投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
怎样拿低价地，这是很多公司一直在潜心研究的问题。在引入这个问题之前，我想先给大家发一张最近很火爆的图片：
这简直是很多人买房的真实写照是不是？投射到拿地的角度，当初新区的低价土地不敢上，土地价格被炒作起来又研判认为市场高风险，后来楼面价一路高歌猛进，只能“望地兴叹”了。
随着收入的提高和都市区交通环境的改善，居民有条件追求更好的生活环境。一般而言中心城市环境脏、噪声大、交通拥挤、贫困人口多、问题家庭多、房子拥挤质量差、选择房子限制多，因此，舒适的环境往往在中心城市之外。为追求舒适的生活环境，人们愿意舍弃中心城市而到较远的郊区生活。大城市发展的摊大饼模式也就由此开始。
交通条件的改善是最主要的推动力。得益于快速干线，快速公交，地铁、轻轨、有轨电车等交通方式的改进，居住在城市边缘地带变得更加便捷，每天上下班通勤的时间基本上都能得到保障。
据滴滴出行2018年发布的中国城市“出行半径”排行榜，中国城市的极限通勤半径在30公里左右，即开车一个小时能达到的范围。
部分产业的郊区布局是郊区逐步成为独立的城镇的关键。郊区从最初的“卧城”过渡到相对独立的社区，进一步发展成为完全独立的区域单位——城镇。在这个过程中，产业的迁移起到了关键性的稳定作用。在郊区，比较集中的产业主要包括：制造业、房地产业、批发、零售业以及一些与制造业相配套的产业。随着产业迁移，就业机会在郊区出现。对许多人来说，容易取得就业机会是他们进行区位选择的决定性因素。当然，很难判断是人口迁移导致产业与就业机会的迁移，还是产业与就业机会的迁移造成人口的迁移，但相互影响的结论是肯定的。
随着城市发展的摊大饼模式，瞅准城市发展方向在未来的潜在热点区域提前布局拿地，能为不少房企带来非比寻常的利润。熟知香港房地产的人应该知道，以李嘉诚和郑裕彤为代表的港资房企，在我国房地产市场化浪潮刚刚起步之初即在内地大城市的周边大量置地，以极低的价格，分期付款的方式囤积了大量土地。
以成都为例，新世界集团在成都华阳2007年获得了约3500亩的土地，彼时成都还未明确往南发展的战略。2014年成都成立天府新区，城市发展整体向南转向，华阳的地价成倍增长。该项目目前已转手恒大，新世界集团借此套取大量溢价现金。
重要的事情说三遍！土地资源具有稀缺性，稀缺性，稀缺性。这是房地产开发不同于制造业生产最大的区别。不管是什么豪车，尽管价格再高，也是可以在生产线上批量生产的，但房地产不一样。城市建设用地是稀缺的，特别是大城市的建设用地更为紧缺，土地成为了一次性的消费品，开发完了就没有了，只能是通过城市的往外进一步扩张解决。瞅准这一点，在大城市的近郊边缘，偏僻一点的地，只要是算的过账，去化没有太大问题，没有硬伤的不利因素，是没什么问题的。
内地排名靠前的大型房企，万科、保利、恒大无不是先人一步提前布局潜在热点区域的战略高手，以极低的价格提前进入某个未成熟区域，待政策利好交通配套成熟以后，坐收超额利润。
提前布局郊区拿地，有以下重点需要考虑：
1、城市能级很重要。省会及以上的城市，打造新区的能力是完全没问题的。一个城市的发展，说到底还是靠地方政府的财政实力托底，特别是现在严查地方债的情况下，通过举债开发新城，然后卖地还债的操作路径已经越来越窄。也不是说其他所有的中小城市就不能成功打造一个新区，具体要视情况而定。中小城市新区比较健康的发展模式是，划定一个较小的区域起步，坐实各种配套，稳扎稳打比较容易做成。那种全面突击，一来就大画蓝图，多个新区齐头并进的中小城市基本上很难成功。
2、交通配套的完善。一个城市未来的发展区域，一定是政府在交通配套规划上有实质性动作，或者说已经着手在做的。对大城市而言，城市放射状快速路网能抵达的周边，轨道交通能辐射的周边，是理想的潜在热点区域。特别是轨道交通的TOD开发模式，让区域价值增色不少。关于TOD，作者在历史发文中有专门的论述，欢迎前往查阅。至于学校，医院，购物等大型配套，也是必不可缺的。
3、政策支持。这里所说的政策支持不仅仅是政府几个红头文件，几个会议纪要那么简单。而是实实在的政策扶植，大项目引进，财政投入，基础设施的规划与兴建。如果仅仅是停留在文件上面，这样的新区域要谨慎进入。类似口头上发展的新区和规划很多，这是一个极大地拿地风险点。
4、在城市主要发展方向。举个栗子，北京往南发展，成都往南发展，重庆往北发展，这都是在众多偶然因素当中的必然。细心胆大的人在综合地形，三通一平，拆迁成本，人口，可开发土地余量等方面，不难得出一个城市的发展方向未来会在哪里的结论。往往一些地方政府在文件里会四面突击，给各个发展方向都给足支持，但是最终能发展起来的只能是符合城市发展实际的新区。因此要重点分析，去一个真正的新区域布局。
5、产业支撑。产业决定了一个区域的财政能力，决定了人群的购买能力，决定了新区的持续发展后劲。有产业和大项目的新区域，十有八九都能成气候，如果没什么产业，只有房地产，那最终很有可能是一座空城，鬼城。
6、有独特环境资源、气候资源的地区。一般来说每个城市都会有自己的近郊生态区，或者是开发强度较低又紧邻主城的区域。这类地区离成熟的房地产开发区域往往只差一条完善的快速道路+多家地产开发商的入驻。
有几种区域谨慎进入：
1、城市郊区的传统工业集中区。这类区域污染往往很大，居住性较差，而且在当地购房群体心中形成的污染更是根深蒂固。这类区域需要谨慎，去化和项目销售溢价往往较为困难，但如果有其他压倒性的交易优厚条件除外。
2、城市远郊外围环装快速道路边缘。很多城市都有自己的外环路，大部分省会城市都有了自己的“四环”“五环”甚至是“六环路”。有部分房企容易被被地方政府忽悠，去环状交通线附近圈地搞大型康旅，农旅项目，往往很难成功。城市主要的资源汇集和交换的通道是在城市放射状道路上，环状道路更多为了分摊市区交通压力，分散大件物品运输，加强各个郊县的联系等功能。
放射状交通主干道则不同，进出城的交通便利，或成为城市对外扩展自然的发展方向，对周边乡镇的吸附，让周边的购买力无论是基于进城还是回乡的便利，都更易于接受和选择周边的房地产项目。
3、与主城区距离较远且有自然分割界限的新区。有的地方新区规划蓝图很美好，但是脱离了具体的实际。有一种远离城市主城区的城市新区，由于山脉，河流的阻隔，发展是较为缓慢的，在购房者心理上的接受程度也比较低。例如郑州市在黄河以北地区打造的平原新区，短期来看并没有多大的起色。
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