投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
集中供地政策，从一纸公文，现在逐渐变成了现实，受监控的22个城市纷纷都停止了近期的供地，转而开始制定集中供地的一些列流程，以及配套的落地措施。
新的政策出来，初期都会有一段混乱期，甚至是一些难以平衡的问题。最近，有几个喜欢问“十万个为什么”的投资部小伙伴，对于这个集中供地如何操作，可谓是抠破了头皮，开始了思考人生的模式。具体有以下这些烧脑问题，困扰了大家：
1、集中供地，必然意味着集中挂网公示，集中拍地。按照目前大部分二线城市动辄每年超过10000亩，甚至20000亩的经营性用地出让规模，分三次供地，每次供地的规模也在4000亩，甚至5000亩。每次供地规模大致在50-100宗，如果单宗面积小一点，还会数量更多。这么大的土地供应量，对目前的国土资源部门的工作提出了极高的要求。
比如：现在公共资源中心的网站，能不能支持突然大量的用户访问，会不会崩溃？如果遇到网站崩溃，没竞价成功的，这个损失算谁的？
每次拍地都拍四五千亩，每宗地还有长时间举牌竞价的过程，按照以前一宗地拍一两个小时的惯例，这么多地怕是每天不停，甚至要连续搞一个月才能拍完。
为了加快拍地进度，公共资源交易中心必然会增加拍卖场，到底有没有这么多场地可供用来拍卖？听说有的城市打算一次搞十个拍卖室，不够的话是不是还需要租用酒店来保证拍卖。或者说，以后拍地加大竞价的幅度，或者直接叫一口价那种？
自然资源部门的人，能不能在短时间内把这些土地的流程都走完，保证上市前“供货”，拍地后能及时交地。面对这个问题，怕是只有无休止的加班才能解决问题了，不少地方自然资源部门的人表示，新政策出来后已经连续加班很久了，周末都没有了。
简单举的这几个问题，就能知道他们有多难了。
2、虽然目前大部分城市集中供地的时间，还没最终确定，但是可以肯定的是，这些集中供地的城市，供地的时间都集中在3-11月。不少城市“不约而同”选择了3、6、10这三个月的中旬，或者是这个时间附件节点供地，而且一半以上的城市供地时间上是重合的，这对投资来说不是一件好事。
其他的困难先不说，问题的症结点，就在房企内部的资金安排上，毕竟钱少需求多。同时出这么多地，而且还是在不同的城市，资金怎么安排？不拿地是不可能的，还要多去几次才能拿到。很多城市的土拍，以前没集中供地时，不少区域公司一年去参拍个十次八次的，都不指定能拿到一次。现在变成了一年只有三次机会，所以很多区域公司肯定都想每次都去参拍，每次还要去参拍多块地，不给机会就是断人活路。
可以想象，各个房企内部，新的一轮资金争抢明争暗斗将会更加激烈，那些牛X强势的区域，将会拿到更多资金去拿地，从而做大做强。那些本来就弱势，或者不被集团看好的区域，将会加速淘汰出当地的市场。
当然，事情也不是那么绝对的，可以去区域内的三四线城市拿地，或者做收并购项目。但是拿的项目会不会被坑在那里，这个就不好说了。
3、集中供地那段时间，投资部的人够用吗？是不是需要招点兼职的，或者让其他部门兼职客串一下。
这个问题，也是很现实的，突然批量挂地，看地写什么的，这个可以让投资部的人往死里加班怼。通宵写报告做测算，逼一下还是能实现的，这个问题还是不大，相信一直习惯加班的投资人也能扛得住。
但是去现场拍地这件事，就不是加班能解决的了。毕竟至少一个人需要去一个拍卖场，有的房企，区域公司投资部就两三个人，除了部门负责人好多人还是新手，压根没见过这种阵仗，到了现场怕是要紧张。如果一次要参拍多宗地，投资部的人肯定不够，是时候需要招一波兼职人员了，或者让项目总，运营总，工程总客串一下？按着这个思路走，房地产行业会有一些改变，大家可以想象一下。
另外，集中供地的时间段内，集团投资中心的人也不够用了。区域公司投资部可以加班把报告写完，但是集团一下子收到那么多的项目上会，估计也是崩溃的，怎么办？这对房企们现行的投资上会流程，也提出了新的变革要求，不然迟早把从集团投资总经理到下面的对接专员的全条线人员都累残。即使集团的人每天加班审报告和资料，投资中心总经理每天24小时开评审会，也是一个不可能完成的任务。
4、营销部门在集中供地影响下，压力也是很大的。
集中供地，集中交地，也就意味着集中上市出货。特别是某些城市的新区，一次在同一个板块一次性供好几宗地的，压力就很大了。这个就有意思了，一些运营效率比较高的房企，可以早你一个月开盘的，那就是胜利了，哪怕是早一周开盘，效果也是差很大的。如果做不到早开盘，那比拼项目的品质，或者比谁的价格低，就是唯一的选项了。这就对房企的运营效率，产品打造，成本管控，项目营销策划能力有了更高的要求。
不过，这些在公司领导面前，都不是理由，卖不出去房子就是营销的锅，先杀个营销负责人祭天，项目上的营销策划先祭天。
目前，有一些房企面试营销总，已经对症给出了面试题：集中供地后，你觉得你有什么办法，能让公司在同行面前加快销售去化，加快销售回款？大家可以想一下，自己怎么回答这个面试送命题。
上面这些烧脑问题怎么解决，只有后面慢慢验证了。
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