800亿城更基金后 中交、万科再投百亿抢占上海市场

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2021-12-22 17:28 1184 0 0
有数据统计,截至目前,中国排名前100房企当中,已有八成比例涉足城市更新业务,其中不乏碧桂园、万科、融创、保利等头部房企

作者:观点地产新媒体

来源:观点(ID:guandianweixin)

中交地产接二连三押注上海城市更新,欲意何为?

在地产行业野蛮生长的黄金时代,依靠“低价拿地、高价卖房”进行规模扩张,是房企发展的主旋律。

时间来到下半场,行业告别了大规模扩张的增量时代,过渡到以大资管、大运营为主流的存量开发时代,这一时期,城市更新成为房企逐鹿的第二赛道。

其中,万科郁亮就曾表示,“城市更新是有前景的业务”;龙湖吴亚军则认为,“下一个十年,我们的核心就是跟着中国的城市发展,城市化再城市化”;而花样年潘军则提到,“城市更新的短期利润思维要转到长期思维”。

有数据统计,截至目前,中国排名前100房企当中,已有八成比例涉足城市更新业务,其中不乏碧桂园、万科、融创、保利等头部房企。

城市更新已成为新的风口,而房企们也企图通过不同方式,加大其在这一领域的布局。

最新消息显示,近日,中交联合万科、招商蛇口多家房企联合设立100亿上海城市更新引导基金,投资领域聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。

事实上,城市更新项目拥有体量大、开发周期长、对资金要求高等特点,因此,这种多方联合设立城市更新基金的模式或将成为行业发展的突破点。

百亿城更基金

这是一笔规模超百亿的城市更新基金,其背后的豪华阵营始终吸引业界的关注。

消息显示,近日,上海世博、中交地产、万科、招商蛇口与国君创投、上海地产签署了《上海城市更新引导私募基金合伙企业(有限合伙)协议》,共同投资设立上海城市更新引导私募基金合伙企业(有限合伙)。

公告透露,上述基金的募集规模为人民币100.02亿元,其中,上海地产与国君创投出资0.01亿元,此外,上博出资40亿元,中交、万科、招商蛇口各出资20亿元。

从基金的组织形式上看,上海地产与国君创投为基金的普通合伙人,且国君创投作为基金的管理人(GP),负责基金的投资管理运营及基金备案、信息披露等相关法定及约定事宜,负责向基金提供投资管理服务。

而其他参与企业为有限合伙人(LP),以其所投资的金额为限承担有限责任,但不参与基金的日常经营管理,其收益为公司的利润分成。

换言之,国君创投与上海地产主要负责基金的投资管理,即寻求优质投资标的、完成土地整理、住房改造等等,而其他参与企业则负责提供资金。

事实上,对中交、万科等房企而言,发起设立上海城市更新引导基金,一方面,能够加强企业在城市更新方面的布局,提升企业综合实力;另一方面,合伙人之间能够是实现优势互补,特别是资金方面的互补。

城市更新是房企发力的下一个风口,但由于项目体量通常较大,动辄需要几十亿或上百亿投入,而且项目开发周期比较长,故对资金要求高。在此情况下,城市更新基金的出现,能够减少资金投入“一家独大”的现象,有利于加快旧改资金的平衡。

与此同时,分析人士告诉观点地产新媒体,城市更新基金在项目发展的不同阶段,能够提供不同的用途。“城市更新基金用款限制较小,因此,可以作为前融资金缓解征拆压力;在项目建设周期,可以作为资本金撬动银行贷款。”

事实上,这并非中交地产参与的首例城市更新基金。

早在今年6月2日,上海市宣布成立全国落地规模最大的城市更新基金,总规模约800亿元人民币,彼时,中交地产就是其中一个有限合伙人。

同期,上海地产与招商蛇口、万科、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等国资背景的房企和保险资金纷纷入局。

中交旧改版图

无论是六月份涉及的800亿元城市更新引导基金,还是本次加码的100亿元基金,其投资领域均聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。

中交地产接二连三押注上海城市更新,欲意何为?

一方面,上海增量土地的供应早已面临一定的瓶颈,根据《上海市城市总体规划(2017-2035年)》,2020年上海城市建设用地总规模将控制在3185平方公里以内、2035年控制在3200平方公里以内。而到2015年末,上海城市建设用地规模已达3071平方公里。

换言之,过去的五年时间里,上海城市建设用地增量指标仅有100多平方公里,而2020年至2035年的十五年时间,增量土地更是少之又少。

另一方面,上海在存量改造方面拥有大量的发展空间。据2021年2月上海市政府印发的《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》,“十四五”期间,上海市将全面启动以拆除重建(含原址改建)为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造;力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖;实施5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造等。

与此同时,近年来,国家和上海市相继出台了一系列政策盘活存量用地。

今年5月,上海市规划国土资源管理局发布了城市更新四大行动计划,包括“共享社区计划、创新园区计划、魅力风貌计划、休闲网络计划”。此次发布城市更新四大行动计划中,共享社区计划为落实中心城“双增双减”要求,增加公共绿地和公共空间,控制建筑容量和高层建筑,坚持TOD(公交导向开发)导向等。

此外,今年9月7日,国家发改委、住建部印发《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》,鼓励金融机构参与投资地方政府设立的城市更新基金。

上海增量土地匮乏,而存量旧改方面存在巨大的空间、政府政策大力支持,这也是中交地产押注上海城市更新基金的重要原因。

据了解,2019年第四季度,中交地产首次明确,在传统业务、投资布局基础上,推进“六个一工程”,对接进入融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等领域,探索产城融合领域的发展。

其中,城市更新是其发展的一大重点。

另据观点地产新媒体不完全统计,目前,中交地产拥有深圳龙岗区南湾街道百门前工业区旧改项目、深圳福田区梅林街道东林工业区旧改项目、长沙市天心区政府签署新开铺路423号地块城市更新项目(长青厂项目)等多个项目。

从过往表现来看,中交地产的城市更新业务大多集中在粤港澳大湾区一带,但从近期的发展步调来看,上海已列入其布局重心,不过,该公司还未在上海落地实质性的城市更新项目,均已基金方式参与。

对此,分析人士提到,“通过基金方式参与城市更新项目,加大企业业务布局的同时,不会增加负债比例。”

在“三道红线”压力下,房企无法大量举债承接城市更新项目,这对企业操盘提出了更高的难度和要求,而私募基金属于权益性融资工具,在会计核算时不会计入负债,可以对企业并表与出表需求进行灵活处理。

对中交地产而言,在地产下半场,通过基金方式提前布局上海城市更新,不失为一种好方法。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 800亿城更基金后 中交、万科再投百亿抢占上海市场

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