1万亿和8万亿，看房企的机会

  最近，房地产税试点的消息，在地产人的微信朋友圈刷屏了，更引发了自媒体圈的集体高潮。各类版本的解读层出不穷，甚至坊间传出了十余个即将试点城市的名单，不知道是哪里传出来的，都没得到充分的验证。

  不过，市场上对房地产税出台对房地产的影响，是极为关注的，特别是第一波试点的城市，会对其购房情绪产生重大的影响。我们比较倾向于的观点是，房地产税的出台，影响是会呈分化的局面的。对于城市能级，人口流入，产业支撑等基本面比较好的城市，影响是极为有限的，房子该买还得买，房价该涨还得涨。这是由供需关系的基本面决定的，即由大城市的土地和房产稀缺性决定的。即使有房地产税，每年要付出至少几千块钱的成本，但是持有这些房产升值的空间更大，还有人均收入水平相比，这点钱算下来也并不算高。

  对于基本面比较弱的城市，本来就呈现人口外流，以及高库存风险的，影响是很大的，具体就是那些较弱的三四线城市，还有乡镇县城了。这些城市的楼市供需平衡本来就很微妙，在艰难维持，再遇到利空的政策，会形成情绪踩踏。不过，这些城市执行房地产税的时间，还很长，不必那么焦虑。所以，坊间流传的第一波试点的十余个城市，都选择在一二线热点城市，还是有一定的道理的，因为这些城市的房地产基本面经得起试点。

  不过，这些都不是今天本文的重点，本文的重点是想讨论下房产税，对未来房企的生存机会，有何影响的问题。我们认为，房地产税的出台，对房企未来的发展影响是极为有限的，或者说甚至是利好的。

  大家都知道，我们国家的存量房住宅市场是很庞大的，根据泽平宏观预估的数据，截止2020年年底我国的存量住宅有约313亿平米左右，总套数约3.6亿套。但是这个总量里面，是包含了自建房和保障房的，真正的可纳入房地产税应税对象的，只有约4成左右，也就125亿平米出头。

  有机构对我国存量的商品住房进行了价值的大致评估，说是总市值在200-300万亿之间。就按最大的值计算，房产税的缴纳是要按评估价打折的，房屋的折旧这些都要算进去，整体能有个七折就算不错了。除此之外，还有一个人均住房免征的面积，把这个算进去了后，很多房源都是刚需的，会有小一半的房源是不需要缴纳房地产税的。满打满算下来，房地产税全部铺开以后，能够收上来的税收也就不到1万亿。考虑到未来很多年房地产税才全面铺开执行，这中间的还有新增的住宅竣工交付，把这部分算上，其实也多不了太多税源。

  对比一下另外一组数据，2020年我国的土地出让金收入，大致是在8.5万亿左右，这些土地出让收入大部分是进了地方政府的口袋的。现在中央分成几乎很少了，剩下的是省市三七分，市一级财政拿了大头，与此同时，房地产税最终的收入，大部分也是留给地方财政的。土地出让收入和房地产税征缴收入的差异还是挺大的，光金额来看就是8:1，房地产税要替代土地出让收入，还任重而道远。

  另外，房地产税的征收，也是一个高成本的征税行为，中间涉及到房产价值的评估，纳税人的催缴，还有相关税务人员的培养，这些都是需要有成本的。相比之下，简单直接大块地收土地出让金，还是一个轻松来钱快的活计。

  所以，为了保证地方财政收支平衡，在很长一段时间内土地出让收入的秩序是不能坏的。而作为土地出让金缴纳的来源，作为二级开发主体的房企的生存状况，是会得到基本的保证的。但是房地产税的出台，短期内肯定是利空房地产销售的，购房者会持币观望，存量二手房会抛售，引发降价潮，这会从结果导向反馈到房企的销售回款压力上。

  但是，土地财政的压力位是不能破的，这关系到地方政府的基本生存问题。所以，在房地产税只能缓图之，不能操之过急，要把利空慢慢释放出来，让大家用时间去适应这个过程。而且，在这个税收政策执行落地的中途，土地市场的供应秩序还不能乱，会有相应的稳定地产开发秩序的政策出台，房企的生存情况不会太差。