克而瑞地产研究 作者：克而瑞
来源：克而瑞地产研究
导 语
行业发展环境持续向好，上半年土拍热度有望回升
◎ 文 / 马千里
2026年1月，土地成交规模迎来季节性回落，供求规模环比显著下降，同比也延续回落。月末快报数据显示，当月土地成交建筑面积和金额均环比回落90%，同比来看二者分别下降48%和59%。供地规模方面，截至25日本月土地供应面积3360万平方米，同比下降8%，各地主管部门仍在进一步严控新增土地供应。从市场热度来看，由于本月成交地块多为2025年末供应的年度收尾地块，优质高总价地块成交占比偏低，本月溢价率延续低位，至截稿时10亿元以上的宅地均为底价成交。
核心要点
供求：交易规模进入季节性低位，持续落实控增量目标。本月土地供应建筑面积为3360万平方米，环比下降50%，同比下降8%。成交2580万平方米，环比下降90%，同比下降48%。
热度：延续低位回落。1月平均溢价率为1.8%，环比下降0.3个百分点。高总价地块普遍为底价成交。
分布：各能级均同比回落。就成交金额变动来看，一线城市同比下降83%，二线同比回落48%，三四线下跌55%。
后市展望
行业发展环境持续向好，上半年土拍热度有望回升
2026年1月，土地市场步入供求规模的季节性低位，供求双端规模环比大幅回落，同比亦延续下行走势，各地仍坚定践行土地控增量的调控思路。本月成交地块多为2025年末的收尾项目，优质高总价地块成交稀缺，市场平均溢价率较12月进一步走低，以上海2026年首轮土拍为例，2宗宅地均以底价成交。
从近期政策动向来看，2026年初中央部委及监管部门明确将持续实施适度宽松的货币政策，符合条件的房地产“白名单”项目贷款可享受5年展期政策，行业融资环境得以持续优化，企业拿地积极性有望有效提振；同时结合年初《求是》刊文及住建部相关表态，新一年房地产行业将坚守“控增量、去库存”核心调控方向，土地供求规模持续优化调整，叠加闲置土地回购、城市更新等工作稳步推进，后续将释放更多优质地块资源。展望后市，农历新年过后，各地2026年供地计划将陆续落地，随着土地市场正式迈入新的供地周期，预计2026年上半年土地市场热度将逐步回升。
01供求
交易规模同比延续回落
持续落实“控增量”目标
土地供应方面，截至2026年1月25日，本月土地供应建筑面积为3360万平方米，环比下降50%，同比下降8%。1月份正值岁末年初之际，环比来看供应规模如期出现了季节性回落。同比来看，年初新增供应规模仍在进一步下降，说明各地主管部门仍在进一步践行控增量路线。本月监测城市平均供地容积率为1.96，优质低密宅地成为供应主力。
至截稿时，一线城市中北京、广州有宅地挂牌。其中出让底价最高的是广州泛珠江新城综合用地，地块容积率2.92，出让底价高达186.4亿元，起拍楼板价为3.3万元/平方米，规划建筑面积56.7万平方米，住宅部分约22万平方米。出让附加条件严格，包括建设不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓、建设中小学幼儿园并无偿移交、北侧的21、23号子地块建成后须整体自持、为石牌村建设9.1万平方米权益物业（村集体按成本价购买）、无偿移交7962平方米共有产权房及人才公寓等多项要求。该地块优势极为显著，作为珠江新城东区仅存的大面积未开发"最后宝地"，轨交配套成熟，周边有K11、花城汇等顶级商圈，自身规划城央公园，并打造集顶奢百货、高端酒店、特色体验于一体的商业体系，还将新增5条道路优化区域交通，引入数字办公、未来社区等新兴功能，推动片区向"昼夜协同"活力城区转型。周边新房方面，高端项目售价可达10万元/平方米以上。
二线城市方面，本月各城市出让地块底价均在50亿元以下。本月出让底价最高的地块来自杭州城东新城，起拍价21.34亿元，容积率2.2，起拍楼板价3万元/平方米。地块南向一线京杭运河景观，北面距离地铁4号线新风站约300米，1站直达杭州东站，周边德胜快速路、秋石高架等主干道环绕，3公里范围内有浙大二院城东院区、邵逸夫医院、汇和城购物中心、濮家小学万家校区、采荷中学濮家校区等成熟配套。周边新房方面，绿城翠隐江粼轩在售均价约6.1万元/平方米，安琪儿区块的锦上万象府高层均价约6.6万元/平方米、叠墅均价约8.5万元/平方米。
三线城市方面，本月出让宅地大多为容积率2.0以下的低密宅地。其中金华的金东南低密宅地较为值得关注，地块容积率仅1.09，住宅部分限高15米，起拍总价4.14亿元，起拍楼板价1.1万元/平方米。地块自身优势显著，拥有一线武义江江景资源，可打造高品质的稀缺滨水低密社区，同时地处金茂未来科学城核心片区，周边配套成熟，临近东市南街、武义街等城市主干道，交通便捷，商业配套成熟，并有中央绿谷公园、东湄公园等生态资源，居住氛围浓厚。周边新房方面，临近的金茂未来科学城售价在2.2万元/平方米左右。
本月自然资源部与住房城乡建设部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》。就通知内容和官方解读来看，新一年房地产用地供应将紧扣城市高质量发展主线，以存量用地盘活为核心，秉持“项目跟着规划走、土地要素跟着项目走”原则，强化国土空间规划的弹性与适应性。例如，支持利用存量土地及房产资源发展国家鼓励类产业，相关主体可享受一定年期内不改变用地主体与规划条件的过渡期政策（原则上不超过5年）。这一举措将显著提升土地要素利用效率，有效消化房地产库存，为加快构建房地产发展新模式提供有力支撑。
土地成交层面，截至1月25日，全国经营性土地招拍挂成交建面2580万平方米，环比下降90%，同比下降48%；本月成交金额622亿元，环比下降90%，同比下降59%。本月所有城市土地成交金额均不高于50亿元；成交建面超过100万平方米的城市只有淮安。受高等级城市成交占比下降影响，本月全国平均楼板价为1821元/平方米，环比下降5%。
02热度
溢价率延续回落
本月高总价地块均为底价成交
市场热度方面，至截稿时1月平均溢价率为1.8%，如期低位回落。本月10亿元以上的高总价地块均为底价成交，包括上海浦东、闵行的2宗宅地也是如此。不过三四线城市仍有部分体量合适的优质地块溢价出让，如金华南站因产城融合发展预期，再加之地块本身素质较高，实现了32%的溢价率；宜兴城北保障房地块因其收益确定性，更是溢价48%方才成交。
1月土地流拍率7%，仍在近年低位。具体来看，本月石家庄、合肥、武汉均有宅地流标或撤牌，流拍地块大多位于衢州开化县、昆明晋宁县等远郊县区域，因未来销售前景确定性不足或未达出让预期，未能如期出让，或是周边竞品较多、利润空间有限、投资信心不足而流标。
03重点地块
入榜宅地均底价成交
上海、福州包揽单价TOP5
受供地节奏的季节性影响，本月高总价地块成交频次显著下降，至截稿时仅有6宗宅地成交总价超过10亿元。从土拍热度来看，两榜入榜宅地均为底价成交，上海2026年第一次土拍的2宗宅地也均为底价成交。
单价榜方面，TOP5地块均来自于上海、福州。榜首地块为浦东新区森兰板块地块，规划建面6.73万平方米，由越秀地产底价竞得，成交楼面价约3.8万元/平方米。该地块是森兰板块近三年来首次出让的普通商品房用地，目前周边新房售价在7万元/平方米左右。
排版：花卷
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