金融审判研究院 作者：初明峰、刘磊
来源：金融审判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述：
在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案一房数卖中，虽然异议人的购房时间晚于申请执行人，但在均未就房屋办理过户登记情况下，由于异议人对案涉购买房屋已形成占有，其享有实体权益足以排除申请执行人对案涉房屋的强制执行。
案情摘要：
1.2014年7月2日，陈正德与远正公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，陈正德以其对远正公司原法定代表人王序凯的债权抵顶了案涉房屋的购房款。
2.2016年9月29日，谢国际与远正公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，并付清购房款、装修入住。
3.陈正德向运城仲裁委员会申请仲裁，请求裁定《商品房买卖合同》合法有效，远正公司向陈正德交付案涉房屋，运城仲裁委员会裁如所请。后，陈正德依据该生效裁决书申请法院对案涉房屋强制执行。
4.谢国际向运城市中级人民法院提出执行异议，法院裁定驳回异议请求；谢国际提起执行异议之诉并上诉至山西省高级人民发院，二审认定谢国际就案涉房屋享有优先权；最高人民法院裁定驳回陈正德再审申请。
争议焦点：
谢国际对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？
法院观点：
陈正德、谢国际均系案涉房屋购买人，均未办理房屋过户登记手续，谢国际已合法占有案涉房屋，但陈正德一直未占有案涉房屋，故谢国际对案涉房屋的权利优先于陈正德，其对案涉房屋享有足以排除案涉强制执行的民事权益。陈正德并非对金钱债权申请执行，二审法院直接适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定确存不当之处，但处理结果正确。
案例索引：
（2019）最高法民申6866号
相关法条：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院第八次全国法院民事审判工作会议纪要》
第十五条 审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。
实务分析：
本案再审裁定虽然支持了二审结果，但最高院亦指出其适用法律错误，即本案并非金钱债权执行案件，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。原因在于，该条规定调整的是执行案件中申请执行人的债权与被执行标的不动产买受人物权期待权保护的优先顺序关系。即在金钱债权案件执行中，被执行标的买受人如符合“在人民法院查封前订立合法有效的书面买卖合同；合法占有；支付全部价款；非因自身原因未登记”四个要件，则其对执行标的不动产的物权期待权应优先于金钱债权人的债权受到保护。
本案中，申请执行人陈德正与异议人谢国际均为案涉不动产的买受人，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并不能确定本案当事人之间之间的权利顺位关系，而应依据《最高人民法院第八次全国法院民事审判工作会议纪要》中确立的一房数卖中数个买受人权利保护顺位关系，确定谢国际的异议请求得否予以支持。
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