小债看市 作者| 小债看市
来源| 小债看市（ID：little-bond）
近日，一些优质民营房企美元债出现剧烈波动，引发市场广泛关注。
1月17日，旭辉控股集团（00884.HK）2025年10月到期美元债每1美元跌5.6美分，至75.2美分，创出该券自2020年7月发行以来的最大单日跌幅。
另外，旭辉控股2024年11月和2025年7月到期债券也出现较大波动。
《小债看市》统计，目前旭辉控股集团存续美元债13只，存续规模49.37亿美元，其中有超20亿规模美元债于一年内到期。
存续美元债
近日，旭辉控股集团完成要约赎回2.65亿美元2022年到期的5.5%优先票据，剩余本金额2.4亿美元。
2021年末，曾有旭辉员工爆料内部理财产品到期未兑付，引发外界对其流动性的担心。
尽管偿债方面的不确定性仍然是未解决的主要问题，但瑞信短期内看好旭辉控股。
瑞信发表报告称，中央短期内对房地产市场政策放松，可能会推动波动大的内房股反弹，低迷估值料已反映市场对内房去年业绩乏力预期。
近年来，具有闽系基因的旭辉激进扩张，2017年跨入“千亿俱乐部”行列，但随后业绩增速放缓、毛利率下滑，高额债务压顶等问题显露。
据官网介绍，2000年旭辉集团成立于上海，是一家以房地产开发为主营业务，定位于“美好生活服务商、城市综合运营商”的综合性大型企业集团。
2012年，旭辉控股集团在香港上市，2018年末物业平台永升生活服务(01995.HK)也登陆香港资本市场。
旭辉集团官网
从股权结构看，旭辉控股集团的控股股东为茂福投资有限公司，公司实控人为林中、林伟和林峰三兄弟。
股权结构图
近年来，靠着大力举债极速扩张，2017年旭辉控股集团跨进“千亿房企俱乐部”行列，次年实现1520亿销售额，2019年再次突破2000亿，其近三年销售金额年均复合增长率为54%。
2021年，旭辉控股集团累计合同销售金额约2472.5亿元，距离2650销售目标还有不小的差距。
据克而瑞数据，2021年旭辉集团以2175.8亿操盘金额和1275.2万平方米操盘面积位居房企第13和17位，属于大型房企。
2019年克而瑞数据
旭辉控股集团销售额大幅提升的背后，归功于其大手笔豪掷土拍市场。
2017和2018年，旭辉控股集团分别耗资452亿和411亿元，拿下78个和93个土地项目权益，新增土地面积1320万平方米和1240万平方米。
新增土储情况
2021年上半年，旭辉控股集团新增43个新项目，新增土储总建面为772.48万平方米，同比增加65.8%，截至2021年中共有土地储备5840万平方米。
从业绩上看，2017年以来旭辉控股集团连续两年业绩高速增长，但随后业绩增速明显放缓。
2021年上半年，旭辉控股集团实现营收收入365亿元，同比增长58%；实现归母净利润36.03亿元，同比仅增长6.94%，净利增速疲软迹象明显。
实现归母净利润
和大多房企一样，旭辉控股集团的毛利率和净利率也在持续走低，这说明其拿地成本较高以及销售均价增长乏力。
2021年上半年，旭辉控股集团毛利率和净利率分别为20.69%和14.75%。
毛利率情况
截至2021年6月末，旭辉控股集团的总资产有4399.91亿元，总负债3434.63亿元，净资产965.28亿元，资产负债率78.06%。
近年来，疯狂拿地导致旭辉控股集团负债迅速攀升，其财务杠杆水平高企，曾一度接近80%。
财务杠杆
从“三道红线”看，旭辉控股集团净负债率为60.4%，现金短债比2.7倍，剔除预售帐款后的负债率72.14%，踩中一道红线属于“黄档”房企。
《小债看市》分析债务结构发现，旭辉控股集团主要以流动负债为主，占总负债的72%。
截至2021年6月末，旭辉控股集团有流动负债2476.39亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务合计196.35亿元。
相较于短期债务，旭辉控股集团流动资金较为充沛，其账上现金及现金等价物有523.04亿，可以覆盖短期债务，短期偿债压力不大。
除此之外，旭辉控股集团还有非流动负债958.24亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计913.49亿元。
整体来看，旭辉控股集团刚性负债有1109.84亿元，主要为长期有息负债，带息债务比为32%。
其中，旭辉控股集团以美元债为主的境外债共有454.35亿元，较去年末增加24.72亿元，占比41.03%。
有息负债高企，旭辉控股集团融资成本也在上升，截至2021年中期其所有债务的加权平均融资成本为5.1%。
从融资渠道看，旭辉控股集团主要依赖于长期借款，该指标规模比2016年翻了4倍多。虽然目前其流动性较充盈，但当长期借款转化为一年内到期非流动负债时，对其资金链将是个严峻的考验。
除了借款和债券融资，旭辉控股集团还通过应收账款，股权质押以及信托等方式融资。
值得注意的是，近年来旭辉控股集团的少数股东权益规模迅猛增加，但少数股东损益规模却变化不大，存在一定“明股实债”嫌疑。
截至2021年6月末，旭辉控股集团少数股东权益达572.35亿元，较2020年末增长30%，占所有者权益的59%；少数股东损益为16.94亿元，较2020年末腰斩。
此外，作为行业内有名的"合作之王"，旭辉控股集团还借助合联营公司隐藏真实负债，存在大量表外负债。
在资产质量方面，旭辉集团的存货和其他应收款规模庞大，对资金形成较大占用且未来存在一定回收风险。
总得来看，旭辉控股集团销售和业绩增速放缓，盈利能力下降；有息负债规模较大，前期高举高打的债务扩张和融资后遗症开始显现。
1990年，林中从厦门大学企业管理系毕业，他放弃体制内的“铁饭碗”，成为了一家房地产公司的销售。
在对房地产行业形成初步认知后，林中发现在厦门虽然想买房的人很多，但好房源却很少，这正是由于当时整个行业中缺少中介服务商。
于是1992年，24岁的林中在厦门创办了“永升物业服务公司”，最初帮开发商做销售代理，两年后进入地产开发领域，投身于时代的洪流。
旭辉控股董事局主席林中
1998年，在房地产市场化启动之后，为抢占高地、布局全国市场，林中放弃大本营厦门转战上海。两年后他正式将公司总部迁往上海，并创建旭辉。
来到上海发展后，旭辉正式进入发展快车道，2012年旭辉控股登陆港股资本市场。
2017年，旭辉终于跨入房地产千亿阵营，当时意气风发的旭辉对外发布“二五战略”，宣称未来5年复合增长率保持在40%以上，向3000亿元销售规模进军，最终进入行业TOP8。
然而，在经历了2018年“史上最严调控”后，旭辉的战略思路也从规模扩张转向更加追求“质”的发展。
也是从这个时候起，旭辉开始走多元化道路，目前已布局包括物业管理、长租公寓、养老地产、教育、商业在内的9个业务板块。
2018年年底，旭辉集团旗下物业平台永升生活服务登陆香港资本市场。
旭辉林氏三兄弟
2020年，林中家族以340亿元财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第49位。旭辉的成长过程，虽然被深深打上林氏三兄弟的烙印，但却早已告别家族企业的特征。
其实，在头部房企纷纷爆雷的今天，旭辉还算少有的优质民营房企，其能否穿越行业周期，在这轮洗牌中胜出？（作者微信：littlebond1）
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“小债看市”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
