军房地产业务。

沈天晴掌控的“佳源系”商业版图不断扩大。2016年,佳源国际在香港联交所主板上市,成为沈天晴拥有的第4个上市平台。

2019年,沈天晴提出三年内带领佳源国际冲击千亿的目标。

彼时,佳源的销售业绩288亿。

此时,三年已满,2021年录得销售额数据仅322.7亿,位列74位,勉强保住了百强阵列。

一向顺风顺水的沈老板开始思索着地产还是不是一门好生意。同时也在懊恼和烦闷着前不久一笔“蛇吞象”的大买卖。

9月,中天金融拟将中天城投100%股权转让给佳源创盛,作价180亿元。

但3个月后对价降至89亿元。

即便对价打了对折,沈老板也并没有想清楚钱的问题应该如何解决。

直至这笔交易发生违约,才逐渐暴露出佳源的资金危机。

目前佳源国际存续美元债7只,存续规模14.09亿美元,其中一年内到期规模有6.3亿美元。

佳源不仅梦碎千亿,同时也将会被财务困境持续困扰。

F3.

19年底,胡一平带领着老部将敲响了港交所的钟。第二天便在杭州城北拿了块区域地王,楼面价20327,后来限价29000,这就是后来的运河云庄。

德信去年在市场高位拿了不少地,合计32幅地块,耗资近322.55亿元。

究其逆势加杠杆的花招,主要依靠大量的非标融资,依赖各类民间资金和国企的资金池。

近期,德信的一则出售资产的公告引发了市场较大关注。

目标项目为德信AI产业园,出售目标公司54.54%股权,代价约为4.54亿。

持有物业的变现常理来说是投资逻辑中退出的一环,但对于德信而言确是一笔亏本买卖,根据公告预期将录得未经审核除税前亏损约1404万元。

因为要还一笔4月到期的2亿美元11.875%优先票据。

而德信下一道槛是一笔3.5亿美元债将于今年12月到期,利率为9.95%。

作为浙系老牌房企,19年喊出千亿目标后,胡一平对于杭州也提出了更高的战略目标——杭州市场销售额冲进TOP5。

现在看来,也越来越难了。

F4.

11月18日,对于祥生犹如噩梦,股价闪崩,跌超50%。而上一家市值在一天内击穿百亿的房企是新力。

祥生上市以来便饱受资本市场的争议,三年时间从100亿做到1000亿的市场规模。

对于无充足货币资金、无充裕土地储备、无充沛借贷额度的“三无”房企而言,可谓奇迹。

其周转速度甚至超过了碧桂园和中梁。

但就是这样的一批黑马,却连一个完整的冬天也没熬的过去。

祥生的大起大落,是这个最好也是最坏的时代所造就。

说说利好,近期的万人会议开始提振了市场信心。不仅对于房地产行业,也惠及整个社会经济。

对于会议内容还是等待官媒发布,不做过多揣测和推演。当下的经济形势已经不仅仅是经济问题,同时也交织了复杂的政治生态。

但有一点可以明确,经济面将会持续向好。

开发商还得再熬一熬。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 浙系四小龙的黄粱一梦

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