民企动起来了

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2022-04-12 22:51 1501 0 0
已经结束的3月31日、4月2日两天竞拍里头,这些房企和2021年一样,充当了拿地主角

作者:宋兵乙

1
 
4月2日,成都2022年首轮土拍进入尾声。
 
当天上午,现场推了5宗地,报名房企清一色“央国平”,即央企、国企和地方平台。
 
已经结束的3月31日、4月2日两天竞拍里头,这些房企和2021年一样,充当了拿地主角。
 
比如,中海两天内连获3宗地,保利梅开二度,拿下两宗,当地城投、旧改等政府平台也各有斩获。
 
当位于双流区怡心街道约39亩纯住宅用地落槌,由龙湖竞得时,现场传出一阵呼声。
 
这块地起拍楼面价每平是1.19万元,龙湖竞得价是每平1.2万元,溢价率低到可以忽略不计。
 
以前行情好的时候,发出呼声一般有两种情况:一种是激烈角逐中胜出时自我庆祝;另外一种是拍出高溢价,来自全场惊诧式的欢呼。
 
龙湖拿地时响起的呼声,显然不是以上两种。
 
用一个不那么恰当的比喻:这种感觉很像百米短跑比赛,白人和黑人制霸的赛场上,突然有一个黄种人跑了出来,并且跑在了前头,然后现场呼声雷动。
 
狗蛋说,声音蕴含的情感应该很丰富,出于鼓励和肯定,出于激动等等。

之所以如此,在于过去的2021年,房企尤其是民营房企日子太难了,债务暴雷、评级批发式下调、融资多方受限等等状况百出,用旭辉林中前几天在业绩会上的话来说就是

销售难、融资难、回款难、应对做空难…
 
种种难汇到一起,最终表现为裤腰带紧,传导到拿地环节,表现出来的就是2021年,民营房企完全沦为土拍市场的配角。
 
2021年拿地金额前十的房企,只有龙湖和碧桂园两家民营。
 
前二十当中,民营房企也就6家。
 
2020年,这两项数据分别是4 和11,当时民企还能顶起半边天。
 
2
 
成都此轮土拍,龙湖在4月1日已经拿下百亩住宅用地。
 
4月2日龙湖再下一城,或许让同行特别是民企同行受到鼓舞。
 
去年3月的业绩会上,在解释龙湖为什么可以处变不惊时,吴亚军说过这样一段话:
 
靠「晴天补屋顶」的未雨绸缪和自律清醒熬出来的资本能力。
 
狗蛋说,过去龙湖补屋顶,用自律换来自由 ,在业内是榜样和标杆一样的存在。成都土拍场响起呼声之后,他觉得龙湖的角色变了。

不仅仅给自己补屋顶,龙湖还成了给行业补窗户的人。

过去这一年,特别是去年下半年以来,地产行业深陷“破窗效应”:

一家房企躺平后,第二家、第三家接连出现;一家房企被下调评级,其它的接连受累,不乏被“误杀”的。
 
民营房企的信誉来到历史的最低点。
 
各类机构和投资者对民营房企也到了信心底。
 
比成都早一天进行的重庆首轮集中土拍,龙湖也主动出击,斥资16亿元拿下13宗地里的3宗,被业内视为“最大赢家”。
 
3月22日合肥土拍,龙湖也有一宗地进账。
 
10天内多次出手拿下6宗地,龙湖这般积极性,无疑给困难模式里的同行,也给市场传递了信心。

3
 
今年,房企年报发布时间整体往后移,狗蛋注意到,龙湖比去年提前了一天,于3月25日发布。
 
在一些房企出现年报延期的情况下,这个“准点”就是一次无声的正向推动。
 
更难得的是,龙湖依然交出了一份“全优”的成绩单:

 业绩方面,2021年龙湖集团营业收入达到2233.8亿元,归母核心净利润为224.4亿元,分别同比增长21.0%、20.1%

不少房企甚至头部房企陷入亏损阵痛,龙湖能够持续增收增利,不容易
财务安全方面,龙湖集团综合借贷为1920.7亿元,在手现金为885.3亿元。净负债率仅46.7%,剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比高达3.88倍;
很多民营房企没钱用,龙湖还能有如此高度自由的资本能力,不容易。
“三条红线”方面继续处于绿档

这已经是龙湖连续6年保持绿档了,也不容易。

除了传统的住宅开发业务,龙湖的商业运营、租赁住房及物业管理等经营性收入提升近4成,多航道齐头并进。
 
业内不少人和狗蛋都有这样的看法:

龙湖是大型民营房企的最后一道安全防线,如果连龙湖也不行了,民营房企就真的没得玩了。
 
还好,龙湖在关键时刻守住了行业的底线。
 
从今年开始,龙湖统计签约金额有了新变化:

以权益口径为准。
 
龙湖新任CEO陈序平在业绩会上解释,龙湖这么做核心还是希望整个经营回归到我们自己的权益和利润,向市场更加真实、更加有效地披露销售业绩。
 
都知道过去很多房企出于融资或拿地等需要,统计销售额方式多样,有全口径、操盘、权益,标准多样,有时候虚实难辨。
 
更客观和规范化的标准也在被带头重塑。

那扇破了很多片玻璃的窗户,想要修复起来,就需要更多这种自律的补窗人。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 民企动起来了

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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