如何监管以营业收入抽成方式计算租金的商户

作者：明哥

来源：商业地产与电商（ID：smartplaza）

本文根据与几位微友的交流探讨整理。

先来看微友A分享的公司审计部对其所在项目的审计报告节选：

以营业收入抽成方式计算租金的商户，对其提交的营业收入缺乏有效的监管或审查，不能确定租金计算是否正确，可能影响商管公司的收入或利润。

以上即通常所说的跑单：商户通过瞒报、少报销售额，进而达到少交、免交抽成租金的目的。来看一个示意：

该商户保底租金126元/月/平米，抽成比例9%，则抽成临界点为：

250*136/9%=35万元

当商户上报销售额高于35万时，该商户需按9%扣点缴纳超额部分抽成租金。

如何针对审计提出的问题对联营商户业绩进行监管？微友A项目提出了如下解决措施：

1、联营商户选择

招商过程中非国际、国内知名连锁品牌，非具备国内上市资质或有极高信誉度公司，不得签订联营方式合同。

2、商务条款

商务条款，除确定联营扣点外，需额外增设保底租金条款（保底租金+联营扣点两者取其高）。
3、数据监控

（1）运营人员每日检查联营品牌当日销售数据统计日报表，每日抽查店铺内系统数据，做好比对工作。

（2）财务人员不定期随机抽查。
（3）安排暗访。

（4）联营品牌每年提供审计报告或数据核查报告。
此外，微友B分享了如何通过销售数据识别商户跑单的若干经验：

1、餐饮店铺能耗法：
用电能耗、销售额、进店客流，三条线看，可以反应出餐饮商家的销售状况；通过此方法可以判断出商家销售提报的真伪佐证。
2、月度销售额预测法：

因为商户的跑单行为一般发生在后半个月，因此运营部可在每月15日分析重点监测商户的上半个月销售数据，再结合商户历史销售数据/下半个月节假日影响等因素推算其当月销售额。当月底时，如果该商户实际销售额明显低于推算销售额，则该商户可能存在跑单行为。

3、销售趋势分析法：

• 跑单商户的销售增长幅度，低于项目总体增长幅度，同时也会低于所处业态的销售额增长幅度，当此现象持续出现时该商户可能出现跑单行为。
  

• 跑单商户在销售旺季（周末、节假日）进行跑单的次数会多于销售较低的平日，因此当商户周日同比项目总的销售额增幅低于工作日的销售增幅时，则该商户可能存在跑单行为。
  

• 每日销售额差异大，销售变化不能形成明显的周末、平日变化规律的商户。

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原标题： 如何监管以营业收入抽成方式计算租金的商户