地产测算：不谈有票成本的报价都是耍流氓

作者：明哥

来源：商业地产与电商（ID：smartplaza）

先看地产收并购的一段对话。

地产投拓：地块位置不错，主要问题是税票太少，算不过来账。

地主：不用担心票的事情，我们会全额开票。

显然双方沟通的不是一个事。税票是指土地建安等项目有票成本，在土增税计算时可扣除，与土地方是否就股权转让溢价部分开具财务发票是两回事。举个栗子：

用地面积60亩，有税票500万每亩，转让价格800万每亩。

这个案子产生了300万每亩的土地收并购溢价，这300万每亩溢价是支付给原股东的，与项目本身无关，在土增税计算时不能扣除。

在房地产企业涉及的所有税种中，土增税的税率是最高的，最高可达60%。

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

要给土地方解释清楚土增税并不容易，尤其是当对方本能地有种抗拒心理时。明哥觉得这时最好的沟通方式就是用数据说话。

在上文地产投资测算：这块地到底值多少钱？我们给出了一个投资测算模型，回顾一下：

项目要点：

1、用地面积60亩。

2、住宅用地，容积率2.0，规划计容建面8万平米。

3、地下车位配比1:1。

4、证照手续齐全，净地，可马上开发。

5、产权清晰无纠纷，没有债务抵押。

6、有税票（土地发票）500万每亩。

7、房价住宅14000元/平米，车位10万/个。

8、股权整体转让，价格800万每亩。

投资测算：

其中土增税部分：

测算结果是应缴土增税7909万。接下来我们在不同的税票金额假设下，测算土增税和净利率是如何随着税票变动的。
1、税票对土增税的影响

土增税-税票变动分析

2、税票对销售净利率的影响。

销售净利率-税票变动分析

与全票相比，在无票情况下：

（1）收购方要多承担2.5亿土增税：26039-953=25086万；

（2）销售净利率由11.30%直接降到了-17.27%
既然税票对土增税/净利率有这么大的影响，不谈有票成本的报价不就是“耍流氓”吗！

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原标题： 地产测算：不谈有票成本的报价都是耍流氓