地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
01
7年前，在距离2014年结束仅剩8天的时候，郁亮给员工写了封内部信。
在信中，郁亮不谈规模数字，强调万科未来只看回款率。在郁亮看来，只有获得回款才是真正的销售。
由此，销售回款率，成为房地产行业在市场调整期最为关注的KPI。
后来的事实证明，销售回款率真的太重要了！
这两年出问题的房企，无一例外都倒在了销售回款率——这个直接影响房企现金流转的关键数据上。
相较于2014年，今年的房地产行业只能有更惨烈来形容，也因此炸天团在关注房企中报的时候，尤为关心房企的销售回款率。
事实上，各家房企也普遍意识到了回款率的重要性，多数房企上半年的销售回款率达到80%左右，而头部房企经营性现金流的管理能力的确是卓越，销售回款率可以达到90%左右。
不过，相较于今天要讲的这家房企，它的销售回款率还真不在一个段位上。
2021年上半年销售回款率120%以上。
数据爆表了！
当然，销售回款率超100%，有其偶发因素，也是必然结果。
02
在绿地香港2018年业绩发布会上，董事局主席兼行政总裁的陈军抛出一个观点：
应该摒弃过去关于黄金、白银、青铜时代的说法，现在房地产行业已经进入风险投资时代。
2020年中期业绩会上他重申了这个观点。
而在今年的业绩会上，陈军又一次强调了这一点：
自去年以来，房地产市场发生了深刻变化，行业洗牌和重塑加速，房地产企业的投资逻辑随之发生了根本性转变。
危机感催人变革，2018年以来绿地香港强化安全边际的努力也更是显而易见。
净负债率大幅下降，精准把握投资节奏，不强调规模而重发展质量，当然，最重要的是上文提到的销售质量硬指标--销售回款率。
03
回款的前提是销售，而销售回款率对销售规模往往会有抑制作用，道理很简单。
不过，绿地香港的销售回款率120%并不是牺牲销售规模才达到的。
今年上半年，绿地香港合约销售面积增长了26%，而合约销售金额则增长了42%，销售规模增长的并不慢。
而销售金额与销售面积的增长数据差其实反映的是销售均价在上半年出现了不小的上涨，绿地香港销售回款率120%也不是降价换量下换来的。
所谓量价齐升，在增长中加固安全边界。
事实上，过往绿地香港也很少降价换量，关于这一点，毛利率可以作证。
今年上半年，绿地香港的营收134.49亿元，毛利润41.28亿元，算法可得毛利率居然有31%。
在地产圈，有利润之王著称的中海地产同期毛利率也仅为28.5%。
绿地香港居然比中海地产的毛利率还高。
特别需要指出的是，毛利率提升并不容易，需要政策和市场的配合，如限价消失，房企拿地变得理性，政策预期稳定等等。
房地产营收结转滞后性的原因，今天的毛利率其实是两年前就开始未雨绸缪的结果了。
所谓远见，大抵如此吧。
04
在炸天团看来，远见，始终是管理者必须具备的核心能力。
而如何把远见转化成管理红利，则是管理者必须具备的另一项核心能力。
未来房企间的竞争，其实就是两点，外力与内力。
外力是融资成本，很多客观因素，比如规模体量，比如民企与国企央企性质，比如政策导向。
外力很难有所改变，能改变的只有内力，而这个内力指的就是经营管理。
管得好，叫管理红利。管不好，那就是浪费外力。
通常认为，国企外力好，民企内力好。
恰好，绿地香港兼而有之，内外力相互作用。
今年上半年，绿地香港有效利息成本仅5.6%，融资成本低除了自身努力，很大程度上也是国资控股的福利。
而重新定义“项目跟投”、 “管理费用包干”、“营销费用包干”等创新机制下的管理体系，旨在降低成本、提升利润的的“集中采购”、“框架标”，以及运营管控的数字化工程建设等，则让炸天团看到了民企身上才容易见到的精细化经营管理。
当然，当下管理红利最好的体现还是硬指标--销售回款率。
写到这，我们大概终于可以回答绿地香港销售回款率爆表的问题了。
除了主抓当期的销售回款，更关键的是解决逾期清收。
前者向100%靠拢，后者就是加法，经营管理的好就大力出奇迹了。
市场调整期，向管理要红利，就是在重视增长的安全边际。
05
在安全边际这件事情上，比房企更上心的可能就是监管机构了。
把时间拉回到去年秋天，监管部门给房企划了三道红线；
1月份，监管部门来了个釜底抽薪，给银行设置了房贷“两道红线”；
2月份，监管部门增加了一道防护网——土地供应两集中制度；
7月份，监管部门又提出了买地金额不得超过年度销售额40%。
监管部门的一道道防护网，要防的其实是房地产市场安全的底线，但对于有危机感的房企而言，要做的是强化安全边际。
而在强化安全边际这件事情上，莫道君行早，更有绿地香港在前头。
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原标题： 绿地香港的安全边际
