一场房地产市场的三年豪赌

作者：神镇的猫总

万科向深圳白石洲旧改项目公司注资23亿元，引发项目所属的绿景中国股价上涨56%。

请勿被数字绝对值所迷惑，深圳地产大亨黄康境持有绿景中国74%的股份，万科持有5.89%，中央汇金持有6.39%。

加上黄康境持有的优先股和可换股债券，以及隐藏在暗处的黄康境朋友们，绿景中国的持股散户极少，几千万资金便可大幅拉升股价。

有意思的是，这家万科目前入股的唯一一家房企，与万科设计了一场三年豪赌方案。

白石洲旧改项目紧邻深圳华侨城，计容建筑面积358万平方米，为绿景耗时十余年运作而来，未来开发利润丰厚。

整个项目分为四期开发，其中一期二期以住宅为主，三期四期以商业、写字楼、公寓为主，目前项目处于一期基坑施工阶段。

这个对标“利润王”大冲华润城旧改的项目，未来开发利润很美好，但现实却很窘迫，绿景正陷入现金流危机中。

甚至白石洲项目也一度停工，令其明年预售计划充满不确定性。

万科投入23亿元，获得项目公司8%的股权，但却获得项目三期四期20%的投票权和利润分派权。

本质上来看，这23亿元是一项债权，因为绿景有回购权，万科也有退出权。

双方约定，如果在2025年9月30日之前，绿景为白石洲项目（包括三期四期）取得商业银行开发贷款包，或项目出现资金缺口且无外部融资解决方案。

绿景可以回购万科所持股权，但需给予万科所有投资款12%的复合年度回报；如绿景不回购股权，万科对白石洲三期四期项目的利润分配比例将从20%提高至40%。

双方还约定，如果在2025年12月31日之前，项目公司未取得白石洲三期四期的所有开发施工许可证，或绿景未与万科就项目四期达成开发运营合作协议。

此时万科可以退出，绿景同样将给予万科投资款12%的复合年回报；如绿景在45天内未能支付代价，万科对白石洲三期四期的利润分派比例将从20%提高至40%，或复合年度回报从12%提高至24%。

万科不参与白石洲项目一期二期的开发，同时万科的投资款也将只用于三期四期。

整体来看，万科将白石洲项目作为一个TOD战略投资项目，绿景将万科视为一个融资合作对象。

如今房企缩表、预期冰冷的当下，这还是一个时间与信心的赌博。

绿景需要为白石洲项目进入预售、后期开发，持续投入巨额资金，他们需要更多资金支持，支付土地款、回迁过渡费、工程款等诸多成本。

扛过目前的现金流危机，直到项目入市获得自由现金流，以实现资产负债平衡。

万科需要更有质量、更具性价比的投资项目，白石洲这样的机会不多有，促使万科像与深圳地铁的合作一样，与绿景有了多层股权合作关系。

当然，也要从这次合作中，看到对房地产市场的信心，万科与绿景都对后市有所期待。

反面教材也有，中国铁建以26.6亿元的价格，对外转让恒大子公司49%的权益，该子公司对应的为罗湖建设大院旧改项目。但该项目推进中遭遇政策难题，已停滞多年。

中国铁建投资的恒大旧改项目，是恒大在深圳旧改版图的缩影，一堆质量不佳但过度融资的负资产项目，并不是许家印所说的香饽饽。

深圳大型旧改项目背后，无一例外都会有几个赌博故事。

比如说，罗湖京基100大厦的最牛钉子户，福田岗厦村的卓越金地股权大战，南山大冲回迁户请求政府帮忙出租房子。

就连“50台宾利”夫人住的福田公寓，也不是没有故事的女同学，这个被收购的旧改项目，经历了延迟交房、搭板违建等等诸多争议。

每一场赌博，买定离手，盈亏自负。

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原标题： 一场房地产市场的三年豪赌