小债看市 作者| 小债看市
来源| 小债看市（ID：little-bond）
近日，靠北京二环内旧改发家的国瑞置业发生违约事件，其再融资风险上升、销售降速以及流动性持续疲软。
3月4日，国瑞置业（02329.HK）公告称，尽管公司正在积极确认旗下2022年到期13.5%票据（ISIN：XS1932655613）投资者的身份，但根据本期票据的相关契约，未支付票据未偿本金及应计利息已构成违约事件。
国瑞置业公告
公告显示，上述票据已于2022年2月28日从香港联交所退市。
据公开资料，本期票据发行于2019年2月，发行规模4.55亿美元，当前余额490万美元，发行票息13.5%，期限3年，应于今年2月27日到期。
2022年到期13.5%票据资料
《小债看市》统计，目前国瑞置业还存续3只美元债，存续规模3.93亿美元，分别将于2023年3月26日、2024年1月25日以及2024年8月23日到期。
其中，今年3月和4月国瑞置业分别将有5000万美元私募票据和3.2375亿美元优先票据面临回售，但其可用现金不足以覆盖离岸票据。
国瑞置业表示，公司正在与债券持有人沟通，或将通过强化信用条款避免赎回票据。
近日，国瑞置业已就有关2024年到期14.25厘优先票据的交换要约及同意征求。作为交换要约及同意征求的一部分，本金总额为3.35亿美元的新票据于2022年2月23日获发行。
今年初，由于再融资风险上升、合同销售降速以及流动性持续疲软等原因，惠誉将国瑞置业长期外币发行人违约评级（IDR）从“B-”下调至“CCC+”，并将其高级无抵押评级也从“B-”下调至“CCC+”，回收率评级为“RR4”。
据官网介绍，国瑞置业是在香港联交所主板上市的大型房地产开发商和运营商，荣列2017中国房地产企业百强第69位。
国瑞置业成立于1994年，起步于广东汕头，壮大于北京，阔步于全国，2014年7月在香港证券交易所挂牌上市。
国瑞置业官网
从股权结构上来看，国瑞置业的控股股东为“通和置业有限公司”，持股比例为76.71%，穿透后公司实际控制人是张章笋。
2021年，鉴于房价下跌，行业低迷、购房者观望等原因，国瑞置业的总销售额下降了17%，其中下半年下降幅度达36%。
据克而瑞数据，2021年国瑞集团以132.3亿操盘金额在房企中位列第133位，属于中小型房企。
克而瑞数据
2021年上半年，国瑞置业实现营收65.75亿元，实现归母净利润2.67亿元，而此前2018-2020年其已连续三年业绩出现下滑。
归母净利润
同时，国瑞置业的盈利能力也在持续下滑，2021年上半年其毛利率和净利率分别为15.94%和5.64%，而2020年末这两项指标分别为26.23%和8.46%。
销售毛利率
在土储方面，截止2021年上半年国瑞置业的总土地储备（不包括预售总建筑面积）为660万平方米，足以支持未来6-7年的销售，使其在减少土地购买方面具有灵活性。
并且，国瑞置业的大部分土地储备位于1-2线城市或卫星3线城市，需求相对强劲。
截至2021年6月末，国瑞置业总资产647.68亿元，总负债492.89亿元，净资产154.79亿元，资产负债率76.1%。
在“三道红线”方面，2021上半年，国瑞置业现金短债比0.29和净负债率129.4%这两项指标踩中红线。
《小债看市》分析债务结构发现，国瑞置业主要以流动负债为主，占总债务的61%。
截至2021年6月末，国瑞置业流动负债有302.76亿元，其中一年内到期的短期借款合计58.58亿元。
相较于短债规模，国瑞置业流动性明显吃紧，其账上现金及现金等价物有16.82亿元，其现金短债比在过去三年内始终低于0.3倍，短期偿债压力较大。
除此之外，国瑞置业还有非流动负债190.13亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计162.6亿元。
整体来看，国瑞置业刚性债务规模有221.18亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为45%。
其中，国瑞置业有息负债中银行借款有169.73亿元，其他借款20.73亿元，公司债券5亿元以及优先票据25.71亿元。
从融资渠道看，除了海外发债和借款外，国瑞置业还通过股权等方式融资，公司融资渠道较为单一。
近年来，随着外部融资环境收紧，国瑞置业的筹资性现金流持续净流出，2018年至2021年上半年该指标分别为-38.08亿、-37.85亿、-11.13亿以及-9.41亿元，公司面临再融资压力较大。
筹资性现金流净额
资金压力下，去年以来国瑞置业正在执行若干项资产处置计划，并尝试加快已完工项目的的销售速度。
2021年底，国瑞置业以约3.4亿元总价出售万宁国瑞，其中100%股权对价2.88亿元，以及买方偿还该标的公司的股东贷款5102万元。
今年2月，国瑞置业再次以3740.81万元对价向华禧控股出售国瑞会展中心的15个办公室单位及15个停车位，其中办公室总建面约2700平方米。
总得来看，近年来国瑞置业业绩、盈利能力以及销售持续下滑；有息负债占比较高，流动性较为紧张；外部融资环境恶化，再融资压力较大。
1988年，张章笋从部队转业到机关，3年后他下海做贸易，先后从事酒店、房地产等行业，并担任北京潮人商会副会长。
上世纪90年代中期，汕头澄海已经成为全国乃至全世界玩具生产基地之一，每天都有许多南来北往的商人前来交易，但当地却没有一家高档酒店。
看到这个商机，张章笋进军酒店业的第一部“杰作”花园宾馆落成，随后他又超前规划建起了一座四星级的花园酒店，成为当时澄海惟一一家三星级以上的酒店。
酒店业的成功让张章笋更加坚定了创办实业的决心，在老家汕头除了酒店地产外，他还开发诸如龙湖花木市场、汕头国瑞建材家居博览中心等商业项目。
1999年，北京崇文区举行招商活动，张章笋抱着看看的想法来到了北京，但没想到崇文区的旧城改建让他又一次看到了商机。
于是，张章笋根据南方的建楼模式和开发思路，结合北京的实际情况，成功地开发出第一片住宅小区--富贵园一期。
2003年，富贵园以9.7亿元的销售总额成为北京十大热销楼盘，随着富贵园的一炮打响，让张章笋在京城掘到第一桶金。
在开发富贵园的同时，张章笋还将触角延伸至商业地产领域，同在崇文区的综合性商业地产“国瑞城”成了他的又一力作。
也正是“国瑞城”等项目成功运作，不少京城二环内旧改成了张章笋的“囊中之物”，他自诩“旧改领军人”。
2009年，影响力大增的张章笋意识到不能局限于帝都北京，国瑞置业开始环京布局，并将眼光放远到全国。
随后，沈阳国瑞东方商城、汕头国瑞城、郑州国瑞城、海口国瑞城、廊坊永清国瑞生态城等项目纷纷落地。
显然，张章笋力求将“国瑞城”这个品牌布局到全国各个角落，但似乎还是不敌市场、需求的快速更迭。
尤其是去年下半年以来，地产雷声不断，房企急于回血自渡，带着张章笋十多年前那场未竟大盘梦，万宁国瑞城被首先摆上了货架。（作者微信：littlebond1）
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