小债看市 
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作者：小债看市
来源：小债看市（ID：little-bond）
大悦城地产结束12年上市历程，是多重压力下的战略性撤退，也是行业深度调整的一个缩影。
01退市
11月24日，大悦城地产（00207.HK）公告称，退市相关计划已于11月21日获法院认可，公司退市相关计划将于11月27日生效。
大悦城地产退市公告
公告显示，依据香港《公司条例》第99条，大悦城地产以协议安排方式推进股份回购，并已向联交所申请撤销其股份上市地位。
大悦城地产表示，退市计划旨在“优化资本结构、提升运营灵活性”，并强调此举不会影响公司的正常经营。
近年来，大悦城地产股价持续低迷，整体流动性偏低，限制了从资本市场筹集资金的能力。
另外，受房地产行业下行影响，大悦城地产业务中的住宅销售业务毛利率下降。
2024年，大悦城地产出现上市以来首次亏损。
如今，大悦城地产结束12年上市历程，是多重压力下的战略性撤退，也是行业深度调整的一个缩影。
02财务分析
据官网介绍，大悦城地产是中粮集团旗下的商业地产旗舰，专注于在中国境内开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业的大型商业地产开发商及运营商。
2013年，大悦城地产借壳“中粮置地”登陆港股。
从股权结构看，大悦城地产控股股东为大悦城（000031.SZ），持股比例为64.18%，公司实际控制人为中粮集团。
值得注意的是，私有化后大悦城对大悦城地产的持股比例将跃升至96.13%。
股权结构图
近年来，经济大环境低迷波及商业消费市场。
2025年中报显示，大悦城地产投资物业租金及相关服务收入总额约为20.38亿元，同比下降2.5%。
从业绩看，2025年中期大悦城地产营收81.24亿元，同比下降5.78%；归母净利润1.05亿元，同比下降26.6%。
归母净利润
另外，近年来大悦城地产的母公司大悦城也长期业绩承压。
2022年至2024年，大悦城连续三年亏损，累计净亏损额超过70亿元。
母公司大悦城业绩
截至2025年6月末，大悦城地产总资产有1300.71亿元，总负债742.89亿元，净资产有557.82亿元，公司资产负债率为57.11%。
《小债看市》分析债务结构发现，大悦城地产主要以非流动负债为主，占总债务的54%。
截至相同报告期，大悦城地产非流动负债有401.56亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计有320.88亿元。
此外，大悦城地产还有流动负债341.33亿元，其中一年内到期的短期债务合计有99.12亿元。
相较于短债规模，大悦城地产的流动性较好，其账上现金及现金等价物有167.78亿元，可以覆盖短债，公司短期偿债压力不大。
整体来看，大悦城地产的刚性债务总规模有420亿元，主要为长期有息负债，带息债务比为57%。
从融资渠道看，作为上市公司，大悦城地产股权融资通畅，此外其还通过应收账款、借款以及发债等渠道融资。
值得注意的是，2023年以来大悦城地产的筹资性现金流持续净流出，2023年和2024年分别为-105.47亿和-44.19亿元，今年上半年该指标为-29.92亿元，公司存在一定再融资压力。
筹资性现金流
总得来看，大悦城地产业绩承压，母公司大悦城更是连年亏损；筹资性现金流持续净流出，面临一定再融资压力。
03高歌猛进
早年间，大悦城地产精准定位于“年轻中产”，凭借出色的商业运营能力，在北京、上海等一线城市成功打造了一系列标杆性商业综合体。
大悦城这些项目不仅是城市的地标，更成为了年轻消费群体的潮流聚集地，奠定了其在业内的领先地位。
2010年至2019年十年间，背靠实力雄厚的母公司中粮集团 ，大悦城地产进入了高速扩张的快车道。
充足的资金支持使大悦城地产得以在全国核心城市快速复制成功模式，年均营收增速持续保持在15%以上。
这一时期，大悦城地产通过“开发+持有”的模式迅速做大了资产包，规模与品牌影响力与日俱增，展现出强劲的增长势头。
然而，2020年成为大悦城地产重要的转折点。
随着房地产行业“三道红线”等调控政策的出台，整个行业进入深度下行周期。
高杠杆、重资产的扩张模式难以为继， 大悦城地产被迫紧急刹车，大幅放缓了新增投资节奏。
大悦城地产战略重心从此前的“规模扩张”明确转向“存量优化”，并开始探索输出管理的轻资产运营模式，以求在逆势中稳住阵脚。
为应对挑战， 大悦城于2022年提出了“双轮驱动”战略，意图以住宅开发销售产生的现金流，来反哺需要长期培育的商业地产业务。
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原标题： “千亿央企开发商”申请退市！
