搭救泰禾的万科:虽手握1700亿现金,但业绩增速放缓融资遇阻

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2020-07-31 14:10 299 0 0
行业龙头的烦恼

作者:感恩赞赏你

来源:小债看市(ID:little-bond)

7月的最后一天,深陷危机、寻求引入战投3个月后 ,泰禾集团终于等来援军万科。

万科入股

7月31日,泰禾集团(000732.SZ)公告称,公司股东泰禾投资、实际控制人黄其森与海南万益于7月30日签署了《股份转让框架协议》,泰禾投资拟将其持有的公司19.9%股份转让给海南万益。

股份转让公告

据悉,海南万益为万科全资子公司,此次标的股份转让价格为每股4.9元,总对价接近24.27亿元。如此次交易最终完成,万科将成为泰禾集团的第二大股东。

值得注意的是,股权转让设置了多项前置条件,包括泰禾集团需制定债务重组方案并与债权人达成一致;海南万益对泰禾投资和泰禾集团完成尽职调查且就发现问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致等。

从股价表现方面看,近日泰禾集团股价出现明显异动,7月30日其股价开盘便飙涨封住涨停至收盘,7月31日泰禾股价开盘后一路向上,后在高位震荡有所回落。

早在今年4月底,泰禾集团便开始筹划引入战略投资者,然而在此后数月中,先后接触过包括华润、金茂、保利、厦门建发、厦门国贸等数家企业,但最终都未成功。

7月6日,引入战投失败、深陷债务危机的泰禾集团最终债务暴雷,15亿中期票据出现违约,此后其再融资环境彻底恶化,没有金融机构再给它输血

截至最新数据显示,泰禾集团已到期尚未还款金额为270.65亿元,占公司最近一年经审计归母净资产的137.38%,由于债务纠纷黄其森已经连续两次被限制高消费。

而泰禾集团2020年内将到期的债务则高达555.11亿元,但其账面现金仅剩55.53亿元,其负债和自有资金规模相差悬殊。

因此,万科此次24亿入股泰禾,相较于后者庞大的债务规模只是杯水车薪。市场人士称万科还将进一步引入金融机构,这应该只是泰禾债务化解的第一步。

而反观“向行业伙伴伸出援手”的万科,虽然以稳健著称,信用评级全行业最高,并手握1700亿现金,但其也面临盈利增速下滑、融资遇阻、土储偏低等隐忧。

“活下去”的万科

据官网介绍,万科企业成立于1984年,1988年进入房地产行业,已成为国内领先的城乡建设与生活服务商。1991年万科A在深交所上市,2014年B股以介绍方式转换上市地H股上市。

2016年,万科首次跻身《财富》“世界500强”,位列榜单第356位,2017-2019年接连上榜,分别位列榜单第307位、第332位、第254位。

从股权结构上来看,2017年著名的“宝万之争”后,深圳地铁集团成为万科第一大股东,目前持股比例为28.69%,万科不存在控股股东及实际控制人。

2018年秋季例会,万科高喊“活下去”震惊业界。

近年来,万科业绩保持平稳增长,2019年实现营业收入3678.94亿元,归母净利润388.72亿元,分别同比增长23.6%和15.1%。

然而,由于土地增值税增长较快以及资产减值准备,2019年万科业绩增速放缓,低于市场预期。

2019年,万科实现销售金额6308.4亿元,在克而瑞房企排名中位列第二,占全国商品房市场份额4%;以操盘面积口径统计其位居第三位。

值得注意的是,万科的销售额和销售面积增速分别为3.9%和1.8%,均为近几年最低增速。

截至今年一季末,万科的总资产为17397.95亿元,总负债14656.84亿元,净资产2741.11亿元,资产负债率84.24%,净负债率35%处于行业低位。

《小债看市》分析债务结构发现,万科以流动负债为主,流动负债占总负债比为86%,流动负债占比偏高,债务机构待优化。

截至今年一季末,万科流动负债有12653.85亿元,其中短期借款152.44亿元,应付票据及应付账款2500亿元,一年内到期非流动负债770.33亿元,也就是说其一年内的短期债务有922.77亿元。

相较于短期债务,万科的资金流动性还不错,截至今年一季末其账上货币资金有1732.72亿元,对短期债务的覆盖性较好,现金短债比为1.88。

截至今年一季末,万科的备用资金也较为充裕,其授信总额为4030.5亿元,未使用银行授信有1715.97亿元。

在负债方面,万科还有非流动负债2002.99亿元,其中长期借款1276.94亿元,应付债券497.94亿元,其整体有息负债已超2700亿。

《小债看市》注意到,2019年万科有息负债增长的同时,利息支出却大幅下降,由2018年141.46亿元下降至92.55亿元,其融资成本在3%~4%,远低于行业平均水平。

在外部融资方面,万科较依赖于长期借款,除了借款和债券融资,其还有266次应收账款融资,1次定增,21次股权质押以及5次信托融资。

然而值得注意的是,2019年万科筹资性现金流净额由正转负,大幅流出333.38亿元,为2016年以来首次净流出,说明其偿还了大量债务,而融资流入资金却在减少,外部融资环境出现变化。

另外,万科存货高企,截至今年一季末存货规模已超9000亿,占流动资产的62%,不仅对资金形成较大占用,未来存在一定去化压力。

总得来看,在“低成本、低杠杆、高周转”策略下,万科财务杠杆较低,融资成本低廉,自有资金充沛,但其盈利增速下滑、土储偏低、存货高企以及筹资性现金流逆转透露出的信号值得关注。

多元化之争

万科是国内最早从事房地产开发的企业之一,1993年房地产时代来临,万科果断聚焦住宅开发并深耕城市圈,销售业绩大幅攀升稳居行业“一哥”地位。

其后十年,房地产行业面临政策调控,万科在运营模式上提出高周转、小股操盘。

万科的灵魂人物王石,曾经不止一次向外界表明过底线:万科永远只做住宅。

甚至在2016年进入“世界500强”时,万科也没有任何其他副业,是中国唯一一个只做房地产住宅开发的房地产商。

然而,王石的理想终究熬不过市场的变化。

2017年,在王石宣布退休前,万科已在多元化战略上提速;2018年万科将集团的战略直接升级为“城乡建设与生活服务商”。

目前,万科的商业版图已扩展到商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、冰雪度假、教育等领域。

今年,万科要养猪的消息又引起热议,在目前地产业面临巨大挑战之下,寻找新的增长点已经成为地产巨头必须面对的问题

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 搭救泰禾的万科:虽手握1700亿现金,但业绩增速放缓融资遇阻

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