灰犀牛来了——房企谁能活下来（发债房企压力测试）

政策调控背景下，华夏幸福、蓝光以及恒大等主体负面舆情不断，7月以来，接连负面舆情释放导致行业局面持续悲观，而政策继续加码，负面情绪释放进一步推高利差走扩，而随着花样频出，市场的信心仍在进一步下坠中。

中短期内，地产融资端信贷额度收紧，供给端集中供地拿地成本上升，需求端限购限贷以及网签进度受限都对房地产公司现金造成压力。在此背景下，现金为王依然是四季度房地产行业的主旋律。

值此分化时点，我们对各家主流房企面临的资金压力进行区间测算，试图分析在 21年下半年年企业无法新增任何借款（包括表外）、同时不新增土储的极端情况下，针对各家自身销售、存量土储、杠杆情况的安全边际还有多大空间。

我们的假设最核心的是假设企业不再拿地和到期债务清偿为主（含可动用货币资金），在此基础上大致基于以下次生假设：分2个维度，各区分2种情形：周转去化率乐观及悲观分别为80%、50%；销售回款率乐观时80%，悲观时仅为50%，总计从乐观到悲观延伸4种组合。

在最乐观情形下，FL、JY等名字主体，仍是有资金缺口；而在中性1组合下，则RS、JK等接连扛不住，紧接着中性压力测试2下则是Grennland等也加入阵营，而在去化和回款双重降幅悲观预期下，此前的YZ、ZN等主体纷纷中招。杀伤面之广，似乎压力的进行仍在进行中。

在市场有些趋势形成的过程中，预期可能是自己实现的。所以销售来看，量缩成为短期市场的一种预期，特别是去化情况整体受压制，叠加此前信贷端对按揭等额度有一定总量控制（金融街论坛对这个似乎有缓和整体满足合理资金需求），但是冰冻三尺非一日之寒，春回大地，也是需要一个过程。故而，压力测试虽然非常严苛，但是打铁还需自身硬，从真实的现金流出发，找到符合企业的过冬之路，是当下企业活下来的关键。

此外，某些地产秀操作，进一步恶化市场信心，让这个冬天雪中送炭的更为忧虑。以下为地产界的黄世仁对待弱鸡杨白劳多年储蓄的态度，地主家就这么豪横。（本故事纯属虚构，如有雷同，请找DDZY）