房产金融法律服务 作者：郭韧律师团队
来源：房产金融法律服务（ID：guoren-lawyer）
拆迁安置房是指因市政规划、房产开发等原因进行拆迁，而提供给被拆迁人居住使用的房屋，是目前常见的拆迁补偿方式之一。随着城市建设的不断发展，各地政府均出台了不少政策法规对拆迁安置的方式、条件和程序作出明文规定，使得拆迁安置房的转让不仅受法律和行政法规的规范，还要受当地拆迁补偿政策的约束，因而与一般商品房交易有一些不同。根据相关法规及政策规定，拆迁安置房可分为两类，一类是因重大市政工程动迁而提供给被拆迁人的配套商品房，另一类是因房产开发拆迁而提供给被拆迁人的安置房，两类安置房的相同点是房屋产权均属于被拆迁人个人所有，不同点在于前者在取得所有权的三年之内不能上市交易，而后者则没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
由于拆迁安置房的价格远远低于同类商品房的市场价格，不少购房者将目光转向了安置房市场。但是由于房屋上市交易存在一定限制，从拆迁安置协议的签订到安置房的竣工交付使用往往需要持续相当长的时间，因此在房屋建成前，许多有意转让安置房的被动迁人通常采用转让安置房购买权的方式来获取利益。那么，在安置房买卖合同签订后，房屋具备上市交易条件前，买方的购房资格被新颁布的政策限制了，此种局面买方应当如何应对？
此种案件在房价高昂的一线城市，法院对于突然颁布的购房资格的限制政策性质的认定对买方来说非常重要。就上海法院来说，观点仍不明朗，有些法院支持购房者的观点，认为买方限购不可预见，只要原被告在起诉至法院时具备当时订立合同时政策规定的购房资格，便可判决合同继续履行，如案例一。有些法院认为在系争房屋满足过户条件时买方属于限购状态，不具备购房资格，虽然合同有效且政策 的改变可以在一定的程度上认定为是不可抗力，但是由于买卖合同客观上已经无法履行，所以法院判决不支持原告提出的继续履行的请求，如案例二。
动迁房转让协议签订后，买方限购，法院判决合同继续履行（（2016）沪0117民初14770号）
关键词：拆迁安置房 限售期 合同效力
案情简介：2012年，韩某(乙方)与被告梅某、惠某(甲方)经居间人(丙方)撮合签订《房地产定金及买卖协议》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房价款为880,000元，甲方接到办理以其为权利人的产权证的通知后五个工作日内办理产权证，并承诺三年之后系争房屋能办理产权过户手续，以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续十五个工作日内与乙方办理产权过户手续。(因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续)，甲方不得以任何理由拖延过户日期。上述合同签订后，原告依约向被告支付购房款880,000元。2016年，原、被告协商系争房屋过户事宜，但被告予以拒绝，并认为原告如今没有购房资格，并反诉要求解除合同。
法院认为：原告韩某与被告之间签订的转让动迁安置房的《房地产定金及买卖协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，本市有关动迁安置房限制转让的规定以及相关的限购政策，并不足以影响上述协议的效力。因此，上述协议属有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，除非符合约定或法定解除条件。
至于原告购房资格问题，法院认为在原告韩某与被告之间所签协议成立之际，原告韩某未婚，属于限购对象。但是，在原告韩某向本院提起诉讼时，其已经登记结婚且缴纳社会保险年限亦已符合缔约时有关“两年缴满一年”的规定。在原告韩某与被告之间的合同关系成立之后，本市调整的非本市户籍居民家庭在本市购房的限购政策，不具有溯及既往的效力。故原告韩某目前已经具备了缔约时在本市购房的资格。何况，协议还约定因国家政策导致过户年限变动，被告应积极配合原告韩某办理产权过户手续。因此，即便原告韩某存在如被告所称的因缴纳社保年限不够而限购的情形，被告亦无权以此为由向原告韩某主张权利。
案例二
动迁房转让协议签订后，买方限购，法院判决合解除（（2017）沪01民终2201号）
案情简介：2016年，李先生（甲方）购买了徐小姐（乙方）位于上海市某处房产，合同约定以开发商大产证及动迁协议同时满三年或产证登记日满三年，或此期间国家出台其他相关交易过户或房产税费政策期限为准；双方在满足过户条件后，叁拾天内无条件前往指定地点签约，配合办理网签（上海市房地产买卖合同）、审税、交易过户等一系列房产交易手续。后在合同约定的过户时间，卖方不配合办理过户手续，遂诉至法院。
法院认为：上诉人与被上诉人李强就系争房屋签订的房屋买卖合同合法有效，但是第一，系争房屋为动迁安置房屋，双方2016年1月28日签订买卖合同时，该房屋大产证取得日期未满三年故尚不具备过户交易的条件，对此情况双方均知晓，也在合同中明确约定待满足过户条件后另行办理网签及交易过户手续；第二，涉案房屋动迁安置协议签订于2012年5月16日，大产证取得日期为2013年4月26日，故最早于2016年4月26日才允许上市交易过户，而根据2016年3月25日出台的房地产限购新政，两名被上诉人的社保缴纳年限均不符合限购政策，属于限购对象；第三，根据双方买卖合同约定的履行方式，双方应在房屋满足过户条件后办理网签、审税、交易过户，而从本案实际情况来看，由于购房新政的出台，在2016年4月26日房屋满足过户条件后，两被上诉人已经成为限购对象，不具备购房资格，即使双方进行了网签客观上也无法完成交易过户手续。综合上述理由，虽然双方签订的买卖合同合法有效，但基于合同履行过程中购房新政的出台导致该买卖合同客观上已经无法履行，故两被上诉人要求继续履行合同的诉请不应予以支持
律师评析
本案涉及的是动迁房买卖过程中购房人的资格问题。动迁安置房是指在进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁户进行安置所建的房屋。法院认为购房人在签订动迁房买卖合同时虽然不具备购房资格，但是在向法院提起诉讼是已经具备购房资格，所以判决继续履行合同，要求卖方配合办理过户手续。针对上述案例，同样情形，上海法院却有着完全不同的判决结果，造成此种案件法院各执一词的背后原因，无非有以下几点原因：
动迁房是否可以上市交易有着特殊的政策要求。各地对于动迁安置房都有着年限的要求，比如《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》规定被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让、出租。未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。因此动迁房在交易过程中，由于有个限售期问题，交易流程要比一般的商品房或二手房交易期限更长，伴随着一线城市房价的直线式上涨，很多还未办理过户的安置房卖家因利益问题，很可能反悔，不予而配合办理过户手续，甚至坐地起价，直接要去买方对于差价部分予以补偿。
于住房有刚需又无购房资格的买家来说，价格低廉而又不需要购房资格的动迁安置房便是首选，待约定的时间一到，买方的社保缴纳达到购房资格的要求，双方再办理房屋过户手续，不失为一种良好的策略。但是，随着交易流程的拉长，交易风险亦会增长。
买家在动迁安置房可以上市交易之后购房政策的变化，由原先的有购房资格变为无购房资格，如案例二，一审法院是支持买方诉求的，其支持的理由是：房屋买卖合同成立时，买家实际上是具备购房资格的，但是当时房屋不具备上市交易的条件，无法过户，待房屋可以上市交易时，上海市突发限购政策导致买方没有购房资格，买方不能预见签订房屋买卖合同后上海市出台的限购政策，因此，新实施的限购政策对于买卖合同关系不具有拘束力和溯及力。然而上海市第二中级人民法院认为虽然房屋买卖合同有效，但是在系争房屋满足过户条件后，买方已经成为限购对象，不具备购房资格，即使双方进行了网签客观上也无法完成交易过户手续
因此律师提醒在进行动迁房交易的过程中，为了避免出现在交房之前出现新出台的限购政策导致合同无法继续履行最终导致合同解除不利于买方的局面出现，可以在订立《房屋买卖合同》时就明确约定，如果出现该种情况，买方可以指定另一第三方来代替买方履行合同约定，以使得合同可以继续履行且不至于给买家造成过大损失。若是在订立《房屋买卖合同》时未作明确约定，且新出台的限购政策导致卖方无法交房的情形出现，当事人可以寻求专业律师的建议和帮助，维护自己的合法权益。
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原标题： 动迁房买卖，突遇限购怎么办？
