投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
最近有不少从事十余年地产拿地工作的朋友跟我讲，今年的拿地实在是太难了，严重超出了预期。其中的原因，值得深入分析：
存量竞争激烈
公开市场上可获取的土地数量，特别是优质的土地总量是有限的。目前国内有约9.5万家各类规模的房企，为了拿到地，大家必然是挖空心思、竭尽全力。举个简单的例子，就像同样的一桌饭菜，桌上的饭菜还是那么多，但是食客的食量增加了，有的人为了能吃饱必然会挤占其他人的份额，竞争自然就升级了。
截止今年9月份，年销售额破千亿的房企，已经有19家。这还是发生在今年上半年疫情严重，售楼部被迫关闭，长达两个月之久的“非常”年份。
但仅仅是在8年以前，这个数字只有3家。规模的上升，必然导致TOP系的房企对拿地规模进一步追求，带来对土地的进一步渴求，引发土地市场更加激烈的竞争。
市场愈发艰难，但是不代表所有的房企都是按套路出牌的。部分坚持走冲规模，走高周转路子的激进房企，充当了土地公开市场“鲶鱼效应”的角色，以拿到地为最高标准，不怕交学费。
今年的土地公开市场，各地的国企和平台公司的表现尤为扎眼，算账与市场预期都不是最主要的拿地考虑因素，能拿到地，扩充土地储备才是重中之重。在这类房企面前，想与其拼溢价举牌能力和市场预期的能力，是不具有优势的。
不得不说，现在的房地产投资领域已经进入了“狭路相逢勇者胜”的存量竞争阶段。在土地供应端方面，随着城市化的高潮已几乎到达顶点，未来的城市化进入一个平稳发展阶段。土地供应的总指标的增加量，很难再有质的变化，房企拿地需要在现有指标之下，竞争数量有限的相对优质的土地。
在竞争加剧的市场形势面前，有部分激进型的房企观念转变比较快，在风险把控，市场预期等方面进行了优化，降低了投资标准，特别是财务指标方面。但是大部分习惯了原来市场规则，稳健经营的房企，还在坚持原有的拿地评价体系，导致拿地艰难。
这就是大家现在很常见的，一些房企的区域公司，两年以上都没新增土地储备的问题症结所在。在更加激烈的公开市场竞争面前，你不改变，就永远处于不利地位。
地价预期太高？
很多城市公开市场的土地，存在一个问题，按照大部分公司现行的投资测算模板来测算，基本上都只能勉强能算过账，或者是略高于公司要求的财务指标，但是举牌及溢价能力并不强。
所以这是哪里出了问题？是Z F的预期太高了，还是大部分公司对项目的财务指标的设置太苛刻了？
两者兼有，地方政府对于土地财政的依赖性在往纵深方面发展，上一轮房地产市场的行情，普遍抬高了地方Z F对地价的预期，因此反馈在土地起拍价方面。今年还在激进拿地的房企，更加让地方Z F觉得较高的地价预期，还有一定的市场，因此没有及时纠正偏高的出地价格预期。
另一方面，房地产的黄金时代已经结束，进入了一个白银的时代，这个阶段典型的特征是行业利润降低，而且更加关注规范性、专业度。现在还有不少公司固守10%-15%净利润指标，以及4-6个月内开盘的高周转要求，并以此指导拿地。结果就是很少有地能够符合要求，拿不到地。
上一个十年中国平均的经济增速在7%-8%，居民收入增长在10%以上，房地产市场的购买了和房价增长的预期有比较好的购买力基础。但是未来中国经济增长率会在6%以下，居民收入增长也会走低，支撑未来房价上涨的预期是不足的。这就直接导致了在预估市场时，不能有太乐观的价格预期，同时部分房企在固守高利润指标的同时陷入了不敢拿地，无地可拿的境地。
三四线城市棚改红利消失
正好在这一阶段广大的三四线城市的棚改政策大规模落地，涉及上百万户，释放的市场容量上亿方。引得大量房企进行区域下沉，重仓很多地级市，县城。这些城市的土地成交量，以及价格双双走高，土地财政收入增加后得以继续造新城，推出新区的土地，房地产市场一片欣欣向荣的景象。
同时期，很多公司为了缓解拿地焦虑症，选择了拿地区域下沉，即一二线城市主城—远郊区—三四线城市的扩张策略。但是有这个拿地思路的不止一家，大部分房企都不约而同地选择了此策略，导致三四线城市的土地成交均价暴涨。
在经历两年的时间后，2018年底全国范围内的大规模棚改任务基本完成。大部分三四线因为本身没有产业支撑，人口流入情况也堪忧，购买力被上一波剪割殆尽，房地产市场降温明显。
三四线城市经历了一波疯狂去库存-疯狂补库存的过山车式经历，很多三四线城市目前的去化周期都是接近20个月，导致很多房企不敢拿地。
融资收紧，缺钱
自今年“三道红线”政策，以及控制涉房贷款比例政策发布以来，金融政策收紧步步为营，查漏补缺。房地产企业的传统银行融资渠道，非银行金融机构融资通道，境外发行债券融资等渠道都被全方位收紧。
虽然今年疫情期间，央行多次放水，涉及释放的流动性达几万亿，让不少人兴奋不已。但是没有一项是针对房地产的，在通道被严控的情况下，没有几家金融机构敢冒着大风险给房企做政策之外的融资，让很多房企对资金的渴求度与日俱增。
虽然目前整体执行的偏宽松的货币政策，但是对房地产来说短期仍然看不到融资端放松的可能，甚至不排除会进一步收紧。不少房企为了满足三道红线标准，为了降低负债，甚至暂停了不少应付账款的支付。
拿地资金上的捉襟见肘，直接表现在房企拿地的意愿上，大部分房企对后续拿地持谨慎的态度。
地方政府卖地太多，补库存
在这一轮周期当中，大部分城市的地方政府随行就市，加大了土地供应的总量，很多城市土地成交量翻番，很多之前不到百万方的三四线城市，供应量直接上涨到几百万方。
地方政府在此轮城市扩张中庞大的新城建设开支，导致财政收支极为紧张，为了缓解财政压力必然加大土地供应，供应越多流拍也就更多，形成了恶性循环。最近各大城市大量土地流拍或者中止拍卖的情况越来越多，充分印证了这一点。
原本棚改政策导致的去库存效应，使得三四线城市的市场趋于健康，随着大量土地供应的增加，又变成了“补库存”。三四线城市的市场容量往往极为有限，去化的风险在持续叠加。
拿地谨慎的房企，在研究市场的风险之后，已经放慢了拿地的节奏，等待机会型进入。
地价增长预期有限，不敢看太高预期
这一波房地产行情轮动之后，除了一二线城市以外，大部分的三四线城市房价已经触到了天花板，不可能有太大的增长空间。
以前则不一样，过去房企拿地并不是着眼于近期1—2年的土地储备，而是多多益善。因为以前拿地可以无限地加预期，再过个三五年，就算自己不开发，囤的地卖给其他房企也能挣不少。若是自己开发，则比新拿的高价地块占尽优势。一句话，拿地不可能砸在手里的，因此敢拿地王，也勇于拿地王。
而现在则不可同日而语了，除了部分优质的一二线城市外，其他大部分城市的房价进入一个长时间的横盘期，这基本上已是很多房企的共识。房价上涨的预期不足，如果囤一些需要很长时间才能开发的地，每年产生的资金成本都会成为一种不能城市的负担，而且大量自有资金的占用会影响企业的“高周转”。
限购限价，市场分化
部分城市执行严格的调控政策，对预售进行限价，新项目开盘严格参照周边的均价，不得高于周边在售楼盘的价格。后续加推的房源又不得在首期房源的基础上有太大的价格涨幅。
在这轮房地产行情当中，很多地方政府的市场预期大幅增长，新推出的土地价格往往高的离谱，贴近往期成交的最高价，还设置有底价。很多房企拿的地，测算出来是亏损的，拿地的意愿自然十分消极。
一二线城市土地供应端相对理性，但土地成交呈现两极分化，近郊及主城的土地竞争异常激烈，远郊区的土地流拍的风险增加。
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原标题： 数位投资总说，干了十年投资，今年拿地最难
