神秘老板接盘闵行最大烂尾楼

作者：指南君

来源：不良资产指南

近日，砂之船集团旗下关联企业以约5.78亿元的价格，拍下了位于上海闵行区银都路2768号的原金盛家居二期项目。成交单价约每平方米2663元。这栋总建筑面积约22万平方米的商业建筑，主体结构早已封顶，但从2021年起因原开发商资金链断裂而停工，至今已烂尾八年。

原开发商金盛置业投资集团以家居建材连锁卖场起家，后扩张至百货、地产、文化娱乐等多个领域，盲目扩张导致债务高企。截至2021年末，金盛置业账面负债约87.38亿元，已资不抵债。2022年，公司进入破产重整程序。银都路上的金盛家居二期项目随之成为烂尾资产。

砂之船接手后，将彻底改变项目用途。原规划是家居建材卖场，现在要改造成一座大型奥特莱斯。总建筑面积22万平方米，其中商业面积超过15万平方米，餐饮业态规划占比30%。

这个项目体量有多大？青浦百联奥特莱斯一、二期合计20万平方米，长期是上海乃至全国最大的奥特莱斯。砂之船闵行项目在物理空间上将直接超过它，成为上海最大的单体奥特莱斯，甚至有潜力挑战亚洲第一的位次。

这不是砂之船第一次在上海接盘烂尾商业项目。

2023年，砂之船拿下了嘉定新城原明发商业广场。那个项目同样停工多年，主体结构已经完成。砂之船将其改造为砂之船（上海嘉定）奥莱，规划建筑面积约16万平方米，总投资约14亿元，计划引入超过600个品牌。嘉定项目于2024年12月开工，预计2027年投入运营。至此，砂之船在上海形成一南一北两个超级奥莱的布局。

砂之船集团什么来头？创始人徐荣灿，重庆璧山人，大学毕业后当过教师，一次赴意大利游学的经历让他看到国外奥特莱斯业态的成熟。回国后他辞职下海，从一家名为“砂之船”的咖啡馆起步，逐步进入时装代理业务。在做服装生意的过程中，他发现服装行业有大量尾货需要消化，而消费者对名牌折扣商品有强烈需求。2008年，他在重庆开出第一家砂之船奥特莱斯。当时业内普遍不看好，但首年销售额就超出预期。

此后砂之船在全国复制这一模式。截至2025年底，砂之船已在18个城市落地20家超级奥莱，其中在营18家，总运营面积超过236万平方米，累计投资超过200亿元。2025年全年销售额达263亿元。砂之船还是亚洲首个发行奥特莱斯房地产投资信托的商业运营商，在存量资产盘活和资本运作上有一套成熟体系。

砂之船的核心能力，就是用低价获取核心地段的大体量闲置商业资产，通过重新定位和改造，让“死资产”重新运转。闵行金盛项目与嘉定明发项目都是典型——原开发商资金链断裂，主体结构已完工或接近完工，司法拍卖价格折让幅度大。砂之船以每平方米两三千元的成本拿到物业，再投入改造资金变成奥莱。这种“旧改+奥莱”的模式，比从零拿地建设周期更短、成本更低。

对闵行颛桥来说，这栋烂尾楼的复活不只是换一块招牌。项目所在位置周边常住人口密集，但长期缺少一个高能级的商业综合体。金盛家居一期还在运营，主要做家居建材，客群属低频消费。

二期改造为奥特莱斯后，将引入国际名品、美妆、潮流服饰、亲子休闲等高频次消费业态，餐饮占比三成。一个22万平方米的商业体投入运营，会直接改变上海南部商业中心的空白格局。长期以来，上海商业版图呈现西重南轻的特点。青浦、大虹桥板块大型商业密集，闵行南部缺少一个能辐射区域的地标级购物目的地，砂之船项目填补了这个缺口。

从城市更新的角度看，这个案例同时也提供了盘活存量商业资产的样本。城市发展进入存量阶段，大量烂尾或低效运营的商业楼盘占据核心地段。原开发商没有能力盘活，司法拍卖后由专业运营商接盘改造成新业态，这条路走得通。砂之船在重庆、昆明、南京等多个城市都有类似操作，收购闲置物业，改造成奥特莱斯，迅速实现现金流回正。

本次5.78亿元的收购价对应22万平方米体量，每平均价2663元，即使加上后续改造投入，总成本仍远低于新建一座同等规模的奥特莱斯。闵行项目主体结构已经封顶，省掉了大量土建时间和资金。按照砂之船在其他城市的同类项目经验，从收楼到开业通常在18到24个月。一旦开业，这座沉睡八年的商业巨舰将重新启动，带动周边土地价值和商业氛围提升。

逆周期下，类似金盛这样因资金链断裂而折价出让的烂尾商业资产正在增多。对于具备改造和运营能力的投资者而言，这类抄底机会值得密切关注。

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