地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
试问全国哪个城市的楼市，历经多轮调控依然坚挺，大热的新一线城市杭州肯定榜上有名。
自年初以来，杭州楼市已下了三场“冰雨”：
1月出台的新政，包括落户未满5年限购一套、人才购房追溯三年无房等；3月发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》；7月上旬出来个“共产房”的政策。
结果呢？杭州楼市依然高烧难退，越调越热，越热越调。
最新出炉的数据——6月杭州二手住房价格同比增长8.6%，排全国第七。
成交量方面——179789套，这是杭州楼市今年上半年交出的“成绩单”，仅半年，新房与二手房整体交易量已达到去年一整年的7成。
最近住建部已经约谈了5个重点城市，再不下猛药见成效，杭州很有可能成为下一个。
压力见顶下，又一杭州土拍新政因运而生，其背后颁布的逻辑，是为了降温楼市，还是另有目的？
7月30号凌晨，杭州发布第二批宅地集中出让公告，同时，报名方式、竞价规则、配建模式全部进行调整，对比第一批集中供地公告来说，完全换了一种新玩法。
先审核开发商资格，收缴竞买保证金，然后由开发商提交品质方案，政府打分后再竞地价。
10块竞品质的地块，需要办理不动产登记，再进行品质核验，然后才能现房销售。
之前开发商拍地只需要缴纳5000万勾地金，改革后拍地需要缴纳起拍价20%保证金，成本大大增加。
4、取消竞自持！
竞自持政策寿终正寝，改革后，达封顶价后开始竞政策性租赁住房面积，建成后无偿交给政府。
5、封顶溢价率降了！
封顶溢价率由之前的30%降低为20%，高价地必然大大减少。
其中最引人注目的，莫过于此次的“竞品质”新政。
这些年监管对开发和销售的管控可谓拿捏得死死的，特别是如今的土拍政策，又是限售价又是竞地价，留给开发商的利润空间越来越小。
既然利润率和杠杆率（由于三道红线的限制）都做不大，因此，开发商几乎已经被逼进了一个角落，形势逼人强，局面迫使他们走高周转的路子，认真磨产品的开发商，越来越少。
再差的楼，搁现在，开盘3个月也卖光了。
杭州政府显然嗅到了其中的恶臭味，赶在第二次土拍前，他们把“竞品质”政策搬上台面，企图扭转这个现状。
不管房企多么有钱，大规模还是小而美，但只要你产品力不行、品质不行，从一开始就没有上牌桌的资格。
03
有人可能会疑问，品质标准该如何量化呢？
各个城市楼市发展因地制宜，标准各不相同，以北京为例，今年5月已完成首轮竞高标准投报（高标准商品住宅建设方案），其制定的建筑品质标准（总分100分）如下：
绿色建筑（总分18分）、装配式建筑（总分20分）、超低能耗建筑（总分20分）、健康建筑（总分6分）、宜居技术应用（总分16分）、及管理模式（总分20分）。
从以上大大小小的数十项细则来看，仔细观察可以归纳出几个关键词——“绿色”、“超低能耗”、“健康”。
比如大家都熟知的朗诗、金茂、当代等这类型的房企，他们都是以绿色概念、科技环保为主要标榜，其在绿色科技地产板块积累了相对丰富的开发经验，技术上也代表了行业最高水平。
在未来土拍新政下，这些高品质就成为标配，而这些房企很可能成为土拍里的领跑者，也成为其他房子优先考虑合作的对象。
那这次的新政，真的能一下子扭转楼市每况越下的质量问题呢？炸天团表示怀疑。
历来高周转是没有好产品的，好产品都是一针一线磨出来的东西，设计图纸的精算、建材的选择、建设的进度……都得延长，成本肯定是会攀升。
而如今，在限地价限房价的前提下，杭州相关部门还对品质有要求，这不是要求地产商戴着镣铐跳舞嘛？
当下住宅产品开发的普遍玩法都是降标降配、捆绑销售赚利润，很多房企都冒着侥幸心理，抠抠搜搜过日子，降品质控成本。
而“竞品质”要求的“现房销售”和“品质评分”，对开发商的资金及开发要求更高，一些实力不雄厚、开发经验不足的中小房企将失去拿地资格，中小型房企在杭将更难生存。
因此，适合这次“竞品质”玩法的玩家还是以国企央企等重大房企为主，品牌影响越大的越不会或越不愿牺牲自己的形象而减损品质。
同等品质和成本下，更考验开发商的综合水平，这一点对保利、绿城等国企，以及融创、万科、仁恒等品质大房企来说，绝对是一个大利好。
其次，公告中提到的“10块竞品质的地块需现房销售”这一条也引起了炸天团的注意。
想进场的房企必须对自有资金实力有清晰认知，即使是能够拿到很好融资利率的央企国企，可能也会有点吃不消，部分民企可能会受到非常大的影响。
杭州政府的意图很明显，把拍地的决赛圈缩到最小，并告诫所有开发商：
拿地，一定要把账算清楚。
作为“现房销售”组合拳，取消勾地模式，也是政府对竞选门槛的一再加码。
一旦市场行情转冷，免不了会有更多高价拿地房企效仿，因此勾地模式不仅没有稀释开发商的购买力，反而拉了一波土拍热度，起到了反效果。
从先竞品质再竞地价，到试验性质的“现房销售”，再是取消勾地和降低封顶溢价率，杭州政府一直在尝试利于土地市场平稳回落的最优解。
回归当下，杭州楼市面临着一个很棘手的问题——
供地越来越少。
首批集中供地57宗，第二批集中供地仅31宗（其中10宗竞品质地块还是现货销售，最块也等到2023年才入市），据传闻第三批集中供地出让或在2022年1月。
这意味着，未来一段时间，杭州新房断供在所难免，紧张的新房房源反之又会推高二手房价格，“稳地价、稳房价、稳预期”的初衷完全背离。
要解决前者，杭州还需要的是更大力度的调控和决心。
06
从北京最早提出并推行的“竞品质”模式的土拍规则，到杭州、南京、西安等城市纷纷效仿，据悉本月苏州、成都等也已发文，落实住宅品质限定要求，这股“竞品质”模式在全国已经蔚然成风。
目前市场上，不缺购房者，也不缺有钱人，缺的是好房子。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“地产大爆炸”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： 集中土拍开始打补丁了
