开发商在更新改造中易犯的十二大错(下)

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2021-09-08 18:14 3183 0 0
更新改造不需要高大上,更强调一线操盘能力和务实解决问题的能力及技巧。

作者:我眼中的城市更新

来源:我眼中的城市更新(ID:WYZDCSGX)

在10来年从事更新改造的工作实践中,接触了不少大大小小的开发商,知名或默默无名的平台公司,参与了不少更新项目的操盘与咨询服务。亲眼见到不少乘风而起的开发商,也见到不少血本无归的开发商。结合工作实践,谈谈开发商在更新改造中易犯的十大错。如有缺漏或不妥之处,敬请多包涵。

07

不肯授权,一刀切

不同于招拍挂开发,各地流程、设计、施工等等都相对透明,基本可以由总部掌控。更新改造政策都不同,操盘模式不同,各个更新改造项目都不同,甚至具体更新改造项目不同阶段所需赋予的权能也不同。因此,有必要结合不同项目的具体情况及相应进度,具体问题具体分析授予更新项目总及一线工作人员一定的权能。

某些开发商为了体现总部的掌控力或为了所谓的管理制度统一化,不肯轻易授权或者未能视情况授权赋能,试图一碗水端平一刀切各个更新项目。往往导致项目总及一线工作人员难以开展工作,甚至错失良机。典型就是拆迁谈判过程中,缺乏及时应对,致使拆迁谈判延误甚至损失更大。

08

不接地气,无法落地

更新改造不需要高大上,更强调一线操盘能力和务实解决问题的能力及技巧。更新改造必须接地气,不光要熟悉当地的政策,掌握当地政府和村集体等资源,还要了解当地的风土人情,尽可能的做到入乡随俗,有利开展相应的工作。

某些开发商号称排名多少强,不肯深入一线村集体,不愿与村民面对面沟通,缺乏耐心难以做好前期摸底调查了解工作。与相关的被拆迁人格格不入,动辄以政府名义施压,不愿意遵守当地的更新潜规则,引起小业主和相关村民反感,导致项目长期停滞。

09

违法乱纪,胆大妄为

更新改造涉及巨大的经济利益,难免有些开发商为了谋求利益,钻政策制度的漏洞。典型的有与某些村集体领导暗箱操作,与基层政府官商勾结,还有一些甚至涉及黑恶势力,阻碍更新,借此勒索等等。

随着中央反腐力度的加大,大湾区更新改造政策的日趋完善,这些违法乱纪的行为相对更少或者说更隐蔽了。但是不可否认上有政策,下有对策,还是有一些开发商胆大妄为触碰红线。

10

寸步不让,急功近利

更新改造本质和内涵就是多方利益不断博弈,达成共识,形成统一战线,共同做大蛋糕后分配蛋糕的过程。因此,项目是否可以推得动,完全取决于利益平衡。

某些开发商过于斤斤计较,急功近利,觉得自己本应得的利益,何必拱手让人。事务是不断发展变化的,更新改造也一样,在不同的阶段只要没有达成共识,签订协议,都有可能发生变化,更何况有些项目即便签订协议,协议也是是有期限,也不代表未来完全按协议约定,毕竟更新改造时间耗时漫长。过于计较或急功近利都有可能损害其他方的利益,其他方不满意,完全有可能拖垮整个项目。

11

形式主义,效率低下

务虚不务实,招来人才各个都是高大上学历,不注重历练实操,张口闭口各种理论,简单问题复杂化;天天开会,长会议半天,短会议一两个小时,尤其喜欢周末开会;早上8点开会,晚上9点三会,开会不讲究解决实际问题,注重摆架子,吹牛扯淡,茫无目的为了开会而开会,不敢决策,无人拍板,结果过于空地目的过于夸张,无法执行或者难以执行。

12

各自为战,私利优先

绩效考核过于注重个人、注重部门山头利益,忽视团队,项目和整个公司的长远利益。更新项目,典型的周期漫长,流程复杂,公司内部各部门,个人分割严重,各自为站,缺乏配合,都在为各自绩效考核而战,表面上绩效考核都不错,但是实际是为项目的后续埋下电池炸弹。典型的例子,投资拓展为了更好拿奖金,忽视了项目的风险;前任项目总为了推进快速与村集体签订协议,乱承诺,无法兑现。不顾后来运行推进是否可行,后任项目总背黑锅,填不完的坑。

总之,很多开发商介入更新改造失败血本无归或停滞不前骑虎难下,十二大容易犯下的错都不足以涵盖。希望大家都能在其中反思下自己项目为何拿不下?为何拿下推不动?推动为何这么慢?

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 开发商在更新改造中易犯的十二大错(下)

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