楼老师：抵押房和法拍房中一个容易被忽视的“隐形问题”

作者：楼克佳

来源：金逸风控催收（ID:sh-king-yi）

大家好，我是楼克佳，今天和大家聊一下，借款过程中，如果拿房产做抵押，当中所涉及的最容易被忽视的关键问题——户口。

一般来说产权是属于房产证上的产权人，比如说房产证上有两个人，如果没有特殊约定，通常一人占50%。但是如果有的房产证上是有特殊约定，可能其中一个人占70%，还有一个人占30%，就按照百分比来结算，这些情况下产权相对来说都比较清楚。

还有一个容易被忽视的“隐形问题”就是房子里有户口，很多人买了这个房子，入住不了，就是因为户口的问题。昨天我看了一篇文章，有个人在上海买了阿里法拍上的房子，现在就是因为户口的问题住不进去，他每年光利息的损失都将近60万。所以抵押房产和购买拍卖的房子，一定要去关注户口的问题。 

拍卖房不适用户口管理条例

根据国内的常驻户口管理条例第32条规定，应订立房屋买卖合同，并依法变更产权共有居住房的，如果是这个房子里有户口的，不迁走的话，你可以打官司让他迁走。如果是正常的房产交易，合同会写清楚你首付多少，尾款多少，最后什么时候把里面的户口迁走，如果这个当中对方不迁走，打官司，法院是可以强制把他户口迁走的，这是第一种。

第二种是通过法院判决、财产继承、亲属间购买产权份额等途径，发生产权转移或者继承权变更的房屋，不适用此条例。也就是说拍卖房不适用。

所以如果你要看拍卖房，比如说房子市值大概一千万，但起拍价很便宜，只有600万，700万，你就一定要搞清楚这个房子是否有户口。

如果说没有户口相对来说很好，如果是里面有三个户口，甚至是五个户口，那就麻烦了。即使这个房子的产权归你了，最后你要去处置的话，他有居住权，他问你要三五十万一个都很正常。你不给他就赖着不走，因为按照规定拍卖的房子不能强制把他户口迁走。所以如果你是在法院里买拍卖房，你要去了解一下，这里面有多少户口，需要多少钱迁走。

抵押前需签户口承诺书

如果是房子做了他项权利抵押登记的，在登记之前，也要去问一下房子里面是否有户口，有几个户口？你可以让他出示户口本，或者自己去派出所查一下，你说想买这个房子，确认一下里面有几个户口。比如说里面有三个户口，就让他写一个承诺：“我是户口所有人我已知某某房产已经抵押给谁谁谁，如果出现了债权问题的话，我将自动迁离户口。”

这样万一最后你要去处置他的房子，拍卖他的房子，他说我不知道，这个房子是我儿子的，以前我也出过钱的，儿子自己拿去抵押了，父母住在里面怎么办，你叫我住到哪里去？产权给你，我一直居住在里面，一直住到我去世为止，那你怎么办？所以一定要让父母知道一下儿子把这个房子拿出来抵押这个问题。

所以，综上所述，户口还是非常重要的。拍卖和抵押当中都要去关注户口问题，之前都需要了解清楚，不要觉得这个房子便宜，买下来最后入住不了，也是一个巨大损失。

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原标题： 楼老师：抵押房和法拍房中一个容易被忽视的“隐形问题”