城市更新中常见的“坑”

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2021-09-08 08:37 1744 0 0
城市更新项目中仍然将含有一二级联动开发的内容,其中土地出让收益的分享与返还、联动开发,将是项目收益中的重要部分,也是项目收回投资的关键。

作者:杨晓怿

来源:杨老师的基建课堂(ID:msyangteacher)

随着“十四五”政策的出台落地,城市更新日渐成为热门话题,各地政府、城投、金融机构、地产企业、建筑单位都在密集筹备、参与城市更新项目。

以片区为单位的城市更新项目的投资规模是相对较大的,因此总是积极的吸引了大量的目光;但在诱人的利润与收益背后,城市更新项目中复杂的操作与繁多的细节,造就了许多常见的“坑”:

城市更新需求与规划冲突

相比过去的棚户区改造,城市更新由单个地块扩大到整个片区,且除了拆旧建新之外,还同时存在修缮改造、功能提升等建设内容;尤其是还常常含有低效用地再开发的内容,对现状的改动较大。

因此,以片区为单位的城市更新项目往往与现有的规划存在较大的冲突,需要政府配合对规划进行调整修编,又或者编制专项的城市更新规划,从顶层设计的角度重新思考城市功能的开发与利用。

但是,无论是调整现有规划还是编制新的专项规划,所需要花费的时间是漫长的、流程是繁复的,常常导致项目运作时间超出各方预期。这也是许多片区开发项目需要共同克服的难点,但涉及大量现状用地的城市更新项目显然要更为复杂。

征拆周期与成本的不可控

虽然住建部对城市更新项目中的拆旧建新面积比例做出了规定,但不可否认的是,拆旧建新仍然是城市更新项目中不可或缺的一环,也是实现项目收益的重要组成部分。

但是,对人口密度高、货值大的老旧城区来说,其中的征拆成本与征拆周期很难控制;很容易导致项目周期与成本超预期,导致项目收益受损。并且,在严控隐性债务的背景下,征地拆迁的资金问题也较难解决,地方政府也缺乏相应的可用财力,企业参与也同样将面临资金周期与成本的各方面压力,使得城市更新项目并没有看起来的“那么美”。

土地出让收益的分享返还

城市更新项目中仍然将含有一二级联动开发的内容,其中土地出让收益的分享与返还、联动开发,将是项目收益中的重要部分,也是项目收回投资的关键。

但在现行的机制下,无论是一二级联动开发还是土地出让收益的分享与返还,都不可避免的将遇到许多行政与操作上的限制,以及预算管理、防范隐性债务的诸多要求,导致“看起来容易做起来难”。

尤其是在城投公司本身偿债压力较大的背景下,虽然项目公司能够建立一套费用结算的流程,但依然可能遭遇城投对费用的截流与挪用;获取联动开发的土地也将存在不确定性,使得项目收益变得无法保障。

投融资与收益的管理困难

在城市更新项目面临诸多问题的同时,以市场化模式运作的城市更新还需要大量融资,才能帮助规模如此之大的项目实现稳定运转。但在许多操作流程节点不稳定、难以管理,不仅会影响项目的综合收益,也会使得投融资工作变得更为困难。

这就使得城市更新项目的融资工作不能以常规项目模式进行思考,不能单纯以信用贷款或者固定资产投资融资的思路生搬硬套,而是需要根据具体项目的情况进行分解与组合,以“一项目一策”的方式进行精细化的管理与投融资工作。

看起来很美的城市更新,没那么简单。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 城市更新中常见的“坑”

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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