还得继续观望

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2022-05-11 21:38 418 0 0
4月29日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。对于地产和金融从业人士来说,会议强调的以下内容值得特别关注

作者:西政资本

4月29日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。对于地产和金融从业人士来说,会议强调的以下内容值得特别关注:

1. 要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。

2. 要及时回应市场关切,稳步推进股票发行注册制改革,积极引入长期投资者,保持资本市场平稳运行。

3. 要促进平台经济健康发展,完成平台经济专项整改,实施常态化监管,出台支持平台经济规范健康发展的具体措施。

本以为本次政治局会议会给楼市带来巨大的信心,遗憾的是,五一假期期间中指研究院重点监测城市的新房成交规模同比仍下降了超过五成,也即购房者市场信心尚未明显改善,政策层面的刺激效果或许需要更长时间才能显现。

客观地说,此次的政治局会议对房地产行业来说是个极为关键的转折点,高层不仅在加强预期的管理,还针对性地解决了一些根源性的问题。具体来看,一是通过对平台经济的重新审视和支持,以及对资本市场的预期引导,解决居民购买端的稳就业和稳收入的问题(尤其是平台经济可以起到的稳就业作用);二是通过支持刚性和改善性住房需求,比如近期越来越多的城市发布的针对改善性需求降低二手房贷利率、缩短增值税免交年限、放松限售等加强二手房市场流动性的措施,用改善性住房需求撬动房地产市场好转;三是优化预售资金监管,这在当下对房企来说至关重要,尤其是前期大部分爆雷房企都存在预售监管账户资金很难提取使用导致现金流恶化的问题,因此适当放松预售资金提取要求,适当减少预售资金提取审批流程,比如适当用银行保函等方式替换预售资金等,对于房企流动性的恢复也至关重要。

不少同行问我们这次政治局会议定调之后,是否意味着房地产行业将真正实现触底反弹,比如热点城市的楼市是否会逐步拉升。我们认为,会议后的市场反应情况仍有待观察,整体可能是缓慢回暖,不同城市间的分化会明显加剧(热点城市或热点区块会先行复苏),但投资投机需求仍会被抑制(尤其是房地产税的预期影响),爆炒则更不可能。从根源上来说,本次会议继续强调了“房住不炒”,这意味着政策方面虽然“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”,也即因城施策情况下政策方面虽然存在大幅松动和调整的空间,但监管层也不会纵容无底线地刺激楼市,因为当前楼市继续下行很大程度上与疫情影响有关。简单来说,监管层所提及的政策修复本身是以长效机制作为前提的,市场回暖和预期改善也需逐步完成,如果急转弯、急刹车、急轰油,楼市的长效机制仍旧很难建立。

早在4月26日,大大主持召开了中央财经委员会第十一次会议,会议强调了“统筹发展和安全,要引导好市场预期,讲清楚政策导向和原则,稳定市场信心”,并且重点研究了“全面加强基础设施建设”的问题。政治局4月29日会议的核心内容属于中央财经委员会第十一次会议精神的深化,大基建对今年经济的托底功能仍在被强化,但大基建的核心是钱从哪来,发行国债?央行印钱?财政补贴?还是地方发行专项债?事实上,在目前地产、互联网行业受挫、疫情反复的复杂背景下,因上述解决巨额大基建所需资金的方式都是“牵一发而动全身”,加上基建项目投资收益率偏低和投资回收周期过长带来的天然短板(比如前几年风风火火的PPP项目至今未激起水花),因此大基建的落地效果还是有待观察。从我们近半年城投非标业务的投资情况来看,核心难点还是经济下行引起的项目还款来源障碍问题,另外优质主体和优质项目其实并不容易遇到。

很多同行问我们如何预估房地产行业的回暖时间,我们认为,目前的居民购买力并无法支撑房地产行业的整体回暖,因此除了热点城市或核心、热点区域的项目外,对其他城市、区域的楼市回暖仅能保持谨慎地乐观,比如即便是在政策大幅放松的当下,武汉大部分楼盘的降价抛售也仍未停止。普通居民的购买力恢复情况不容乐观,尤其是对就业、收入、资产减值的预期并未好转,按今年的形势预估,经济的全面向好仍旧面临很多不确定的因素,尤其是时不时的疫情冲击及封控管理。

我们注意到,在目前的国际、国内复杂局势下,刚需型客户仍旧面临买不起,改善型客户仍旧面临购房门槛太高等普遍性的问题,因此当前楼市政策松绑的刺激效果仍有待观察。事实上,对于房地产行业来说,居民端的稳就业、稳收入、稳预期才是解决问题的根本。有同行笑称,穷人从来都不是购房的主力,在资产减值损失的预期下,富人的钱宁可存在银行,也即房地产投资投机的需求下滑会根本上斩断房地产行业的复苏动力。

当然,我们对房地产行业倒始终充满信心,我们认为行业回暖也是迟早的事情,因为房地产在全世界任何一个权重国家都属于支柱产业。就最近的市场情况而言,优质房企(尤其是国央企开发商)在收并购方面的实质性动作已让我们重新燃起了地产投资业务的热情,尽管投资收益率已明显走低,但至少看到了盼头。

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原标题: 还得继续观望

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