金融审判研究院 作者：初明峰、刘磊
来源：金融审判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述：
购房者采取按揭贷款方式购房，若《商品房预售合同》、《借款担保合同》均被解除的，法院依法判决由商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还给银行，从法律关系上来说是商品房出卖人受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，购房者的还款义务并非因此而免除。
案情摘要：
1、2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》：王忠诚购买越州公司开发的案涉房屋，首付约7400万元，剩余7397万元办理按揭贷款。
2、2015年8月14日，王忠诚与建行青海分行、越州公司（保证人）签订《借款合同》：贷款金额7397万元，担保方式为抵押加阶段性保证。
3、2015年8月14日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同》：王忠诚将其购买的案涉房屋为该笔借款提供抵押担保。合同签订后，建行青海分行、越州公司先办理了在建工程抵押登记。
4、后，越州公司未按期向王忠诚交付房屋，双方协议解除购房合同。由于借款合同目的亦无法实现，也被解除。
5、王忠诚诉至法院要求确认借款合同项下的借款本金及利息应由越州公司偿还给银行。
争议焦点：
越州公司不能返还建行青海分行剩余贷款本息时，王忠诚是否应当承担还款责任？
法院观点：
由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。
不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。
《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。
因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。本院认为，对王忠诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。
案例索引：
（2017）最高法民终683号
相关法条：
《商品房买卖合同司法解释》
第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
实务分析：
依据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”同时本解释的第二十五条第二款的规定，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。实务中部分人从上述法律规定得出结论：1、按揭借款合同是商品房买卖合同的从合同；2、商品房买卖合同被撤销、解除合同目的无法实现，按揭借款合同的借款人有权主张解除借款合同，其还款责任得以免除。显然这种理解是错误的。
本文判例明确：合同具有相对性，房屋买卖合同和按揭借款合同之间没有主从关系，对买卖合同而言按揭借款合同只是买受人取得部分购房款项的途径和方式之一，买卖合同被撤销、解除后之所以赋予买受人（借款人）解除借款合同的权利不是基于主从合同关系的认定。另外，解释第二十五条第二款规定由房产出卖人直接将从银行取得本金及利息返还银行并不是直接认定双方间存在借款关系，而是认为没有必要教条地判定“出卖人返还买受人，再由买受人返还债权人”，该条规定不能得出债权人无权向买受人主张返还借款的民事责任的结论。
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