关于法拍房贷款,这一篇帮你搞定

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2021-04-21 14:13 4410 0 0
法拍房如何贷款?怎么贷?这些都需要提前进行规划。

作者:鲸哥

来源:北京法拍房资讯(ID:gh_790702b54b93)

近日,北京市住房公积金管理中心连续发布了系列新政策。

第一,今后,职工提取公积金时,可不再申请新卡,使用本人在北京地区11家合作银行发放的任意Ⅰ类银行卡作为住房公积金业务银行用卡(以下简称“公积金用卡”),即可办理住房公积金提取业务。

第二,对于已故职工住房公积金的提取进行了优化,住房公积金账户余额5万元以下(不含利息)的已故职工直系亲属无需再提交相关证明。

第三,北京住房公积金异地个人贷款新增告知承诺制,在提交异地住房公积金管理中心开具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》和《缴存证明》的基础上,增加证明告知承诺制办理方式。若有违规,则5年内不受理其贷款申请。

公积金政策作为国家给予民众购房的一项惠民政策,是很多人购房时选择贷款的一种方式。 

但是公积金贷款在法拍房领域却不能使用。

原因是由于法拍房是由法院进行处置,法院会要求拍卖尾款在规定时间内打入法院指定账户。如果逾期未支付全款,会被法院认定为悔拍,不但要没收保证金,更甚者被认为是扰乱司法程序,需要承担本次上拍的损失和成交差额。 

其次法院规定的打款时间一般只有7-10个工作日,用商业贷款,银行可以在规定时间内办理按揭贷款。而公积金贷款流程长,最起码也得1-2个月,长的时间周期带来更多的变数和风险,无法满足法院高效处理不良资产的时间要求,这也是导致法拍房无法办理公积金贷款的主要原因。

房产的司法拍卖是一种正规的取得房屋所有权的方式,除了不能用公积金贷款以外,在贷款的流程上与二手房基本一致,但也存在以下的细微差别:

1、放款流程不同

二手房的商业贷款,银行需要在拿到房本抵押之后才能放款,拿到房本的前提是办理过户。 

法拍房是先放款,再拿房本去抵押。由于法拍房贷款银行放款是在房屋办理抵押登记之前,银行在这期间会承担一定风险,需要引入第三方担保机构进行风险转移。 

办理贷款担保并支付相应费用后,银行在收到保单的3-5个工作日内会放款到法院指定账户。新房本上抵之后就可以到银行领取了。

建议在房屋拍卖前及时和贷款银行联系,提出贷款预申请。只有提前预审,提前知晓可贷款的额度,竞买者才能更好的控制自己出价预算。

特别是自有资金不充裕的,一定要提前确定贷款相关事宜,是否能贷以及能贷多少?这些都需要提前做好准备。

至少在开拍前10个工作日提交申请,否则可能导致银行审核或放款不及时。

2、银行放款时间不同

二手房办理按揭贷款时,其放款时间为1-2个月;而法拍房的放款时间快,依照处置法院的规则进行,一般为3-5个工作日。

3、银行放款账户不同

二手房买卖办理按揭贷款的,银行在放款时,会将贷款放款至借贷人账户中,再由个人支付房款;而在办理法拍房按揭贷款时,银行会直接将贷款放款至法院指定账户中,中间不再经过个人账户。

法拍房除了不能使用公积金贷款,从城市来看,现在一线城市和大部分二三线城市的法拍房都是可以直接可以做按揭贷款的,贷款政策和所在城市的二手房贷款政策相同。

另外,一般银行预审发生在拍卖之前。因为通常情况下拍卖公告显示,需要7-15天付清尾款,商业贷款银行一般在面签结束后3-5个工作日出具批贷函,法拍贷银行出批贷函时间相对更快。

所以如果确认要拍房,要提前做好预审,如果衔接不上(15天内贷款未放款),则需要做法院延期或短期资金过桥周转一下。

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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