冬奥引爆“冰雪热”,房企“冰雪梦”能否成真?

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2022-02-14 18:23 337 0 0
整体而言,冰雪万亿风口来袭,未来政策可能在地价、税收优惠、金融支持等方面予以变相补贴,但多数房企仍很难于冰雪地产中寻求盈利平衡点。

作者:克而瑞研究中心

来源:克而瑞地产研究(ID:cricyjzx)

整体而言,冰雪万亿风口来袭,未来政策可能在地价、税收优惠、金融支持等方面予以变相补贴,但多数房企仍很难于冰雪地产中寻求盈利平衡点。

近日北京冬奥会正式拉开帷幕,掀起群众的“冰雪热”。据同程旅行大数据显示,2022年春节小长假期间全国冰雪类型景区订单量同比上涨68%;广州、成都与无锡融创雪世界、吉林万科松花湖度假区、长白山万达国际度假区等冰雪场地呈“爆满”态势,其中万科松花湖项目除夕到大年初六共接待客流3.92万人次,同比增长72%,营业收入同比增长126%。冬奥会带火冰雪,“冰雪赛道”中早已先后涌入了万科、万达、融创、奥山、鲁能、世茂、复星等一众房企,“新老玩家们”对冰雪产业的切入方向有哪些不同?“曲高和寡”的冰雪项目商业模式的痛点在哪?万亿冰雪风口来袭,寒冬下的房企如何在“巩固提升基本盘”的同时分得冰雪产业的一杯羹?

 01 度假区为布局首选 融创和万科一南一北切入滑雪场赛道

冰雪产业主要包括冰雪服务业、冰雪场地设施建设业以及冰雪用品及相关产品制造业三大类,而房企对冰雪产业的布局集中于冰雪场地的开发运营、冰雪旅游等地产领域。

冰雪场地主要涵盖滑冰场与滑雪场等形态,由于当前新增滑冰场多为商业综合体形式,基本交由冰场品牌方进行承租运营(少数由商业体自建并自主运营,如华润旗下的冰纷万象系列),所以暂不在本文的参照范围内。国内滑雪场按核心目标客群可分为三类:旅游体验型、城郊学习型及目的地度假型,据《2020中国滑雪产业白皮书》数据显示三类雪场占比75%、22%及3%,新建雪场中目的地滑雪度假区呈上升趋势,而旅游体验型滑雪场则出现下滑趋势。

从房企参与冰雪地产的布局方向来看,目的地度假型滑雪场是绝大多数房企的首选,除缘于酒店、商业租金及滑雪场等多元变现渠道外,获取低价地并销售住宅是其盘活资产的主要方式。以吉林万科松花湖度假区滑雪场为例,2016-2017年项目的房地产开发收入分别1.39亿元、2.52亿元,占比分别55.38%、67.74%,万科通过“以售养租”的方式来补贴度假区内滑雪场、酒店、商业街等资产的投资经营。

城郊学习型雪场是房企布局冰雪地产的次选,万科、融创、奥山、世茂等部分房企也均有涉及,其中万科选择一路向北布局室外雪场,而融创则主要占据无锡、广州、成都、重庆、杭州和深圳等地南方市场的室内雪场。针对旅游体验型雪场的布局,房企涉及不多,如南宁万达娱雪乐园建面偏小(约0.4万平)、设施简单,以娱乐为主。

相较于度假型雪场,房企较少选择学习型或体验型雪场,主要缘于该类型雪场投入大、周期长,易沉淀资金。如广州融创雪世界建面7.5万平(雪场5.57万平),规模偏大,相关设施配置更齐全,投资高达16亿元,收入以滑雪门票及设备租赁为主,按日均客流量2200人次(2019年6月开业至2021年5月底累计客流超150万人次)、门票单价300元计算,年收入约合2.4亿元,整体回收周期相对较长。

商业模式上,除自持等传统重资产模式外,考虑到冰雪项目高投入、长周期的特点,复星旅文、万科和融创开始试水委托管理等轻资产模式。如复星旅文2020年底于全球的65个ClubMed度假村中41家采用租赁模式,10家以管理模式获取提成,仅14家是重资产自持的;而目前融创在营的3家室外雪场也是轻资产运营。


 02 曲高和寡 冰雪最终难成房企“第N条曲线”

房企争先恐后布局冰雪地产,主要受到当前国内冰雪运动渗透率低,市场规模有限,但政策支持下景气度较高的影响。据《2020中国滑雪产业白皮书》显示中国近五年滑雪人次的平均数1704 万人次,整体渗透率(滑雪人次与人口比重,人口数按七普数据)仅1.2%,国内滑雪仍属于小众运动,而美国、奥地利及法国近五年滑雪人次均值分别5425万、5170万及5101万,渗透率约16.6%、579.8%、75.9%。

冰雪产业市场规模官方从未披露,但从发改委、体育总局等印发的《冰雪运动发展规划(2016—2025年)》可窥得一二,规划要求“2020年中国冰雪产业总规模将达6000亿元,到2025年我国冰雪产业总规模达到10000亿元”,2021-2025年政策目标下冰雪产业市场规模5年复合增长率约13.6%,拥有较高的行业景气度。

冰雪赛道成长性虽好,但过去几年内并未继物业、商业和物流地产一样成为房企的“第N条曲线”,多数房企也是借冬奥会的“东风”零星发展冰雪地产。万科2020年底撤销冰雪事业部,成立酒店及度假事业部(BU)并将冰雪业务并入新事业部。奥山控股曾提出2023年在全国落地50个冰雪项目,但现实相对骨感,2016-2018年奥山冰雪业务收入占比分别0.17%、0.56%和0.16%。房企对冰雪地产发展的谨慎态度,背后可能存在以下3大因素:

第一,作为小众且高危的运动,冰雪对客群的经济消费水平要求高,目标客群有限。滑雪装备价格不菲,包括雪靴、雪服、雪板、雪镜、头盔等产品,入门级装备接近6000元,入门期教练费用也十分高昂,全天5小时费用至少1500-2000元。此外,滑雪场对环境要求高,多选址在黑龙江、吉林、辽宁和新疆等偏远山区,对南方客群而言交通费、住宿费也成为滑雪支出的大头。Mob研究院数据显示滑雪人群的城市等级呈现阶梯式分布,2020年一线、新一线和二线占比分别38.7%、19.4%和18.7%,滑雪人群年龄集中在25-34岁(占比45.7%),收入集中在10K以上(占比43.3%)。以上画像人群规模相对有限,另外其中至少过半人群属于一次性体验消费,在北京冬奥会热度消退后冰雪项目对客群是否具备强粘性也未知,一定程度上给房企布局冰雪地产以及门票提价带来不确定性和难度。


第二,盈利与资金回笼的痛点。原万科冰雪事业部首席合伙人丁长峰公开表示,“滑雪场是一个巨大的重资产投资,依靠门票很难实现盈利,同时银行的利息又比较高”,“大型滑雪度假村需要依靠销售雪场工具以及卖房来实现周转,这些钱全部都要用来补贴前期的滑雪场和酒店投资。”除投资规模高、回报周期长,雪场运营成本高以及融资难也是其发展痛点。雪场运营成本通常包括人员工资及福利费、燃料费用、原材料费、维修费及其他,据报道广州融创雪世界一年运营成本0.4亿元,其中超过6成是燃料费。而滑雪场投入规模大,亟需引入长线资本,倘若只是信托、AMC等短线资金未来可能面临较高的财务风险。

第三,户外雪场面临无雪季问题,无雪季期间的替代活动对人流吸引以及人均消费提振不足。国内雪场无雪季期间选择越野山地车、真人CS、登山徒步等运动活动替代冰雪运营,但这类活动客单价低于冰雪项目(含住宿餐饮)的同时,整体对人流的吸引不足。如2017年和2018年两个雪季万科松花湖度假区到访人次46.93万人和59.64万人,而同时期夏季到访人次5万人和5.81万人,仅占到冬季的10%左右。

整体而言,冰雪万亿风口来袭,未来政策可能在地价、税收优惠、金融支持等方面予以变相补贴,但多数房企仍很难于冰雪地产中寻求盈利平衡点,类型选择上度假型滑雪场的现金流优于学习型和体验型滑雪场。未来少数房企如国企可通过承建政府相关冰雪硬件设施拓展多样收入,而在冰雪领域经验丰富的民企可考虑联手地方国企搞轻资产运营。盘活资产方面,可选择以优质冰雪项目为底层资产发行资产证券化产品来盘活项目。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 行业透视 | 冬奥引爆“冰雪热”,房企“冰雪梦”能否成真?

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