灰犀牛来了——房企谁能活下来(发债房企压力测试)

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2021-10-22 19:00 2592 0 0
中短期内,地产融资端信贷额度收紧,供给端集中供地拿地成本上升,需求端限购限贷以及网签进度受限都对房地产公司现金造成压力。

作者:rating狗

来源:YY评级(ID:YYRating)

引子

政策调控背景下,华夏幸福、蓝光以及恒大等主体负面舆情不断,7月以来,接连负面舆情释放导致行业局面持续悲观,而政策继续加码,负面情绪释放进一步推高利差走扩,而随着花样频出,市场的信心仍在进一步下坠中。

中短期内,地产融资端信贷额度收紧,供给端集中供地拿地成本上升,需求端限购限贷以及网签进度受限都对房地产公司现金造成压力。在此背景下,现金为王依然是四季度房地产行业的主旋律。

值此分化时点,我们对各家主流房企面临的资金压力进行区间测算,试图分析在 21年下半年年企业无法新增任何借款(包括表外)、同时不新增土储的极端情况下,针对各家自身销售、存量土储、杠杆情况的安全边际还有多大空间。

我们的假设最核心的是假设企业不再拿地和到期债务清偿为主(含可动用货币资金),在此基础上大致基于以下次生假设:分2个维度,各区分2种情形:周转去化率乐观及悲观分别为80%、50%;销售回款率乐观时80%,悲观时仅为50%,总计从乐观到悲观延伸4种组合。

在最乐观情形下,FL、JY等名字主体,仍是有资金缺口;而在中性1组合下,则RS、JK等接连扛不住,紧接着中性压力测试2下则是Grennland等也加入阵营,而在去化和回款双重降幅悲观预期下,此前的YZ、ZN等主体纷纷中招。杀伤面之广,似乎压力的进行仍在进行中。

在市场有些趋势形成的过程中,预期可能是自己实现的。所以销售来看,量缩成为短期市场的一种预期,特别是去化情况整体受压制,叠加此前信贷端对按揭等额度有一定总量控制(金融街论坛对这个似乎有缓和整体满足合理资金需求),但是冰冻三尺非一日之寒,春回大地,也是需要一个过程。故而,压力测试虽然非常严苛,但是打铁还需自身硬,从真实的现金流出发,找到符合企业的过冬之路,是当下企业活下来的关键。

此外,某些地产秀操作,进一步恶化市场信心,让这个冬天雪中送炭的更为忧虑。以下为地产界的黄世仁对待弱鸡杨白劳多年储蓄的态度,地主家就这么豪横。(本故事纯属虚构,如有雷同,请找DDZY)


答案非绝对,市场测算方法也有很多,我们提供其中一种思路供大家参考。


图表速览
 

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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