地产十一言 作者：地产十一郎
来源：地产十一言（ID：dichanshiyiyan）
近日，据凤凰网房产风财讯小道消息，华夏幸福又要迎来三位好朋友：华润、电建地产、河北国资委，三家国资背景的老大哥均有意向入股华夏幸福。
如若消息准确，算上原来的大股东平安集团，华夏幸福的朋友圈范围已有河北国资委、华润、电建、合肥国资委5家国资背景的企业。
从2月1日深夜发布公告承认暴雷，各种小道消息漫天飞舞，时过半年有余，华夏幸福的债务化解方案却迟迟未出。
这与其宣布的「相关化解方案将于5月公布」不符，而后公司又将推迟至6月，又再次推迟到7月，这都已经8月中旬了，十一郎实在按耐不住直接与华夏幸福方面取得联系，最终也被告知一切以公司公告为主。
换言之，纾解方案仍未出台。
不断的推迟，引起了多方揣测和质疑。
尽管王文学放弃了公司控制人身份去从事「擅长的业务」，尽管华夏幸福也主动自救积极「卖身」项目，但对于整个集团而言，终究是杯水车薪。
据华夏幸福7月31日公告，截至公告披露日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计 815.66 亿元。
这一再延迟的债务危机化解方案何时能出台？为何华夏幸福的「白衣骑士」迟迟未来？
最近，十一郎跟一位接近华夏幸福的业内人士有次深入交流，得出一致结论：
华夏幸福之痛，不是现金流之危，而是模式之困。
业内高人表示，从这半年来接触华夏幸福的各方来看，可分为两大类：河北省政府和其他房企。
「两者的接盘逻辑完全不同」，他说。
房企们的接盘，是以优质项目为主的。看看华夏幸福在哪些城市的项目是跟自己现阶段的发展布局一致的，位置好、价格便宜的就接咯，反正买谁的不是买，货好就行。
这就好像菜市场买菜，今天想吃猪肉炖粉条了，去菜市场货比三家后，发现HX牌的猪肉肉质鲜美，XF牌的粉条晶莹耐炖，好，就他了。
但哪个买菜的都不会因为菜摊的猪肉鲜美、粉条晶莹而接手这个菜摊，哪怕买家也是卖菜的。这就好像融创接盘嘉兴南湖地块，万科接盘南京东山地块，江西中奥接盘武汉新洲地块，却没有一家入股华夏幸福，是一个逻辑。
房企们接盘华夏幸福的项目，首先是看实力，有没有那么多钱来接盘，毕竟现下大家的日子都不好过；第二要看目的，无论是哪个背景强大的房企们，他们只接手项目，无意也无力整盘接收华夏幸福。为何会这样？原因也很简单：
玩不动。
众所周知，近20年，房企们能赚钱，都是靠着买地—开发—销售的传统模式，在较为宽松的金融、政策、市场环境下才赚得盆满钵满。
哪怕近几年，大环境收紧了，但TOP20内的房企们，也都是双轮驱动，甚至三轮驱动，唯独华夏幸福一家，起盘就跟大家伙不一样，走的是产业新城这一条路。
在PPP还没有进入发改委的视野，没有任何相关政策的情况下，华夏幸福提出了「政府请客，企业买单」的发展思路。这跟河北固安人王文学的个人经历密切相关，毕竟，在前期创业的他通过政企合作吃到过不少甜头。
2002年，华夏幸福签下固安产业新城项目，要为固安园区投资运营提供一站式解决方案，以落地投资额返还制度解决代理人问题。这也奠定了华夏幸福的产业新城模式。
这个模式的盈利点有4块：
1. 华夏幸福通过PPP协议，零成本获得当地政府园区土地50年的开发权（非产权），同时垫付一级开发成本，获得政府10%~15%的利息收入。这部分没多少钱。
2. 华夏幸福通过园区运作吸引招商引资，入园企业新增的落地投资额的45%，政府需返还给华夏幸福，这就是「落地投资额返还制度」。
3. 园区运作配套的地产开发业务，也就是环京周边著名的华夏系列、孔雀城系列、大卫系列、兰亭系列四大系列产品。买地--开发--销售，这个业务板块跟其他房企是一样的，只是华夏幸福拿的土地是排他性的，且成本很低。
4. 园区运营的综合服务收入。
在这个模式下，园区的成功运转在增加政府收入的同时，也对土地的获取形成正反馈，一方面是政府对用地指标的支持，一方面也使得华夏幸福低成本的获取土地保持优势。
堪称完美的政企合作！
一个机器的运转，总要有几个节点是至关重要的。这个模式看起来很复杂，经过业内高人指点，十一郎才发现其中的奥秘：
1. 房产开发业务是园区运营和前期投资的保障，只有不断卖掉大卫城、孔雀城的房子拿到现金流，才有钱继续投入园区运营。
2. 招商引资、园区的综合运营能力是保证整个模式运作的源动力，一旦招商引资的节奏被打乱，园区的整个模式就会停滞不前。这就像人身体里的血液，不能停止运转啊。
3. 战略规划能力、投资建设能力是总把关。在固安工业园区成功之后，王文学想要将该模式复制在其他城市，那么，每个区域的具体情况，模式是否贴近当时的政策导向，这些问题就需要总把关了。
如今，华夏幸福模式遭遇滑铁卢，一方面是当下的房地产市场、金融环境、政策导向与2018年之前截然不同，另一方面也有王文学自身膨胀后对于市场乐观估计。
在三道红线、限购限贷等调控政策不断加码下，在房企融资越来越难的金融环境下，在「房住不炒」的大旗下，房企再也没有了以往的腾挪空间，逐渐沦为「制造业」。
环京限购政策持续了4年，孔雀城、大卫城各种城已经很难卖掉了，没有了进账，一下就卡住了产业新城的脖子。没有了现金流加持，就无法滋养园区的运转。
加上2015/2016年时无节制的膨胀和扩张，在环郑州、环合肥、环长沙都圈了地，前期投资巨大。
「一个园区的前期投资怎么也得1~2个亿，多的有8~9个亿的」，接近华夏幸福人士说，「华夏幸福每一个园区都要配备‘四菜一汤’，四菜指的是展览馆、创业大厦、酒店，迎宾大道，一汤指的是中央公园，这些都是园区前期就要投入的。」
一方面没有了卖房子的进账，一方面由于各地限购升级，这些大额前期投入大多打了水漂，最恐怖的是，这前期投入的钱大多是借来的短期债。
面对不断到期的800多亿债，王文学已经回天无力。
凭借良好政府关系起家的王文学也明白，花红月好时，你好我好大家好，轮到过苦日子过穷日子了，那45%的投资额返还就成了一个账面数字。
在2020年报中，华夏幸福的应收账款余额为648.84亿元，其中应收政府园区结算款达640.94亿元。这些应收账款，绝大部分是廊坊所欠下的。
ZF：「我承认我欠你钱，但我现在也没有钱还你呀。」
HXXF：「你不给我钱，我就SI啦，大不了大家一起呗。」
就这样，你说，现在谁能把这个死扣解开？河北省政府救它，是因为根本就是一根绳上的蚂蚱。哪家房企敢接盘华夏幸福这个烂摊子？
没有等来白衣骑士，是因为产业新城的模式走不下去了。
传言中最「靠谱」的是河北省政府的救助。
在7月30日，也曾传出华夏幸福已向河北省交计划，国开行或援手300亿。
但这已经不是给钱就能解决的问题了。
这次，传闻中华润、电建、河北国资委的入股，中国电建的呼声最高。在2019年就将“产业化推进”作为该年目标的电建地产，一直想在产城融合业务领域有所突破。
但中国电建是否能吞下华夏幸福这头大象，或者成为其紧密的合作伙伴，十一郎也保持怀疑。
眼见他起高楼，眼见他楼塌了。
「成住坏空」是所有事物的发展规律，只是，当下时空里，这样的发展规律加速了。
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