【11.22-23杭州站】房地产不良资产投资运营专题培训

时间：11月22日 上午（9:00-12:00）

主题：地产类不良资产经营的底层逻辑与全周期操盘实战

主讲专家：W老师

一、地产类不良资产经营逻辑

1.市场供给：银行业金融机构不良资产指标情况

2.行业生态

2.1可收购资产类型（金融类、非金融类）

2.2参与主体（一级、二级、周边市场）

3.业务逻辑

3.1基础业务逻辑（合作、尽调、支付、转让）

3.2合作模式（有限合伙、公司、契约）

3.3未来业务趋势（资金+资源+产业+重组）

二、地产行业宏观趋势

1.地产类指标

1.1全国及分省供需分析（库存规模、去化周期）

1.2区域库存层级分析

2.全国供需关系分析

2.1已供地/已开工库存规模与去化周期

3.加入人口因素的考量

4.关于区位的基本判断

5.未来业务的整体方向

三、不同类型地产的业务流程

1.地产行业正常业务开发

1.1土地获取（招拍挂、协议出让、兼并重组）

1.2开发建设阶段（策划设计、项目准备、施工、竣工验收）

1.3销售回款（营销、预售、交付、办证）

2.旧城改造

2.1摸排论证（调查、征求意见、预签协议）

2.2建设并销售回款

3.融资渠道汇总

3.1间接融资、直接融资、结构化融资、资金周转

四、如何筛选具有重整/纾困价值的项目

1.指标筛选——核心会计科目（防坑）

1.1关键科目：其他应收/应付款、有息债务、货币资金、存货等

2.财务指标的筛选与优化

2.1营运能力、盈利能力、杠杆水平、偿债能力、发展能力指标及其地产行业优化版本

五、 房地产经营痛点及纾困手段

1.房地产陷入困境的原因

2.房地产陷入困境的连锁反应

3.房地产纾困的介入时点

3.1土地获取、项目前期、主体施工、销售、竣工交付、清算退出

4.房地产纾困的介入业务模式

4.1准入及尽调（渠道、重点、总投构成、安全垫测算）

4.2控制权设计（SPV、代建代销、明股实债）

4.3存续期管理（施工、销售、政府沟通）

4.4资金管理与退出安排

六、 具体案例分析

1.房地产纾困业务案例

2.破产重整项目案例

时间：11月22日 下午（14:00-17:00）

主题：房地产项目风险处置、债务重组、接管盘活、项目管控实操要点及典型案例

主讲专家：X老师

一、房地产项目风险成因

1. 销售低迷：定价错误、债务人拖延、购买信心不足、需求不足

2. 资金/资产抽逃：往来款、工程倒款、跨项目工抵

3. 担保/隐性债务

二、风险评估及处置程序

（一）风险评估核心内容

1. 真实家底核查

2. 债务重组评估

3. 风险与应对策略分析

4. 资产处置评估

 （二）处置全流程

1. 债权受让

2. 评估与方案制定：优先债权甄别、处置方案评估

3. 处置执行：

3.1处置资产/破产清算：起诉、申请

3.2 破产重整：申请、受理、重整裁定

3.3 债务重组：债务重组谈判、重组方案制定

4. 项目接管：开发管理、运营管理、盘活

5. 退出：现金回收、以资抵债、债权转让、重组完成

三、资产处置方案（含以物抵债）

（一）资产处置难点

1. 供过于求

2. 评估价远高于市场价

3. 优先债权主张与确权问题

4. 债务人缴税动力不足

 （二）资产处置要点

1. 未雨绸缪推进以资抵债

2. 通过专业第三方与评估机构沟通

3. 工程款优先受偿债权处理

4. 充分评估历史欠税风险

（三）以资抵债要点

1. 债权是否保留

2. 抵债债权主体是否为本体

3. 抵债后的再处置路径

4. 抵债税务筹划方案制定

 四、破产重整

 （一）破产重整难点

1. 争取政府的理解与支持

2. 破产服务信托的司法烂尾风险

3. 偿债方案冲突协调

4. 债权人在方案执行阶段的权益保护

 （二）破产重整要点

1. 投资款分配优先保障未来流动性

2. 破产服务信托方案严防管理责任落空

3. 防范身份混同风险

4. 共益债建议纳入信托计划

5. 债权人权益保障靠可执行的管理机制落地

6. 工程债权优先受偿范围需专业鉴别

五、债务重组

1. 展期与风险缓释

2. 管理重组

3. 风险隔离

六、项目管理

（一）项目管理模式

1. 投后管理

2. 代管模式

3. 托管模式

 （二）代建与代建选聘

1. 代建的利益冲突应对

2. 代建的选聘维度

3. 代建费与考评机制设定

（三）管理体系搭建

1. 决策机制

2. 审批体系

3. 备案事项规范

 （四）管理基础建设

1. 改组董事会或决策委员会

2. 改组管理团队

3. 建立规章制度

4. 建立权责体系

5. 建立目标体系

 （五）管理要点

1. 成本管理重在合同前把控

2. 采购管理是成本管理核心

3. 工程款直付防倒款

4. 重视签证与结算

5. 定期论证调整工程计划

6. 谨慎大宗交易防资产转移

7. 优化工抵比例与资产构成

8. 三费支出要规范

9. 跟踪市场产销平衡

七、几个典型案例解析

八、答疑与交流

嘉宾分享

主题：地产开发商视角下困境地产的投资机遇

时间：11月22日 17:00-18:00

交流晚宴

时间：11月22日 18:00-20:00

时间：11月23日 上午（9:00-12:00）

主题：房地产不良资产破产重整及收并购实战案例

（一名操盘300亿资产的破产管理人，致投资人的内部研判指南与交易结构设计）

主讲专家：W老师

一、机遇与陷阱：如何一眼看穿破产项目的真实价值？

1.破产重整项目投资的独特收益与风险谱系

2.超越表面数据：管理人教您做“穿透式”尽职调查

3.风险快速筛查法：法务缺陷、土地缺陷、资产缺陷三大“火药桶”

4.资产价值重估模型：在下跌市场中寻找价值“安全垫”

5.关键方诉求分析：读懂政府、债权人、原业主的潜台词

二、超越传统：四种创新交易结构设计全解析

1.“托管运营+对赌退出”模式：轻资产撬动重项目的实战设计

2.“共益债+转股期权”模式：从债主到股东，捕捉超额收益

3.“资产分拆、各个击破”模式：如何剥离毒瘤资产，实现快速变现

4.“产业赋能、价值重构”模式：引入战略方，从根本上重塑资产

三、实战复盘：三大案例从烂尾楼到现金流的蜕变之路

1.项目背景与核心死结

2.交易结构设计与谈判焦点

3.资金进入、风险隔离与退出路径全景还原

4.项目收益与各方共赢结果分析

四、互动问答

时间：11月23日 下午（14:00-17:00）

主题：存量商业地产旧改调整提升之定位、招商与运营

主讲专家：Z老师

一、商业项目经营困难根本原因

二、商业项目调改的二次定位

1.项目二次定位的逻辑程序

2.消费者问卷的逻辑设置

3.经营数据的分析要点

4.商圈业态格局分析

5.案例：25年新鲜二次调整定位报告

6.项目定位核心内容

6.1四大核心问题

6.2商业定位模型与三大关键要点

6.3项目定位战略目标

6.4项目定位SWOT分析（以南昌某项目为例）

6.5项目定位方向与IP解读（南昌某3万平米情景化趣生活mini mall）

7.项目定位业态规划

7.1业态定位原则

7.2业态定位依据

7.3业态组合占比（以南昌·高新项目为例）

7.4场景化业态搭配模拟（标配版）

8.闯关：要现钱还是活下去？

8.1常见问题剖析（从盈利模式角度深挖困境原因）

8.1.1案例：南宁三祺广场

8.1.2案例：绍兴项目

8.2租金的定价真相

8.3业态的逻辑关系

8.4消费者的未来变化

8.5竞争者的凶狠扑杀

9.闯关：建筑整改报批

（功能性整改带来结构上甚至外立面等方面的诸多变化）

三、招商突围

1.闯关：市场面的信心重塑

2.闯关案例：梅澜坊2017年招商调整

3.深陷困境项目招商突围技巧（一口气/两口气项目）

4.不同经营阶段招商突围策略

4.1开业一年后经营下行项目

4.2开业二年后经营下行项目

5.闯关案例：运营前置

5.1案例：梧州三祺城

5.2运营前置核心要点

6.闯关案例：产业基金

6.1案例：上海民宿产业联盟考察六盘水

6.2民宿产业合作模式

7.闯关案例：加盟展

8.闯关：七道关——引进龙头品牌

9.主理人品牌孵化

四、案例回顾

1.长沙网红文旅街区案例

2.主力店少导致客流不足案例

3.租金过高导致商户无法生存案例

4.小业主返租清算危机案例

*因不可见因素，主办单位保留个别讲师及主题内容调整的权利，届时请以官方通知为准。

资产界

资产界是金融资产从业者的信息服务平台，旨在链接人、信息与资产，致力于围绕资金、资产和运营做行业整合及服务。自2021年起，平台陆续主办“个贷不良乌镇峰会”、“个贷不良西湖峰会”、“不良资产大会”等多场行业盛会，汇聚行业头部力量。同时，资产界联合行业协会在全国多地举办专业论坛，包括深圳、杭州、长沙、云南及大连等地的金融不良资产投资与处置峰会，累计吸引千余家机构参与，覆盖资金端、资产方、产业方及服务商，助力从业者跨界协同，推动不良资产的盘活运营与价值重塑。

*资产界主办活动现场图片

*资产界部分合作机构，排名不分先后