房地产摸到山顶后如何增长

作者：好猫

来源：好猫财经（ID：haomaocaijing）

如此声势强劲的调控政策下，中国房地产企业不可能不思考：行业到顶了吗？

尽管早在2013年，万科就喊出了从黄金时代进入白银时代，尽管郁亮前年还在说“我们找不到一个像房地产一样赚钱且前景相当的行业”。

地产标杆的大旗从万科传递到碧桂园，后者2020年年报显示：

2020年，碧桂园实现总营业收入4629亿元，毛利润约1009.1亿元，净利润约541亿元。

同比有所下降，原因主要来自于因疫情影响结转收入滞后、销售利润率下降，以及农业、机器人等新业务的前期研发投入加大。

碧桂园没有放弃努力。

在毛利率只有21.8%的情况下，通过节约营销费用、行政费用，以及汇兑收益，碧桂园净利润率仍然达到11.7%，与2019年几乎持平。

营销、行政、财务三项费用占营业收入比例，从7.2%下降至6%，可见碧桂园的所谓“一率五力”改革颇有成效。

高处不胜寒，身在“山顶”，作为龙头房企必须把风险控制在绝对安全范围之内。而“三道红线”、“限价限贷”的政策下，房企最大的压力在于：

不能冒险通过增加负债，去推动地产规模继续发展。

截至2020年末，碧桂园有息负债3265亿元，同比下降431亿元；同期货币资金下降848亿元至1836亿元。

在总权益增加384亿元的情况下，碧桂园的净借贷比率55.6%，处于行业低位。

这样的数据，还原到实际业务中，可以这样阐述：

2020年开始，受疫情影响，叠加限价、“三道红线”调控因素，碧桂园销售额增长放缓、利润率阶段性下行，同时难以获得增量资金推动规模发展，还必须逐渐将负债减少，顺应监管和行业变化。

当然，这句话适合绝大部分企业，这是一个行业的拐点。

如何应对这种局面？从实际行动来看，碧桂园采用了一些策略。

首先是高质量稳步增长，以目前的高土地储备，以及每年合理补充储备，碧桂园有信心未来三年保持权益销售额10%的增长。

另一个销售额增长来源，是凭借综合实力增加自身市场份额。碧桂园目前财务状况稳健、对中低线城市熟悉度，以及管理架构的调整，足以支撑份额增加。

其次是降本增效，行政、营销、财务费用的降低，初步显示出碧桂园公司改革行动的成效；

再次是新业务的发展，建筑机器人旨在通过科技力量降低房屋开发成本，产业链上下游的投资，也是希望协同主业发展，农业则是面向业主以及未来生意模式的探索。

碧桂园总裁及执行董事莫斌强调：“建筑机器人会逐步地进入批量生产，有信心建筑机器人在明年可以盈利。而机器人餐厅也开了80间，亦有信心在明年也全面实现盈利。”

还是郁亮那句话，行业进入白银时代，并不是就说白银不值钱了。

整个中国商品房销售规模无论是17万亿元，还是有战略家预言的20万亿元，明显的天花板已经看到了。

残酷竞争已经开始，如何让企业不在竞争中落败，再没有了金融杠杆、土地红利、房价暴涨这些因素遮掩。

战略布局是否得当，精细化管理是否真正实施，结果将全面体现在财务报表之上。2020年的财报证明，碧桂园已经开始适应新时代的竞争。

碧桂园归属于股东的净利润仍然高达350.2亿元，上市公司的静态市盈率也仅有4.42倍。

碧桂园董事会主席杨国强对公司的最新寄语是“征途漫漫，唯有奋斗”，他通过增持股票释放对未来的信心。

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