不良资产指南 作者：指南君
来源：不良资产指南
传央企有意接手万科康养项目
市场消息显示，万科正在推动旗下多个康养项目的处置工作，已接触了数家潜在买家。其中进展较快的，是原北方区域的5个大型康养项目，据悉已与新华保险等几家具有央企背景的保险机构展开收购洽谈。
虽然交易仍处于前期阶段，最终能否落地还有变数，但消息本身传递出明确信号：在当前市场环境下，有能力接手如此大规模资产包的，确实只剩资金雄厚的央企或地方城投公司。
有分析认为，万科这些康养项目的出售，很可能会借鉴万达此前的模式：出售项目所有权，但保留运营权。对保险机构而言，他们擅长资金运作但并不熟悉具体经营，这种"你出钱、我管运营"的方式，既能获得稳定租金回报，又无需操心日常管理，是双方都能接受的安排。
这并非万科第一次处置非核心资产。大约四个月前，万科已将旗下的吉林松花湖冰雪旅游度假区相关资产及运营公司，转让给了另一家央企中旅国际。万科从2010年开始布局冰雪产业，投入不小。但在行业下行周期，这类投资大、回报慢的重资产，已从当初的美好蓝图，变成了必须优先变现的包袱。对眼下承受偿债压力的万科来说，活下去比什么都重要，出售这些资产回笼资金，是现实选择。
3571万股权被司法冻结
累计被冻结股权已超20亿
天眼查信息显示，万科持有的苏州万科企业有限公司约3571万元股权，被沈阳市沈河区法院依法冻结，期限三年。
苏州万科成立于2006年，由万科全资持有，是其布局长三角的重要公司。这次被冻结的股权，对应苏州万科超过三分之一的注册资本。从法律角度讲，股权冻结是法院在债务纠纷中采取的保全措施，目的是防止资产被转移。虽然冻结不影响公司日常经营，股东表决权等权利仍可行使，但它直接锁定了万科处置这部分资产的可能：冻结期间，万科无法通过转让或质押这些股权来换取资金。
梳理公开信息可见，从2025年下半年开始，万科的股权冻结事件接连不断：2025年11月，深圳万科发展5.7亿元股权被冻结；2026年1月，万纬物流2.5亿元股权、沈阳万科9900万元股权相继被查封。
至今，万科累计被冻结的股权总额已超过20亿元，涉及深圳、南京、苏州等多个核心区域的子公司。其中，万纬物流作为万科旗下少数能带来稳定现金流的优质资产，其股权被冻结的信号尤为明显，这意味着风险已从边缘资产波及核心业务，债权人的耐心正在消耗，司法追偿范围持续扩大。
千亿债务压顶
万科的救命稻草在哪
截至2025年三季度末，万科有息债务总额达3629亿元，其中一年内需要偿还的短期债务占42.7%，即1513亿元。而其账面货币资金仅656.8亿元，且大量资金因项目预售监管等原因沉淀在子公司，母公司能自由动用的资金十分有限，形成"账上有钱、实际难用"的局面。计算下来，其现金短债比仅0.48，远低于安全线。
更棘手的是信用评级的下调。2025年12月，万科两笔合计57亿元的中期票据展期方案被债权人否决，国际评级机构随后将其评级下调至"选择性违约"和"限制性违约"。这一近乎违约的评级，意味着万科在境内外融资市场的大门基本关闭。
面对困局，万科并非没有行动。从冰雪项目到康养资产，公司正努力处置非核心资产换取现金流；同时也在推进债务展期，今年初将7只合计68亿元的债券转为特定债券转让，争取缓冲时间；大股东深铁集团也在持续输血，2025年累计提供借款超300亿元，今年1月又追加23.6亿元专项借款。
但从目前效果看，这些努力仍难扭转局面。资产处置需要时间，且当前市场环境下估值难免打折；债务展期只是缓兵之计；大股东的支持虽能救急，但面对千亿级短期债务，仍显杯水车薪。
作为行业标杆，万科的走向不仅关系自身，也影响着整个行业对风险处置的预期。这出大戏如何收场，市场仍在等待答案。
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