1万亿和8万亿,看房企的机会

投拓江湖 投拓江湖
2021-10-29 14:47 2181 0 0
投资岗入门到精通必备,圈内数千人在学习的爆款。

作者:投拓江湖团队

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

  最近,房地产税试点的消息,在地产人的微信朋友圈刷屏了,更引发了自媒体圈的集体高潮。各类版本的解读层出不穷,甚至坊间传出了十余个即将试点城市的名单,不知道是哪里传出来的,都没得到充分的验证。

  不过,市场上对房地产税出台对房地产的影响,是极为关注的,特别是第一波试点的城市,会对其购房情绪产生重大的影响。我们比较倾向于的观点是,房地产税的出台,影响是会呈分化的局面的。对于城市能级,人口流入,产业支撑等基本面比较好的城市,影响是极为有限的,房子该买还得买,房价该涨还得涨。这是由供需关系的基本面决定的,即由大城市的土地和房产稀缺性决定的。即使有房地产税,每年要付出至少几千块钱的成本,但是持有这些房产升值的空间更大,还有人均收入水平相比,这点钱算下来也并不算高。

  对于基本面比较弱的城市,本来就呈现人口外流,以及高库存风险的,影响是很大的,具体就是那些较弱的三四线城市,还有乡镇县城了。这些城市的楼市供需平衡本来就很微妙,在艰难维持,再遇到利空的政策,会形成情绪踩踏。不过,这些城市执行房地产税的时间,还很长,不必那么焦虑。所以,坊间流传的第一波试点的十余个城市,都选择在一二线热点城市,还是有一定的道理的,因为这些城市的房地产基本面经得起试点。

  不过,这些都不是今天本文的重点,本文的重点是想讨论下房产税,对未来房企的生存机会,有何影响的问题。我们认为,房地产税的出台,对房企未来的发展影响是极为有限的,或者说甚至是利好的。

  大家都知道,我们国家的存量房住宅市场是很庞大的,根据泽平宏观预估的数据,截止2020年年底我国的存量住宅有约313亿平米左右,总套数约3.6亿套。但是这个总量里面,是包含了自建房和保障房的,真正的可纳入房地产税应税对象的,只有约4成左右,也就125亿平米出头。

  有机构对我国存量的商品住房进行了价值的大致评估,说是总市值在200-300万亿之间。就按最大的值计算,房产税的缴纳是要按评估价打折的,房屋的折旧这些都要算进去,整体能有个七折就算不错了。除此之外,还有一个人均住房免征的面积,把这个算进去了后,很多房源都是刚需的,会有小一半的房源是不需要缴纳房地产税的。满打满算下来,房地产税全部铺开以后,能够收上来的税收也就不到1万亿。考虑到未来很多年房地产税才全面铺开执行,这中间的还有新增的住宅竣工交付,把这部分算上,其实也多不了太多税源。

  对比一下另外一组数据,2020年我国的土地出让金收入,大致是在8.5万亿左右,这些土地出让收入大部分是进了地方政府的口袋的。现在中央分成几乎很少了,剩下的是省市三七分,市一级财政拿了大头,与此同时,房地产税最终的收入,大部分也是留给地方财政的。土地出让收入和房地产税征缴收入的差异还是挺大的,光金额来看就是8:1,房地产税要替代土地出让收入,还任重而道远。

  另外,房地产税的征收,也是一个高成本的征税行为,中间涉及到房产价值的评估,纳税人的催缴,还有相关税务人员的培养,这些都是需要有成本的。相比之下,简单直接大块地收土地出让金,还是一个轻松来钱快的活计。

  所以,为了保证地方财政收支平衡,在很长一段时间内土地出让收入的秩序是不能坏的。而作为土地出让金缴纳的来源,作为二级开发主体的房企的生存状况,是会得到基本的保证的。但是房地产税的出台,短期内肯定是利空房地产销售的,购房者会持币观望,存量二手房会抛售,引发降价潮,这会从结果导向反馈到房企的销售回款压力上。

  但是,土地财政的压力位是不能破的,这关系到地方政府的基本生存问题。所以,在房地产税只能缓图之,不能操之过急,要把利空慢慢释放出来,让大家用时间去适应这个过程。而且,在这个税收政策执行落地的中途,土地市场的供应秩序还不能乱,会有相应的稳定地产开发秩序的政策出台,房企的生存情况不会太差。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“投拓江湖”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 1万亿和8万亿,看房企的机会

【邀请函】万物焕新·2024资产界跨年演讲暨资产运营大会

投拓江湖

本号每篇文章都是干货满满。作者资深十强地产投拓总监,十余年头投拓实战经验,坚持原创文章,矢志成为投拓人喜爱的公众号。长期发布:1、投拓政策、干货;2、投拓经验;3、地产行业风向;4、地产新鲜知识、新闻动态;微信号: TT707276146

178篇

文章

10万+

总阅读量

特殊资产行业交流群
热门文章
推荐专栏
更多>>
  • 资产界
  • 蒋阳兵
    蒋阳兵

    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

  • 刘韬
    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

  • 睿思网
    睿思网

    作为中国基础设施及不动产领域信息综合服务商,睿思坚持以专业视角洞察行业发展趋势及变革,打造最具公信力和影响力的垂直服务平台,输出有态度、有锐度、有价值的优质行业资讯。

  • 大队长金融
    大队长金融

    大队长金融,读懂金融监管。微信号: captain_financial

  • 破产圆桌汇
    破产圆桌汇

    勘破破产事,与君破僵局。

微信扫描二维码关注
资产界公众号

资产界公众号
每天4篇行业干货
100万企业主关注!
Miya一下,你就知道
产品经理会及时与您沟通