9只公募REITs上市首日全部收涨,后续该如何关注?

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2021-06-22 14:01 2254 0 0
9只首批上市的公募REITs,全部收涨,成交量也较活跃,其中蛇口产园日内成交量超1亿。

作者:金融二叉树

来源:金融二叉树(ID:jinrongerchashu)

9只首批上市的公募REITs,全部收涨,成交量也较活跃,其中蛇口产园日内成交量超1亿。具体交易情况如下图:

公募REITs从获批到募集到上市,都收到了广泛的关注,活跃的交易也代表了投资者的青睐,上市首日表现不错,那么接下来该如何关注呢?

我们主要来看一下REITs的收益构成:

REITs 收益表现的构成包括二级市场资本利得、分红收益和资产净值的提升三个方面。

1、二级市场资本利得

REITs单位可以在交易所公开自由买卖,受供求关系及投资者情绪的影响,单位价格会上下波动,从而产生资本利得。

REITs具有股债双重性质,那么有哪些因素会影响REITs二级市场价格呢?

(1)货币政策

当国家实施宽松的货币政策,银根宽松,市场中流通的货币将增多,对于投资市场而言是一个利好消息;反之,当国家实施紧缩的货币政策,银根紧缩,市场中流通的货币将增多,市场随之萧条。

(2)股票市场

小编认为REITs收益与股市成正相关,股市正向预期,资金流入股市,代表投资者对股市的信心,也会加剧投资者对REITs获得资本利得的信心,当然前提是底层物业没有瑕疵,也就是基本面看好,当然也不排除牛市炒“烂股”的情况。

(3)债券市场

小编认为REITs收益与债市也成正相关,通常利率下行,债券市场收益率上升,而这时,通常股市比较低迷,从投资者心里预期角度来分析,此时的投资者更偏向于获得稳健收益的投资品种,而REITs作为拥有固定分红的投资品种,不仅有固定的分红收益,还拥有一部获取资本利得的机会,此时也是投资者一个较好的投资选择。

无论是股市好还是债市好,都有利于REITs,那如果“股债双杀”?其实股市和债市并不完全是很多人印象中的跷跷板效应,所处经济时间段不同,呈现的相关性也不同,可能会出现“股债双杀”,也可能会出现股债双牛。这是因为股市和债市并不是完全负相关,而且股市和债市都与宏观经济相关,当处于严重通货膨胀时,央行通常会采取紧缩的货币政策,提高利率,市场中流通的货币将减少,此时极易形成股债双熊;反之,为促进CPI的走高,通常会采取降低利率来拉升经济,这种条件下极易出现股市双牛。

(3)利率

利率对REITs收益有综合影响,一方面,利率的变动影响贷款成本,从而影响可分派收入。同时利率变动也会通过影响置换资产的成本影响分红收益的外部增长。

除此之外利率的变动也会通过影响投资者的情绪,从而影响REITs的供需,从而影响REITs的价格。

(4)汇率

汇率的变化主要对境外资产的价值有一定影响,直接影响投资者获得的分红收益。

2、分红收益

REITs分红收益的来源为底层物业产生的现金流。

底层资产产生总收入之后,减去物业相关税项、物业和经营管理费、其他物业经营支出,得出净物业收入, 净物业收入在除去基金管理人日常费用,加上沉淀资金(如有)收入,得出税前利润。税前利润减去企业所得税、境内贷款还本金额,得出归属于基金份额持有人的收益。

(1)分红收益的内部增长

分红收益的内部增长主要来源于物业的净运营收入的增长。主要通过增加物业总收入和减低运营支出两方面。提高物业的净运营收入,可以增强 REITs抵御外部风险的能力,从而提高可分派的分红收益。

(2)分红收益的外部增长

分红收益的外部增长主要是通过资产置换实现的,处置现有资产同时并购新的资产实现外部增长。举个例子,新加坡的Ascendas REIT 初始时仅有8个资产,经过管理人不断的调整优化REITs旗下的资产组合,已超过100个资产,分红收入稳步增长,发展为新加坡最大的 REITs 之一。

3、关于资产净值

REITs 拥有的资产主要指其持有的不动产价值,当时房地产估值提升,投资者拥有 REITs 单位的资产净值也会对应提升。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 9只公募REITs上市首日全部收涨,后续该如何关注?

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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