投拓江湖 作者：投拓江湖团队
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
经常蹲在拿地一线的地产投资人，这两年应该有一个非常深切的体会：在无数次的努力上会达到土拍现场，然后希望破灭之后发现一个真理 — 招拍挂拿地越来越没意思了。
各大城市的核心区域，成熟区域的地块，非常稀少，有的话也是50亩以内的小地块，以20-30亩的居多。地块不仅小，而且报名参拍的公司不在少数，溢价率非常高，直呼来不起。主城区的地块，越来越“土豪化”，开发的产品也呈现“豪宅化”，没有拿得出手的TOP系产品的房企，注定在测算时是吃亏的。
近些年出来的地块，越来越偏僻，基本都是在城市的新区，或者主城的近郊区。很多大家往年压根就看不上的地，现如今成了炙手可热的，起拍价还不低，更不能理解的是，很多房企还趋之若鹜，最终成绩也是极高的溢价率。
这种侧面表现出来的土地“稀缺性”，让越来越多投资人工作难到怀疑人生。其实这个问题的核心，出在起拍价的抬高上，很多城市的土地起拍价都在变相抬高，地方政府的地价预期增加了，反馈的是对土地财政的依赖在加深。
地方政府不仅对土地的预期越来越高，起拍价越来越高，要求还越来越多。具体来讲，衍生出了四种花式玩法：
1、配建幼儿园、道路、公共绿地、社区活动房、甚至是体育场什么的。更过分的，还得要求配建先竣工，不然不给办项目的预售；
2、动辄无偿移交人才用房，租赁用房，统筹房，比拼为国家做贡献；
4、最狠的，还是限房价，限成本和利润（例如2019年长沙住建部门那个发文），以及要求封顶后才能开盘的。
在这四种花式玩法下，根本不用考虑什么IRR，现金流回正周期，也不用做敏感性分析了。更不需要那么多专业程序，费那事干嘛，政府都给你设定好了，按照模板来，直接套表就行了。可能就每家公司的成本和拿地标准略有差别而已。
不过，好在第二波集中供地暂停又重新挂网以来，很多城市都修改了土拍规则，原来让大几千都很受伤的竞自持和无偿移交的方式，逐渐退出历史舞台，改为竞品质和现房销售。
胆大的怕不要命的
既然套路都很明了，前期研判那些都很简单了，剩下的就是看哪家公司给的售价预期高，成本价格低了，这个直接决定了拿地时的举牌能力。
拿地这种事，纯粹比拼的是公司的整体决策能力，以及对市场信息的及时反馈能力。有部分短平快，决策效率高，或者纯粹追求土储的高周转房企，在这方面的优势就体现出来了。可能你家公司坚持的8%的净利润率，最低6%的利润率，不能再低了。但是在别家公司5%就可以了，甚至更低。
有的疯狂求规模的房企，在某个阶段的土储扩张诉求下，只要能拿地，只要不亏就敢继续举牌，反正招拍挂做到风险相对可控。因此这两年在土拍市场上，能看到一些新晋房企，敢拿地，更敢拿高价地。其锋芒正盛，正所谓胆大的不怕要命的。
还是国企厉害
国家队的力量，在2019年以来的房地产市场上，可谓是大放异彩。这两年国有房企在公开土地市场上的拿地表现，可谓是羡煞了一帮民企。总价地王，单价地王，都频现国企的身影。一些地方性国企，在高价地面前从不手软，吓退一众竞争对手。
中指公布的今年1-8月拿地排行榜
国企在资金成本，融资渠道方面有着民企不可比拟的优势。在拿地决策方面，以及后期的开发方面，也没有民企那么多高周转的运营目标。因此可以在价格预期，产品品质，追求产品高溢价方面做足功夫，竞争力比很多民企高出不少。前两年国企的杠杆控制得很好，负债率普遍不高，到了现在成了一个独特的优势，有更多的资金可以用于拿地，没有民企那么沉重的降负债的负担。
特别是各地的平台国企，当仁不让地承担了托底的功能，充当了搅局的角色，原本的地价预期，屡屡被刷新。这让参拍的民企异常尴尬，不拍吧，这么好一块地错过了可惜；拍吧，这么高的地价，拿到了非常难受。
房企态度分化
其中一种是，新出来的地块都会研判，自知溢价举牌能力不如人，极少参与公开市场土拍，默默研判地块，自己内部上会决策练练手的。这种房企大多是进入某个城市多年，但是因为在价格授权、拿地策略等方面略显保守，特别是现在资金情况不乐观，拿地已经短期暂停了的。这种房企在当下，占了很大一部分。
其中一种是，新出来的地块只保持关注，很少研判，也极少参拍，基本属于看热闹的。这种房企往往有巨量的土地储备，所谓手中有粮，心中不慌，找准时机再下手。
另一种是，新出的地块，选择重点进行精细研判，对看中的地块，极力争取公司内部授权，决心拿地的。这种公司一般新进某城市有一段时间，土地储备已不多，但是拿地策略相对稳健。
还有一种是，新出来的地块都会研判，而且每个地只要没有硬伤，都会要求上会，参与报名的地块也比较多的。这种公司一般新进某个城市不久，或者急于进入某个城市，拿地策略相对激进，对利润要求放得较低。到最后，拿了高价地的房企并不好受，大家在默默关注其怎么解套；没拿地的，在拿与不拿之间继续犹豫纠结；能力强资源多的，在勾地的路上越走越远。
对于投资人，牢骚归牢骚，该做的研判还得做，该写的报告还得写，还是要保持积极的心态，在失败100次也不打紧，万一第101次就拿到地了呢。
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原标题： 当下的土拍，没有赢家
