丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
从旭辉到融创，“广西一哥”彰泰的去向一直备受行业关注，最终于4月17日落定，2021年4月17日，融创中国与彰泰集团在无锡举行战略合作签约仪式，融创将与彰泰设立合资公司，以99.1亿元接手彰泰所属目标公司100%权益，交易完成后，融创与彰泰分别持有合资公司80%、20%股权，同时融创服务也发布公告拟8亿元收购彰泰服务80%股权。
资料显示，彰泰集团深耕广西29年，凭借优良的产品与服务，已在广西市场建立领先的规模优势和客户口碑。CRIC数据显示，近3年内彰泰蝉联广西本土房企销售额、销售面积双冠王。此次出让的资产包主要位于广西城市核心区域，九成以上为住宅业态，可售建筑面积约1162万平方米。
融创中国董事会主席孙宏斌表示，广西市场发展潜力巨大，彰泰与融创此次强强联手，将充分整合双方资源与优势，共同为广西人民带来高品质的产品与服务，以文旅、文化、会议会展等多元化产业优势助力广西经济社会高质量发展。
彰泰为广西规模最大的本土房企
近年来，随着广西房地产市场打开，各大品牌房企竞相互入驻，截至目前TOP20中仅有个别房企未有项目布局。
从克而瑞排行榜来看，2020年碧桂园、龙光、阳光城、万科、恒大、融创、金科等外来品牌房企占据广西市场第一阵营，竞争激烈。融创自2016年首进广西，也有意加速市场扩张，规模增速不断提升，2020年广西区域销售额突破百亿，达到108.5亿元，位列房企第8位。
图：2017-2020年融创广西区域销售规模与增速（亿元）
彰泰作为广西规模最大的本土房企，2018-2020年连续三年销售额均超过200亿元，其中2020年在广西区域全口径销售额达224.5亿元，权益销售金额达161.4亿元，均位列第一。根据广西2020年商品房销售额4251.5亿元计算，市场占有率约为5%，超过碧桂园位居首位。今年一季度，彰泰继续以47.44亿元领跑，增长预期向好。
随着彰泰并入融创，将为融创带来超过200亿的销售贡献，根据推算2021年或将达到260亿，迅速扩大融创在广西的销售规模与市场占有率，与其他房企品牌拉开差距，建立绝对优势。
表：近三年彰泰在广西的市场占有率
数据来源：CRIC
融创看重彰泰的土储与本土市场经验
广西土地市场热度高居不下，尤其是核心区域优质地块竞争激烈。
从年报数据来看，截至2020年年末，融创总土储建筑面积达2.58亿平方米，同比增长10.3%。其中2021年新增土地储备建筑面积约5877万平方米。从土储货值结构来看，截至2020年末，融创约78%的土储货值位于一、二线城市。其中于一、二线城市分别拥有货值0.4万亿和2.0万亿，强三线城市货值约0.7万亿。
在这其中，位于广西的土地储备量和占比都不高，截至2020年末，融创在广西的土地储备主要位于南宁和桂林，总计达到371.66万平方米，占总土储1.4%，权益土地储备为280.64万平方米。
相较之下，彰泰具备本土深耕优势，积累了丰富的区域土地储备，拿地方式也更加灵活，在一定程度能控制成本。目前，彰泰布局覆盖广西11个重点城市，以南宁、桂林、柳州、北海为核心城市向周边辐射，截止2020年底，累计开发项目106个，累计开发面积超2000万平方米，融创收购彰泰也是看重了彰泰的储备价值与本土市场经验。
据公告披露信息显示，此次收购涉及目标项目共57个，包含54个开发项目及3个代建项目，总计容未售建筑面积为825.17万平方米。其中，54个开发项目计容共计未售建筑面积783.33万平方米，90.8%位于广西各城市核心区域，主要分布在桂林、南宁、玉林等城市，且以住宅为主，流动性强。
图：54个开发项目城市分布情况（计容未售建筑面积：万平方米）
数据来源：企业公告、CRIC
收并购将成为获取土地储备的重要手段
据了解，早在融创之前，今年1月7日时，旭辉集团曾发布公告，宣布拟与彰泰集团按65：35比例成立合营公司——旭辉彰泰。此外，旭辉中国将向彰泰集团股东彰泰香港及桂林合创收购彰泰集团65%的股权，1月7日当天，旭辉旗下物业上市公司永升生活服务集团，也发布公告，将以4.34亿元收购彰泰集团旗下彰泰服务集团有限公司65%已发行股本。
但随后，4月14日傍晚，旭辉集团发布解除合作框架协议公告，宣布解除1月7日时与彰泰集团订立的合作框架协议及其项下拟进行的交易。有媒体透露，合作告吹的最主要原因还是在于价格没谈拢。
而在资源整合问题上，融创作为“并购王”，拥有丰富的经验和成功案例。2019年以来融创便通过多种渠道拿地稳控平均土地成本，除了公开市场拿地和旧改及产业合作项目，融创中国通过收并购获取的土地占比超过6成，在资源整合上，融创已经形成一套成熟的操作流程和体系。
2020年，融创实现营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%，资本运营方面，截至2020年末融创账面现金达1326.5亿元，同比增长5.5%，现金短债比为1.45，流动性充裕。
不仅如此，融创通过加大银行类融资占比、用公开市场机会发行融资成本相对较低的债务等，对债务结构的优化也起到积极作用，截至2020年末，融资成本同比下降2.1个百分点至6.46%。
也许正是因为如此，才使得此次高达百亿的收并购交易得以进行。
融创在广西发展已超过五年，对于市场也有一定了解，整体来说，此次融创收购彰泰，对于融创在广西的业绩规模、市场占有率、品牌影响力等方面都将产生叠加效应，与其他房企品牌拉开显著差距，重塑市场格局。尤其是彰泰在广西的储备积累和市场经验，大大增强融创的市场竞争力和深耕能力。
值得注意的是，从收购对象来看，彰泰“三道红线”全数达标，剔除预收款项后的资产负债率为62%、净负债率为15.7%、现金短债比为2.4，具备较高的财务安全性。因此，我们认此次融创收购彰泰，可能是行业龙头房企与区域龙头房企合联合的一次新尝试，未来收并购也将正成为规模房企开拓市场、获取土地储备的重要手段。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“丁祖昱评楼市”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
