房地产投拓的八大“死法”

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2020-09-03 14:13 473 0 0
别走别人的套路,愿每个投拓都能笑到最后!

作者:陌爷地产圈

来源:陌爷地产圈

每个做房地产投资的人不仅要有专业的素养,而且强大的心理素质也是非常重要

工作中,我们经常与形形色色的人打交道,合作方、土老板、二手贩子、奇葩领导等

见识了各种套路之后,兴许有些人间不值得的感受

做项目的过程中尤其是收并购,更是个不断地识坑、排坑、防坑的过程,一不小心就会被深深的套路,下面盘点房地产投拓的八种花式死法,你中过几招?

01

被政府招商部门虚假忽悠而死

在某种程度上,地产投拓与政府招商部门相似,为了完成指标和落地招商引资项目,政府招商部门会夸大和过度包装招商引资项目

给各种优惠,吸引投资,描绘发展愿景,政府打造力度,让开发商浮想联翩,殊不知,很多给到开发商的地块都是很偏的

这种套路也是不胜枚举,因为开发商与政府之间存在信息不对称,如果不仔细甄别筛选,经验不足的投拓有可能会被政府招商忽悠而死

02

盲目做持有型项目,现金流吃紧被套牢而死

近两年,招拍挂市场火热,导致开发商利润逐渐摊薄,为了完成投资指标,勾地逐渐成为重要渠道

为了有把勾地的抓手,不少开发商开始盲目的做商业和产业,但是对于背后的赚钱逻辑和运营管理理解都不够深刻,甚至连商管团队都还没招齐,就敢于拿商业地块

而一线投资人员也是为了完成指标,而忽视了公司层面的现金流能否支撑,最终导致每个三五年缓不过来

等集团反应过来开始追责的时候,这个锅往往会扣在投资部的头上

03

被设计、成本、营销等内部条线坑死

投拓人员更多是协调各个部门,设计出强排、成本给预算、营销给定价,但是在实操层面,各个专业会充分地给自己留安全边际

这也跟很多公司的考核机制有关系,以成本专业为例,一般都是要求从拿地到开发,每一阶段的成本只能降低不能增加

这就导致了原本利润率不错的项目,在每个专业留10%的安全边际后,也许就不能达标

对于公司而言很可能错过一个优质投资标的,对于投拓人员也是很无奈!

04

被老板一言堂,项目被否,吐血而死

大多数开发商还是总部决策机制,对于总部领导而言,时间精力有限,对于每个项目的了解程度也是有限

很多时候,忙碌而拼命的投拓把项目研究的非常再仔细,报告写得再好,能够留给你呈现的汇报的时间也就10分钟

如何说服领导,项目的研究程度只是一个层面,有时候老板的心态和主观认知才是最重要的,而这些是没法掌控的

所以如果一个很好的项目被老板否了,那只能表示无奈,尽人事听天命,佛系投拓欢乐多!

05

被不靠谱居间方忽悠而死

居间方是一个还相对庞大而且奇葩的组织,来自政府、银行、开发商等的都有

居间套路也是很多,为了拿到巨额居间费,他们往往会各种夸大项目本身,吹嘘自己的政府关系,同时对接多家意向单位,广撒网

如果不懂得识别,那么年轻的投拓很可能被带到坑里,一年半载都是瞎耗,酒倒是喝了不少

06

铁打的投资,流水的保证金

没机会半拍的无奈之死

这点相信很多投拓否能感同身受,项目还没上几个,保证金突然就没了

在你意气风发,潜心研究的时候,想着的是预计多少的溢价可以拿到,怎样才能拿到高授权,兴冲冲的过完会等到打保证金的时候,突然说没钱了,项目不去了

可是牛逼已经吹出去,说好拿到大家一块喝酒的,然后就陷入了一阵尴尬、无奈……

07

漂了多年的项目,敢吃螃蟹

被无知玩死

做收并购项目的会比较了解,市面上总有一些飘了多年,被大大小小开发商都勾搭过,但是就没人愿意要的

这种项目往往背后的情况会比较复杂,可能是官司缠身、债务复杂等各种问题,而且转让方也会可以模糊或隐藏项目的问题

所以玩这种项目首先需要掂量一下自己的斤两,不要盲目地吃螃蟹,否则很有可能被坑死

08

KPI压顶,过度乐观,急于求成

被自己玩死!

每个投拓都会背上投资指标,但是大多数公司都是会在某个时间段集中拿地,或是城市之间相互竞争插旗子,这就导致相互之间争抢资源的情况

上半年拿地,下半年躺着,这是很多投拓的年度目标

所以就出现了投资人员人为加大项目预期,盲目乐观,先拿到地再说!

但是如果销售情况跟投资阶段相差甚远,甚至亏损,有的公司会对投资人员追责,影响在公司的长远发展,最后自己把自己玩死…….

写在最后:

别走别人的套路,愿每个投拓都能笑到最后!

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“陌爷地产圈”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 房地产投拓的八大“死法”

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