银保监新规背后地产项目引险资掘头路

作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID：guandianweixin）

观点地产网 当双十一“尾款人”们还在回味买买买的畅快感觉时，险资的“买买买”也迎来了一些新变化。

11月13日，银保监会发布了《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，取消保险资金财务性股权投资的行业限制，但同时也明确了保险资金开展财务性股权投资时，所投资标的企业不得存在“十种情形”，当中第九条是“直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅”。

同时，《通知》一开始就明确，所谓财务性股权投资是指保险集团（控股）公司、保险公司和保险资产管理公司（以下统称保险机构）以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。

险资投资房地产企业的行为一直不少见，既有入股上市企业的，也有用旗下房地产公司直接拿地开发的，但从此次通知表述来看，入股上市企业的行为似乎并不在限制之列，而直接组建或参股项目公司进行开发则走到了“掘头路”（死胡同）。

其实也不难理解，因为根据人民法院公告网数据显示，截至2020年11月15日，今年可检索出437条房产公司的破产文书，其中大部分是中小规模房地产项目公司，而且绝大部分都是布局在三四五线城市；去年破产的房地产公司也达到330家之多。

融资难、资金缺乏、拿地难、竞争激烈，在大房企下沉到四五线甚至五六线城市的趋势下，项目不多的小房企生存环境被进一步挤压，加之2016年底全国多个热点城市发文要求开发商必须以自有资金拿地，实力不济的中小开发商拿地愈发困难。

叠加今年“黑天鹅”影响，上半年，房地产公司销售去化均大受打击，这时候大房企凭着规模和品牌优势可以较迅速回稳，小房企则日益举步维艰。

据观点地产媒体统计，截至10月末，头部房企销售业绩基本上已经恢复甚至超越去年同期水平。销售TOP20房企中，18家房企1-10月累计全口径销售增速回正，5家房企同比增速超过20%。

但总规模不达百亿的房企，同比大跌的比比皆是，如明发前三季度累计销售67.6亿元，同比降20.6%；亿达首十月合约销售金额约40亿元，同比下降33.37%；卧龙地产1-9月销售金额16.26亿元，同比减少45%……

在此环境中，加强风险管控成为了投资准则，更何况“安全”一向就是险资投资的第一要义。

因此，银保监会此次《通知》就强调，保险资金开展财务性股权投资，可在符合安全性、流动性和收益性条件下，综合考虑偿付能力、风险偏好、投资预算、资产负债等因素，依法依规自主选择投资企业的行业范围。

同时，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业应当依法登记设立且具有法人资格。标的企业所属产业应当处于成长期、成熟期或者为战略性新兴产业，或者具有明确的上市意向及较高的并购价值。

以上这些要求，若没有强大的地产财团背书，是很难具备的，风险系数也变得极高。

当然，这个逻辑不仅仅适用在小房企身上，大房企旗下项目公司一样适用，因此房企无一不是设置多层股权机构，将项目风险二次隔离。在此种结构基础上，即便未来有更多合作方加入或退出项目，顶层利益群体都能够方便地接住合伙企业+有限公司的结构，维持自己对项目的实际控制。

事实上，早在今年3月份中国保险资产管理业协会召开的2020年资产配置主题工作会议上，保险资管协会执行副会长兼秘书长曹德云就表示，受全球性新冠疫情的影响，当前保险资管行业主要面临的挑战，一是市场环境不稳定，短期内股市和债市都将面临震荡行情；二是信用风险上升，企业受疫情冲击经营困难，进而影响其偿债能力；三是资产配置难度大，债券配置空间收窄，优质项目和资产稀缺，投资收益难以提升，也要关注利差损风险及流动性风险。

出于保证险资资金的安全和收益等多重考虑，银保监会此次《通知》，使得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅等项目公司引入险资的做法，已是此路不通。

当然，除去这些风险较大的项目公司，有规模优势的大型上市房企则依然能吸引保险资金的投资，毕竟房地产行业因其兼具期限偏短（一般3年以内）和相对收益率较高的特点，比较契合保险资金的配置需求。

据不完全统计，在保险企业的房地产投资版图中，中国平安持有融创中国、华夏幸福、中国金茂、旭辉集团、碧桂园等头部房企股份；中国人寿持有远洋集团、恒盛地产、招商蛇口的股份；安邦集团持有远洋、金地、金融街、万科、首开股份、保利地产等股份；前海人寿则持有万科、招商蛇口、华侨城等地产公司的股份……

如此看来，优质的上市房企，应该会继续成为保险资金投注的领域，而目的主要为财务投资。

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原标题： 成见|银保监新规背后地产项目引险资掘头路