丁祖昱评楼市 
做债，我们是认真的
作者：编辑部
来源：丁祖昱评楼市
一个项目，连续三年热销，累计成交金额超110亿，是如何做到的？
答案是：“先整体规划，后分片实施”。
真正做到的背后是整整十年的谋篇布局，以及精确到每一平方米的执行力。
万科黄埔新城，已成为广州“东进”的战略蓝图上一个无法忽视的里程碑。万科黄埔新城的热销，并非止于宏大的体量，更在于一套清晰而坚定的开发哲学。
这是一条更艰难但更具远见的路。
连续三年热销 先造环境，再造房子
2023年至今，广州什么项目卖得最多？
万科黄埔新城。
CRIC数据显示，2023年至2025年前11月，万科黄埔新城累计成交套数3129套。
其中2023年和2024年分别成交1141套和1210套，连续两年荣登广州成交套数销冠。
这一方面是万科黄埔新城的体量不容小觑，规划面积达1580000平方米，另外一方面也是在其三年的扎实建设下，万科黄埔新城展现出卓越的“兑现力”：超过 40%的核心配套已从蓝图落地为现实，三分之一的城市版图轮廓已然清晰。
与传统“卖一块地，盖一片楼”的滚动开发模式截然不同，万科在这里践行的是“先整体规划，后分片实施”的造城逻辑。道路、学校、公园、商业等基础设施与公共服务先行。
这看似是一种“笨”功夫，牺牲了短期的资金回流速度，但却为项目注入了无可比拟的长期价值与生命力。
具体来看，教育上，规划的 11 所学校中已有 5 所率先启用，构建起从幼儿园到高中的教育矩阵。其中，作为片区内重要基础教育配套的广铁一中铁铮学校（西校区、东校区）先后于2023年和2024年开学，共规划102个班，提供优质中小学学位，实现“在入住前，学校已就位”。同时，广州市唯一公办艺术高中——广州市艺术中学（黄埔校区) 与黄埔区青少年宫（海丝城宫） 也已落地，标志着片区已成为广州东部集基础教育和艺术特色于一体的优质教育高地。
商业与文化上，融德里历史文化古街不仅晋级国家3A级旅游景区，更引入超20家特色主理人店铺，与已完成签约的福朋喜来登酒店、逐步成熟的社区底商及规划中的小镇中心地标，共同构建起“社区底商—文化商业—地标商业”三层级商业网络。这一体系融合商业、酒店、文旅与办公等多重业态，全面覆盖居民从日常消费到节庆文化活动的多元需求。
生态与社群层面，近半数规划公园已开放，并依据萌宠、露营、亲子等不同主题进行精细化建设。其中，绿榕公园荣获2025WLA世界景观建筑大奖，并与华南植物园合作设立生态教育示范点，将生态价值延伸至生活与科普。同时，项目依托“好有趣”社群体系，围绕四季时序开展超千场主题邻里活动，持续将硬件配套转化为真实的社区归属感。
也正是基于配套先行这一点，万科黄埔新城才造就了连续三年热销的好成绩。
“教科书式”交付 看得见的“确定性”
2024年12月，万科黄埔新城迎来王牌组团中央公园首次交付，为此，万科于12月7日-11日举办中央公园组团工地开放活动。
众多业主们在看到项目的第一眼就被其兼具美感和标志性的外立面吸引：外立面以米白色、深灰色为主色调，大面积使用玻璃窗，点缀香槟金和米黄色涂料，尤其是1栋、2栋增加了高达8米的玻璃幕墙及金属格栅塔冠，让建筑随着光线和天空的颜色变化而变化，充满了现代、温润的高级感和律动感。
外立面的百叶、飘板等，都特地选用与外立面同款颜色。哪怕是少有人关注的“第五立面”，项目也特地用纹理漂亮的绿砖，整齐排版铺设。
社区的迎宾大堂也颇具亮点，采用双层通高和镂空设计，用层次感打破单调。又有迎宾大树、喷泉水景映衬，营造出两进式归家的尊崇仪式感。项目还臻选了造价更高的陶板、洞石材料，带来奢华的星级酒店式大门体验，不少业主在现场都拍出了多角度“无死角”的打卡照。
截至目前，万科黄埔新城已累计交付阅海、观澄、中央公园组团合计近四千套房源，累计超4.5万组客户来访，约67%为老带新推荐，不断落地的项目和产品，受到了越来越多的客户认可，他们也愿意推荐更多的朋友选择万科黄埔新城。
全国级神盘 不仅仅只是造一座城
市场上“造城”的项目有很多，但万科黄埔新城只有一个，万科黄埔新城能成为全国级神盘，不仅仅因为其体量足够大，还在于这是一场时间与设计的长期主义实验。
《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》显示，广州明确要打造三个城市核心区，其中广州东部独占一个，占据重要战略地位。
万科黄埔新城，作为黄埔区在建的超大型城市更新项目，已成为广州“东进”的战略蓝图上一个无法忽视的里程碑。
黄埔新城的前身是沙步村，村史已有上千年，2019年底，广州万科与当地签署改造框架协议实施细则，正式开始了这座千年古村的史诗级改造。改造启动至今，黄埔新城一直是黄埔东路沿线改造最顺利、进度最快的城市更新项目之一。
而黄埔新城整个项目规划有总建面约100万㎡商业综合体，占地约4万㎡绿核心公园，建面约1.5万㎡医疗养老配套，以及建面约1.4㎡综合体育馆，都在不断助力黄埔区产业优化升级。
万科黄埔新城不仅仅只是造一座城而是创造一种不可复制的生活方式。大到整体设计，小到一个五金件，都能感受到开发商的用心。大脚印公园、绿榕公园、融德里这些公共空间，不仅美观，更充满了人性化的考虑。公园之间也卷的彻底，宠物 X 公园、商业X 公园、古建筑 X 公园，公园的不同玩法在这里展现得淋漓尽致，让不同的到访者，都能拥有驻足的理由，漫步其间，能感受到这不是简单的房地产开发，而是在对一种理想生活方式的构建，这样的运营深度是需要自上而下的操盘贯彻，也就只有像万科这样的龙头企业才能做到。
万科黄埔新城可以说是当前中国城市更新的典范，一个企业承载超过500万方的建筑体量是极其少见的，万科黄埔新城一直践行打造能满足居住需求的一生之城。
现在都在说“好房子”，能满足居住需求的“好房子”不仅仅是四面墙一个顶，而是与环境的和谐共生，是对生活的深度理解，是对社区的长期运营。“好房子”需要开发者有不急不躁的耐心，有尊重土地的态度，有服务业主的诚意。这些理念，值得每一个房地产从业者深思。
黄埔新城的成功不仅在于创造了巨大的商业价值，更在于为城市打造了一张靓丽的名片，提升了区域的城市价值和生活品质。
注：1）本文有关黄埔新城项目信息（包括公建配套、商业设施、交付标准等）以与出卖人最终签署的《商品房买卖合同》及其附件约定为准。2）文章内图片仅供参考
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