以房抵债购买的房屋能否排除执行

刘韬 刘韬
2023-04-29 15:57 1916 0 0
执行难,难点之一在查人找物.

基本案情:惠州仲裁委员会作出的(2013)惠仲案字第173、173-1号仲裁裁决,开发商麦雅公司应支付华建公司、华建惠州分公司建设施工工程欠款48158998.73元及利息、律师代理费、财产保全费、鉴定费、交付验收资料等,并没有明确华建公司、华建惠州分公司对麦雅公司应收工程款享有优先权,且已经过了主张优先权的时效。

邱美连与麦雅公司签订《认购书》,邱美连于2010年10月9日以抵扣投资款或借款方式付清了开发商麦雅公司出售给其的案涉房产绝大部分购房款653636元。麦雅公司于2010年10月9日出具《收款收据》,载明收到其支付购房款653636元,没有相应的银行转账凭证。

一审法院于2014年8月15日在查封房产上张贴了公告,于2015年5月6日作出(2014)惠中法执字第282号之四执行裁定,预查封了案涉65套房产,包括麦雅公司抵债给邱美连的房屋,预查封期限为三年。

关于邱美连对案涉房产是否享有排除执行的民事权益。最高法院参照执行异议司法解释第二十八条的规定,认为:邱美连认为其对案涉房产享有权利,在向一审法院提出案外人执行异议被驳回之后,提起本案案外人执行异议之诉。因仲裁裁决未确认华建公司、华建惠州分公司对麦雅公司应收工程款享有优先权,故原判决适用执行异议司法解释第二十八条来认定邱美连享有的权益能否排除执行,是正确的。

首先,关于案涉《认购书》是否属于合法有效书面买卖合同的问题。麦雅公司于2010年1月13日取得案涉房产所在楼盘的房屋预售许可证,邱美连与麦雅公司于2010年10月9日签订了《认购书》,一审法院于2013年4月9日作出(2013)惠中法立保字第4号裁定预查封案涉房产。一审法院于2014年8月15日在查封房产上张贴了公告,于2015年5月6日作出(2014)惠中法执字第282号之四执行裁定,预查封了案涉65套房产,预查封期限为三年。从时间来看,签订《认购书》先于人民法院查封。从内容来看,《认购书》中载明了当事人名称、商品房基本情况、价款及付款方式等内容,具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且麦雅公司已经按照约定收受购房款,原判决认定其为合法有效的书面买卖合同,符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。华建公司、华建惠州分公司关于《认购书》性质上是以房抵债协议,不是商品房买卖合同的再审申请理由不能成立。

其次,关于邱美连是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。原判决根据邱美连提交的物业费及公摊电费的收据认定其在查封前已合法占有案涉房产,并无不当。华建公司、华建惠州分公司没有提供证据推翻原判决认定的该事实,其关于邱美连没有合法占有案涉房产的再审申请理由不能成立。

第三,关于邱美连是否已支付购房款的问题。虽然邱美连并没有以现金或转账方式向麦雅公司实际交付所有房款,但以房抵债亦是支付购房款的一种形式,在麦雅公司对此予以认可,并出具了收款收据的情况下,原判决认定邱美连于2010年10月9日以抵扣投资款或借款方式付清了案涉房产绝大部分购房款653636元,并无不当。华建公司、华建惠州分公司不能提供充分证据推翻原判决认定的相关事实,其关于邱美连未支付购房款的再审申请理由没有法律依据,本院不予支持。

最后,关于案涉房产未办理过户登记是否因邱美连自身原因造成的问题。案涉房产因设立了抵押以及被人民法院查封,未能办理过户登记。故原判决认定非因邱美连自身原因未办理过户登记,并无不当。

最终最高法院作出(2018)最高法民申3970号《民 事 裁 定 书》认定邱美连对案涉房产享有排除执行的民事权益。

执行难,难点之一在查人找物,虽然目前法院执行人员通过网络执行查控系统调查相关财产信息只需2分钟,网络执行查控系统已与公安部、自然资源部等16家单位和3900多家银行业金融机构实现联网。可以查询被执行人全国范围内的存款、不动产、车辆、证券、网络资金、理财产品、个人对外投资等16类25项信息。即形成了法院和工商、公安、不动产、金融机构等部门的“总对总”,地方法院申请最高法院指令被执行人及其财产所在地法院查询财产信息的“点对点”查控关系。但仍存在一些缺陷,需要申请执行人主动查找。

对此,我们编写了《执行法律法规汇编》、《执行中参与分配相关法律法规汇编》、《执行异议及执行异议之诉案件审理指南相关法律法规》、《执行法官责任承担法律法规汇编》、《合法规避执行实践操作技巧指南》。如何把“法律白条”落到实处,需要各级机关配合,更离不开法律工作者精益求精的服务!

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刘韬

刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所专职律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合

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